Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwalter

Der Arbeitgeber muss immer damit rechnen, dass das Finanzamt die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Miete vergleicht. Beim Vergleich zwischen vereinbarter Miete und ortsüblicher Miete ist regelmäßig von der Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten auszugehen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, S...mehr

Für die Schulhausmeister wurden die Tätigkeitsmerkmale grundlegend neu strukturiert und neue Tätigkeitsmerkmale vereinbart. Nunmehr wird anstelle des in dem Teil "Schulhausmeister" der Anlage 1a zum BAT verwendeten Kriteriums der Größe und Anzahl der Unterrichtsräume auf das Vorliegen einer einschlägigen Ausbildung, die Schulart, Unterstellungsverhältnisse, die technischen A...mehr

Aufgrund eines Wandels bei Berufs- oder Bildungsabschlüssen (z. B. infolge des Bologna-Prozesses) oder aufgrund des Wandels von Berufsbildern (z. B. bei Beschäftigten im Fremdsprachendienst, Büchereien, Hausmeister) oder aufgrund technischer Entwicklungen (z. B. im IT-Bereich oder auch Technikbereich) waren eine Vielzahl der bisherigen Tätigkeitsmerkmale der Vergütungsordnun...mehr

Im Anhang zur Entgeltordnung werden grundsätzliche Regelungen darüber getroffen, für welche Bereiche und in welchem Umfang die Kommunalen Arbeitgeberverbände auf landesbezirklicher Ebene Tarifverträge abschließen dürfen. Nach Abs. 1 des Anhangs zur Entgeltordnung liegt die Regelungskompetenz grundsätzlich auf der Bundesebene, d. h. bei der VKA. Nach Abs. 2 liegt die Regelungsk...mehr

Entgeltgruppe 7 Beschäftigte der Entgeltgruppe 6, deren Tätigkeit mindestens zu einem Fünftel selbstständige Leistungen erfordert. Entgeltgruppe 8 Beschäftigte der Entgeltgruppe 6, deren Tätigkeit mindestens zu einem Drittel selbstständige Leistungen erfordert. Entgeltgruppe 9a Beschäftigte der Entgeltgruppe 6, deren Tätigkeit selbstständige Leistungen erfordert. Die Entgeltgruppe...mehr

Nach der Protokollerklärung zu § 12 Abs. 2 TVöD (VKA) sind die Arbeitsvorgänge wie folgt definiert: Zitat Arbeitsvorgänge sind Arbeitsleistungen (einschließlich Zusammenhangsarbeiten), die, bezogen auf den Aufgabenkreis der/des Beschäftigten, zu einem bei natürlicher Betrachtung abgrenzbaren Arbeitsergebnis führen (z. B. unterschriftsreife Bearbeitung eines Aktenvorgangs, eine...mehr

Zu den berücksichtigungsfähigen Aufwendungen für die Unterkunft gehören außer der Miete selbst auch die Nebenkosten. Welche das sind, ergibt sich aus § 2 BetrKV. Danach gehören u. a. zu den Betriebskosten die Kosten der Grundsteuer, der Wasserversorgung, verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, der Straßenreinigung und...mehr

Der Schichtplan ist im TV-L nicht definiert. In § 15 Abs. 8 Unterabs. 6 Satz 1 und Unterabs. 7 BAT wird der Begriff "Schichtplan" durch den Klammerzusatz "(Dienstplan)" erläutert, indem der Schichtplan dem Dienstplan gleichgestellt wird. Für den TV-L gilt nichts anderes. Mit dem Dienstplan werden die Arbeitszeit für den Kalendertag und die Uhrzeit festgelegt. Der Schichtplan...mehr

In vielen nicht technisch ausgerichteten Betrieben ist es gängige Praxis, dass der Hausmeister oder Haustechniker die Funktion des Sicherheitsbeauftragten ausübt, weil praktische Gründe dafür sprechen. Allerdings kann die Lösung auch Nachteile haben. Schließlich soll ein Sicherheitsbeauftragter als einer unter Gleichen die Belange des Arbeits- und Gesundheitsschutzes aus Sic...mehr

Kleine Betriebe bzw. Standorte müssen oft ohne Haustechniker auskommen. Aber so klein die Einheit auch sein mag: Es gibt immer etwas zu einzurichten, umzubauen, zu reparieren oder zu beschaffen. Das ist erfahrungsgemäß dann ein geringeres Problem, wenn der Betrieb eine technische Ausrichtung hat und unter den Beschäftigten ohnehin ausreichend praktisches Know-how vorhanden i...mehr

Psychische Belastungen sind nicht das erste Stichwort, das sich zum Thema Arbeits- und Gesundheitsschutz in der Haustechnik aufdrängt. Trotzdem bringen die spezifischen Arbeitsbedingungen v. a. für allein arbeitende Hausmeister/Haustechniker Probleme mit sich. Sie können dazu führen, dass Beschäftigte zunehmend unmotiviert und in der Folge auch wenig effektiv arbeiten, häufi...mehr

Viele Aufgaben, die im Arbeitsschutz zu erledigen sind, haben einen praktischen Anteil. Das muss natürlich nicht zwangsläufig der Hausmeister machen. Aber wenn z. B. die Fachkraft für Arbeitssicherheit als externer Dienstleister ins Haus kommt, kann deren Leistung viel effektiver genutzt werden, wenn die praktischen Dinge (schneller und preiswerter) vom Hausmeister übernomme...mehr

Oft ist es der Hausmeister, der als erster benachrichtigt wird, wenn es außerhalb der Betriebszeiten zu einem Problem im oder am Gebäude kommt. Manchmal gehören Kontrollgänge nach Betriebsschluss oder an betriebsfreien Tagen auch zu den Pflichtaufgaben des Hausmeisters. Daher sollte dafür gesorgt sein, dass er sich auch bei Dunkelheit dem Gebäude möglichst sicher annähern kan...mehr

Überblick In jedem Betrieb müssen Funktionen im praktisch-technischen Bereich abgedeckt werden, die nicht direkt mit den übrigen Betriebsaufgaben verknüpft sind, sondern der inneren Organisation dienen. Selbst in Kleinstbetrieben müssen Betriebseinrichtungen beschafft und unterhalten werden, es muss transportiert, verteilt und entsorgt werden. In größeren Betrieben kommen da...mehr

Hausmeister bleiben oft für den Rest ihres Arbeitslebens in "ihrem" Betrieb. Weil auch sie mit den Jahren nicht jünger werden, sollten übermäßige Belastungen durch Heben und Tragen präventiv vermieden werden – von Anfang an. Hier ist der Arbeitsschutz gefragt: Durch gute Arbeits- und Raumorganisation sollte dafür gesorgt werden, dass nicht überflüssig transportiert, gehoben un...mehr

Trotz aller Aufklärung und Unterweisung: Manche gefährlichen Verhaltensweisen schleichen sich immer wieder ein, wenn nicht regelmäßig darauf geachtet wird. Auch technische Sicherheitseinrichtungen und Arbeitsmittel müssen kontrolliert werden. Um sicherzustellen, dass das auch tatsächlich erfolgt, muss jemand verbindlich damit beauftragt sein. Das gilt erst recht, wenn die Ko...mehr

Mittlerweile gibt es nahezu flächendeckend Dienstleistungsunternehmen im haustechnischen Bereich. Wer allerdings nur selten geringfügige Aufträge zu vergeben hat, muss damit rechnen, dass er wenig Kontinuität hat und häufig mit wechselnden Mitarbeitern zu tun hat. Das kann dazu beitragen, dass die Auftragsvergabe gerade bei "Kleinigkeiten" als (organisatorisch und finanziell...mehr

Hausmeister, die auf dem Gelände oder im Betriebsgebäude wohnen, werden immer seltener. Die Hausmeisterwohnung, früher einmal Bestandteil des Berufsbildes und sogar ein Statuszeichen, schreckt viele Haustechniker der jüngeren Generation eher ab. Wenn Betriebswohnungen in Arbeitsräume umgewandelt werden oder extern vermietet werden, kann das baurechtliche Konsequenzen haben. W...mehr

In Betrieben, die keinen Zentraleinkauf o. Ä. haben, bestellt oder besorgt oft der Hausmeister die Dinge, die für Betrieb und Unterhalt von Gebäuden bzw. Räumlichkeiten gebraucht werden. Aus Arbeitsschutzsicht betrifft das z. B. Schilder und Kennzeichnungen, Reinigungsmittel, Chemikalien zu Reparatur- und Unterhaltszwecken, z. B. Anstrichstoffe, Öle, Lösemittel, Wasseraufbereit...mehr

Alleinarbeit ist eine Tätigkeit, die eine Person allein ausführt und bei der keine andere Person in der Nähe ist oder regelmäßig vorbeikommt. Ein Alleinarbeitsplatz ist räumlich von anderen Arbeitsplätzen abgetrennt, kann stationär oder mobil sein, kann ein Arbeitsplatz mit oder ohne erhöhte Unfallgefährdung sein. Alleinarbeit kommt häufig in der Praxis vor, z. B.: Arbeiten in aut...mehr

Für die externe Vergabe von haustechnischen Dienstleistungen spricht oft das Argument, dass gar nicht ausreichend Arbeit für eine Vollzeithausmeisterstelle da ist. Oft ist schwer zu beurteilen, womit und wie effektiv ein Hausmeister oder Haustechniker seine Zeit verbringt. Ein externer Dienstleister arbeitet nach einem vertraglich vereinbarten Tätigkeitskatalog oder festen S...mehr

Für geringfügig entlohnte Beschäftigungen im Rahmen sonstiger flexibler Arbeitszeitregelungen kann bei Freistellungen von der Arbeitsleistung bis maximal 3 Monate eine geringfügig entlohnte Beschäftigung weiterhin bestehen. Der Beitragspflicht unterliegt ausschließlich das ausgezahlte vertraglich vereinbarte Arbeitsentgelt, unabhängig von der tatsächlichen Arbeitsleistung.[1...mehr

Wenn eine engagierte Aushilfskraft für Hausmeisterarbeiten auf Mini-Job-Basis gewonnen werden kann, bringt das den Vorteil, dass kontinuierlich jemand zur Verfügung steht, der die betrieblichen Gegebenheiten kennt. Solche Beschäftigungsverhältnisse sind (wie auch im Reinigungsbereich) etabliert und nicht selten recht dauerhaft. Diese Lösung ist besonders für Einrichtungen gü...mehr

Wenn niemand sonst zuständig oder beauftragt ist, läuft es notwendigerweise darauf hinaus, dass die Beschäftigten selber Hand anlegen, um im technisch-praktischen Bereich zu erledigen, was unverzichtbar ist. Dagegen spricht grundsätzlich nichts, außer dass der Arbeitgeber wie immer dafür zu sorgen hat, dass die entsprechenden Qualifikationen, geeignete Arbeitsmittel und die ...mehr

Bei der Pflege von Außenanlagen gilt ähnlich wie bei den übrigen haustechnischen Arbeiten: Nur die Arbeiten können sicher ausgeführt werden, für die die nötige Qualifikation und Ausstattung da ist. Hier ist der Arbeitsschutz gefragt: Rasenmäher, Freischneider, Laubbläser u. ä. sind laut. Bei entsprechend leistungsstarken Geräten ist Gehörschutz erforderlich, außerdem Schutzsch...mehr

Alle diese Arbeiten werden in der Haustechnik zwar regelmäßig, aber nicht umfassend, sondern immer nur bis zu einem gewissen Grad ausgeführt. Welche Arbeiten ein Hausmeister oder Haustechniker in Eigenregie ausführt, hängt von vielen Faktoren ab: Qualifikation, Ausstattung, Wirtschaftlichkeit, Zeitreserven, Gewährleistung und andere. Auch Sicherheitsüberlegungen können dafür...mehr

Rz. 159 § 2 Nr. 7 BetrKV Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anla...mehr

Rz. 210 § 2 Nr. 16 BetrKV Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksi...mehr

Rz. 25 Zwar ist in § 1 Abs. 1 BetrKV die Rede davon, dass es sich um Kosten des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten handeln muss. Durch die Verwendung des Begriffs der Betriebskosten ist jedoch klargestellt, dass es auf die Betriebskosten ankommt, die dem Vermieter (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 176) tatsächlich entstanden sind (so wohl GH, Hinweisbeschluss...mehr

Rz. 164 § 2 Nr. 8 BetrKV Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentlich-rechtliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entspr...mehr

Rz. 58 a) Grundsteuer Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten, weil die Praxis der Grundsteuererhebung zur Festsetzung des Einheitswertes auf einen lange zurückliegenden Zeitpunkt dazu führt,, dass die konkre...mehr

Rz. 184 § 2 Nr. 13 BetrKV Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasser sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während...mehr

Rz. 40 Zum anderen kann die Höhe der Kosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Der Vermieter muss vermeidbare Kosten auch tatsächlich vermeiden. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Vermieter stets das billigste Angebot auswählen muss (Geldmacher, Wohnungsbaurecht, September 2001, Mietrecht, § 556 Anm. 8). Denn neben dem Preis dürfen auch andere Gesichtspunkte ...mehr

Rz. 213 § 2 Nr. 17 BetrKV Sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. Sonstige Betriebskosten sind nur umlegbar, wenn sich der Mieter – ausdrücklich oder konkludent – verpflichtet hatte, die Betriebskosten i. S. d. §§ 1, 2 BetrKV neben der Miete zu tragen und darüber hinaus die sonstige Betriebskoste...mehr

Rz. 18 Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter muss ausdrücklich vereinbart werden. Die Vereinbarung muss zudem eindeutig sein, insbesondere wenn sie in Formularverträgen enthalten ist. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung...mehr

Rz. 42 Ferner ist der Vermieter zur Kostenvermeidung verpflichtet. Kosten für Betriebsleistungen, die nur deshalb notwendig werden, weil der Vermieter seine Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung nicht erfüllt hat, sind ebenfalls nicht umlagefähig. Betriebskosten, die ihre Ursachen in einem Mietmangel haben oder in einem Umstand, der nicht zur Risikosphäre des Mi...mehr

Rz. 182 § 2 Nr. 11 BetrKV Die Kosten der Beleuchtung Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Als Kosten der Beleuchtung sind ausschließlich die Stromkosten für die Außenbeleuchtung (AG Neuss, WuM 1997, 471: Parkplatz...mehr

Rz. 175 § 2 Nr. 10 BetrKV Die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. Zu den Kosten der Pflege von Gärten z...mehr

Rz. 47 Ferner müssen Möglichkeiten zur Kosteneinsparung genutzt werden. Der Vermieter muss prüfen, ob die Besteuerungsgrundlagen im Einheitswert- und Grundsteuerbescheid richtig angesetzt worden sind; bei hohem Leerstand muss eine Herabsetzung der Grundsteuer gemäß §§ 33, 34 GrStG beantragt werden (von Seldeneck, NZM 2002, 550 = ZMR 2002, 399). Rz. 48 Wenn ein Teil des Frisch...mehr

Rz. 100 Auch für den Mieter gilt eine Frist, innerhalb derer er seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung vorbringen muss. Diese gilt auch dann, wenn der Vermieter über Betriebskosten abrechnet, für die eine Pauschale vereinbart ist; Ein Ausschluss der Fiktionswirkung nach § 242 BGB kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter den Mangel der Abrechnung kannte o...mehr

Rz. 52 Verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, begeht er eine positive Vertragsverletzung (BGH, VIII ZR 243/06, GE 2008, 116; Lützenkirchen in Lützenkirchen § 556 Rn. 441; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 93), die ihn bei Verschulden (§§ 280 Abs. 1 Satz 2, 276) zum Schadensersatz verpflichtet (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2). I.d.R. dürfte der Vermieter zuminde...mehr

Rz. 88 Die Fälligkeit des Anspruchs aus der Abrechnung setzt zunächst den Zugang einer ordnungsgemäß erstellten und nachvollziehbaren Abrechnung voraus (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502; BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; BGH, Urteil v. 11.11.2004, IX ZR 237/03, NJW-RR 2005, 487; OLG Brandenburg, Urteil v. 23.5.2023, 3 U 94/22, BeckRS...mehr

1 Leitsatz Ein Hausverwalter kann für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen aus dem verwalteten Bestand keine Maklerprovision verlangen – auch nicht vom Vermieter, wie der BGH klargestellt hat. 2 Normenkette § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG 3 Das Problem Hintergrund: Verwalterin erhält Provision für Vermietungen Eine Immobilieneigentümerin verlangt von der ehemaligen ...mehr

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Ein Hausverwalter kann für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen aus dem verwalteten Bestand keine Maklerprovision verlangen – auch nicht vom Vermieter, wie der BGH klargestellt hat.mehr

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Keine Maklerprovision für Hausverwalter Die Verwalterin kann für die Vermittlung der Mietverträge keine Provision verlangen und muss das gezahlte Honorar zurückzahlen. Das ergibt sich aus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG. Danach steht einem Wohnungsvermittler kein Provisionsanspruch zu, wenn ein Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist. BGH entsc...mehr

Hintergrund: Verwalterin erhält Provision für Vermietungen Eine Immobilieneigentümerin verlangt von der ehemaligen Verwalterin die Rückzahlung von Honorar für die Vermittlung von Mietverträgen. Die Eigentümerin hatte der Verwaltungsgesellschaft die Betreuung von 129 Wohneinheiten und 134 Garagen übertragen. Die Verwalterin war laut Vertrag umfassend zuständig, einschließlich d...mehr

Rz. 83 Für den Wert der Beschwer bei Mängelbeseitigungsklagen ist derjenige des damit abgewiesenen Mieters (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/, WuM 2020, 299, BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, WuM 2007, 207; BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, GE 2007, 983, ständige Rspr.) als auch derjenige des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters mit dem...mehr

Für die Ermittlung des regelmäßigen Arbeitsentgelts ist die Gesamtjahresarbeitszeit zu berücksichtigen. Die in einzelnen Monaten mehr oder weniger als die Soll-Arbeitszeit geleisteten Stunden können innerhalb des Jahreszeitraums wieder ausgeglichen werden. Dabei kann der Arbeitnehmer für die Dauer von max. 3 Monaten unter Fortzahlung des Arbeitsentgelts von der Arbeitsleistu...mehr