Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwalter

In dem vom AG Hamburg entschiedenen Fall hatte der Vermieter über die Betriebskosten abgerechnet und dabei die Positionen "Gartenpflege/Hausmeister" zusammengefasst. Das AG Hamburg hielt die Zusammenfassung für unzulässig. Auch wenn sich der Hausmeister ggf. um die Gartenpflege kümmert, können auch andere Gartenpflegekosten entstehen z. B. durch die Erneuerung von Gehölzen, ...mehr

Eine wirksame Betriebskostenabrechnung muss u. a. eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten enthalten, d. h. eine übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und überprüfen kann (§ 559 BGB; so bereits BGH, Urteil v. 23.11.1981, VIII ZR ...mehr

Wohnungseigentümer B ist Eigentümer der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 2. Darunter befindet sich ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Kellerraum. B wendet sich am 24.10.2023 an die Verwaltung und teilt mit: "Heute habe ich Wasserflecken an der Decke im Keller festgestellt, der sich direkt unter meiner Wohnung befindet. Es tropft noch sichtbar, insbesondere in d...mehr

Problemüberblick Im Fall geht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K davon aus, dass der Haupthahn und der Waschmaschinen- und Geschirrspülmaschinenanschluss im Sondereigentum des B stehen. Nach den Bekundungen des Hausmeisters ist der Haupthahn nicht fachgerecht angeschlossen worden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könnte vor diesem Hintergrund gegen B klagen. Da ...mehr

Nach seinem Mietvertrag hat Gewerberaummieter K auf die Nebenkosten die "jeweils gültige Mehrwertsteuer von derzeit 19 %" zu entrichten. Vermieter B, ein Teileigentümer, hat gem. § 9 Abs. 1 und 2 UStG auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Buchstabe a) UStG verzichtet. K ist zum Vorsteuerabzug berechtigt. Mit seiner Betriebskostenabrechnung vom 8.12.2019 rechnet B gegenüber...mehr

Bei Mietvertragsende schuldet der Mieter die Rückgabe der Mietsache. Diese Pflicht erfüllt er nur, wenn er dem Vermieter den Alleinbesitz an den Räumen verschafft. Wenn der Mieter oder der Untermieter nachweislich Zweitschlüssel gefertigt hat und diese bei Auszug nicht zurückgibt, obwohl er sie noch hat, liegt keine ordnungsgemäße Rückgabe vor. Vielmehr werden dem Vermieter ...mehr

Bei Schnee- und Eisglätte muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Zugänge zum Haus gefahrlos begangen werden können. Wichtig Allgemeine Glättebildung, keine Glättestellen Die winterliche Räum- und Streupflicht setzt eine konkrete Gefahrenlage, d. h. eine Gefährdung durch Glättebildung bzw. Schneebelag voraus. Grundvoraussetzung für die Räum- und Streupflicht auf Straßen oder...mehr

Wann immer Gefahr für Leib und Leben droht, ist der erste Schritt, die Gefahr zu beseitigen bzw. die Betroffenen aus der Gefahrenzone zu bringen. Oft ist keine Zeit, nach einer Checkliste zu arbeiten. Dennoch kann ein Blick auf die Checkliste die wichtigsten Schritte in Erinnerung bringen und verhindern, dass in der Hektik des Geschehens Wichtiges übersehen wird. Checkliste ...mehr

Wird einer der im Haus wohnenden Mieter infolge der Schlechterfüllung der Verkehrssicherungspflicht verletzt, kann der Verletzte gegenüber dem Vermieter vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn die verletzte Pflicht vom Vermieter zu erfüllen war. Hat der Vermieter die Erfüllung dieser Pflicht (z. B. die Streupflicht) einem Dritten (z. B. einem Hauswart oder ...mehr

Die Anschaffung und Pflege von Haustieren im Privatvermögen zählt grundsätzlich zu den nicht abziehbaren Lebenshaltungskosten. Ausnahmen hat die Rechtsprechung nur für den Jagdhund des Forstbeamten[1] und Wachhund eines Sicherheitsbeamten[2] gemacht, u. U. auch der Hund eines Hausmeisters, dagegen für den Wachhund einer Landärztin abgelehnt.[3] Das Pferd eines Reitlehrers is...mehr

Rz. 43 Eine Arbeitsunfähigkeit ist nach objektiven Gesichtspunkten festzustellen und nicht von der subjektiven Wertung der Arbeitsvertragsparteien abhängig. Der behandelnde Arzt hat insofern nach objektiven medizinischen Kriterien eine Bewertung vorzunehmen.[1] Dabei hat er sowohl auf die Umstände und Schwere der Erkrankung als auch auf die Art der vertraglich geschuldeten A...mehr

Nach § 23 TVÜ-Länder gilt für Hausmeister weiterhin die Nr. 3 SR 2 r BAT / BAT-O. Da eine durchschnittliche regelmäßige wöchentliche Arbeitszeit von mehr als 48 Stunden nicht im Einklang mit den §§ 3, 7 Abs. 1 Nr. 1 ArbZG steht und eine Opt-Out-Regelung nicht vereinbart wurde (s. o. Rechtlicher Hintergrund), ist die durchschnittliche regelmäßige wöchentliche Arbeitszeit der ...mehr

Zukünftig soll es keinen "Überlappungsbereich" zwischen den ehemaligen Arbeiter- und Angestelltentätigkeiten mehr geben. Soweit in der Vergütungsordnung als auch im Lohngruppenverzeichnis nahezu identische Tätigkeitsmerkmale enthalten waren, werden diese Merkmale nunmehr entweder dem Teil II (z. B. Beschäftigte im Bereich Theater und Bühnen, Masseure, Fachangestellte für Bäd...mehr

Nach den Ausführungen des Europäischen Gerichtshofes im "Simap-Urteil" vom 3.10.2000[1] und im Urteil in der Sache Landeshauptstadt Kiel/Jäger vom 9.10.2003[2] ist der Bereitschaftsdienst nach der EU-Richtlinie 2003/88/EG arbeitsschutzrechtlich als Arbeitszeit zu werten. Dieser Rechtsprechung hatte sich das Bundesarbeitsgericht in mehreren Entscheidungen[3] angeschlossen. Der...mehr

Änderungen in den Tätigkeitsmerkmalen der Entgeltordnung zum TV-L zum 1.1.2020mehr

Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für diese Arbeitsleistungen nach...mehr

Ansatzfähig sind das Arbeitsentgelt, die Sozialbeiträge, die Beiträge zur Unfallversicherung, die Kosten einer Vertretung bei Krankheit oder Urlaub sowie Sachleistungen. Zu den Sachleistungen zählt insbesondere der Mietwert einer unentgeltlich überlassenen Wohnung bzw. bei einer verbilligten Miete die Differenz zwischen dem Mietwert und der tatsächlich gezahlten Miete; ferne...mehr

Während der Hausverwalter aufgrund vertraglicher Verpflichtung die zur Bewirtschaftung des Anwesens notwendigen Verwaltungsleistungen ausführt (z. B. Einziehung der Miete, Abrechnung der Betriebskosten, Geschäftsverkehr mit Mietern und Behörden), erstreckt sich die Tätigkeit des Hauswarts auf Maßnahmen praktisch-technischer Art. Dementsprechend zählen folgende Tätigkeiten zu...mehr

Dagegen sind folgende Tätigkeiten verwaltungsbezogen und zählen daher nicht zu den Hausmeisterarbeiten: Praxis-Beispiel Keine Hausmeisteraufgaben Erstellen von Betriebskostenabrechnungen, Abnahme und Neuvermietung von Wohnungen, Ausführung von Reparaturen, Instandhaltung der Außenanlagen, Pflege des Maschinenparks, Überwachen des Bauzustands, der Wärmemesser, der Schornsteinfe...mehr

Vermietung durch einen Hausverwalter Die Entscheidung des BGH[1] betrifft einen Fall, in dem die Vermietung durch einen Hausverwalter erfolgt ist. Dieser hat den Mietvertrag auf Weisung der Eigentümerin abgeschlossen. Die Miete wurde vom Verwalter eingezogen und an die Eigentümerin weitergeleitet. Die der BGH-Entscheidung zugrunde liegenden Erwägungen dürften über den entschie...mehr

Bei der Kündigung durch einen Bevollmächtigten (z. B. Hausverwalter, Rechtsanwalt, Haus- und Grundbesitzerverein) muss das Kündigungsschreiben einen klaren Hinweis auf das Vertretungsverhältnis enthalten, z. B. durch die Formulierung: "Namens und in Vollmacht des Vermieters Herrn X kündige ich das Mietverhältnis über die Räume ...". Der bloße Gebrauch des Plurals "wir" genüg...mehr

Mit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 wurde auch der von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB) in das Gesetz aufgenommen . Der Vermieter soll im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten–Nutzen-Verhältnis vorgehen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot g...mehr

Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. Kosten für nicht öffentliche Maßnahmen können anfallen, wenn die Gemeinde von ihrer Befugnis Gebrauch gemacht hat, den Anliegern die Reinigungspflicht ganz oder teilweise aufzuerlegen und öffentliche Einricht...mehr

Werden die sog. "kalten" Betriebskosten (Betriebskosten ohne Heizkosten) vereinbarungsgemäß nach dem Anteil der betreffenden Wohnung an der Gesamtwohnfläche des Anwesens umgelegt, hat der Vermieter die auf die leer stehende Wohnung entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen, da er das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko trägt. Dies gilt nicht nur...mehr

Hierunter fallen Kosten für Strom, Reinigung, Prüfen und Abschmieren. Nicht ansatzfähig sind die Kosten, wenn sie vom Hauswart ohne zusätzliche Vergütung erledigt werden (s. Abschn. 14). Nicht zu den Kosten der Entwässerung zählen Kosten der Beseitigung einer Rohrverstopfung im Hauptstrang der Abwasserleitung.[1] Diese Kosten sind als Instandhaltungskosten nicht umlagefähig. ...mehr

Pflegekosten für Plätze, Zugänge und Zufahrten, worunter auch Mülltonnen-, Teppichklopf- und Wäschetrockenplätze fallen, können umgelegt werden, wenn diese nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. Entscheidend ist hierbei die öffentlich-rechtliche Widmung, sodass auch Privatwege, deren Benutzung durch andere Personen vom Eigentümer geduldet wird, zu den Flächen im Sinne der Nr...mehr

Dagegen können Kosten für das Nachsortieren des Mülls, die dadurch entstehen, dass manche Mieter ihren Abfall nicht getrennt in die hierfür vorgesehenen Behältnisse entsorgen, nicht auf sämtliche Mieter im Haus umgelegt werden. In diesem Fall sei es Sache des Vermieters, den bzw. diejenigen Mieter ausfindig zu machen, welche die Mülltrennung missachtet haben.[1] Bietet das Ab...mehr

Vereinbarung im Mietvertrag Achtung Vertragliche Vereinbarung notwendig Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde (§ 556 Abs. 1 BGB). Hinweis CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der ...mehr

Kontrollpflichten des Vermieters bestehen zwar auch hinsichtlich solcher Gegenstände und Gefahrenquellen, die sich außerhalb der Mieträume, aber im selben Gebäude befinden[1]; nicht jedoch hinsichtlich solcher Einrichtungen, die dem Einfluss des Vermieters entzogen sind, z. B. elektrische Anlagen und Einrichtungen, die im Eigentum des Versorgungsunternehmens stehen (hier: ve...mehr

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage. Zu den Kosten des Betriebsstroms zählt der gesamte zum Betrieb erforderliche Str...mehr

Überblick Eine Abrechnung in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sog. Bruttomiete vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. A...mehr

Rz. 100 Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversicherter Arbeitnehmer, die der Arbeitgeber an die Rentenversicherungsträger abführt, sind Betriebsausgaben und Sonderausgaben. Es gilt das zu Rz. 99 Gesagte. Die Beiträge sind keine – vorab entstandenen – Werbungskosten zur Erlangung späterer, nach § 22 Nr. 1a EStG stpfl. Einkünfte. Das gilt ausdrücklich auch fü...mehr

Der übernehmende Verwalter sollte im Rahmen der Übergabe darauf achten, dass ihm insbesondere die folgenden Unterlagen seitens des ausscheidenden Verwalters übergeben werden (keine abschließende Aufzählung!): Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung Vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften Vollständige Üb...mehr

In die sonstigen Verträge zwischen dem Eigentümer und Dritten, die mit der Bewirtschaftung des Grundstücks in Zusammenhang stehen (z. B. in Dienst- oder Arbeitsverträge), tritt der Zwangsverwalter nicht ein. Praxis-Beispiel Vertrag mit Hauswart Deshalb muss ein Hauswart, der eine Wohnung aufgrund eines Mietvertrags nutzt, die Miete an den Zwangsverwalter bezahlen, während er s...mehr

Nicht steuerpflichtig Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird zwischen dem Sondereigentum der einzelnen und dem gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungs- und Teileigentümer (§ 1 WEG) unterschieden. Zu dem gemeinschaftlichen Eigentum rechnet das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht nach den Grundbucheintragungen im Sondereigentum eine...mehr

Vermietung und Verpachtung, Nutzungsüberlassung etc. Nach § 4 Nr. 12 Buchstabe a bis c UStG sind folgende Vermietungen steuerbefreit: Vermietung und Verpachtung von Grundstücken: Hierunter fällt die Überlassung von unbebauten Grundstücken, bebauten Grundstücken (z. B. Wohn- oder Geschäftsgebäuden) sowie landwirtschaftlichen Flächen. Vermietung und Verpachtung von Berechtigungen...mehr

Rz. 12 Insbesondere für folgende Bereiche hat der Gesetzgeber bei Einführung der MwSt – teils nach langen Debatten – eine Steuerermäßigung ausdrücklich abgelehnt: Anzeigen in Zeitungen und Zeitschriften, Energie (Gas, elektrischer Strom, Wärme). Allerdings ist nach § 28 Abs. 5 und 6 UStG der ermäßigte USt-Satz von 7 % befristet vom 1.10.2022 bis 31.3.2024 auf die Lieferungen v...mehr

Rz. 6 Kumulativ muss – als Abgrenzung zur reinen Vermögensverwaltung (um eine solche handelt es sich im Rahmen der Vermietung von Immobilien, § 14 S. 3 AO) – ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb i.S.d. § 14 S. 1 AO vorliegen. Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist nach Auffassung der Finanzverwaltung jedenfalls erst dann "regelmäßig" anzunehmen, wenn das Unternehmen mehr ...mehr

Rz. 73 Steuerfrei sind nach § 4 Nr. 25 S. 3 Buchst. b UStG auch die Beherbergung, Beköstigung und die üblichen Naturalleistungen, die die nach § 4 Nr. 25 UStG begünstigten Einrichtungen den Empfängern der Jugendhilfeleistungen und Mitarbeitern in der Jugendhilfe sowie den bei den Leistungen nach § 4 Nr. 25 S. 1 UStG (also den Leistungen der Jugendhilfe und der Inobhutnahme) tät...mehr

Insbesondere im Hinblick auf die Gestaltung des Verwaltervertrags und für einen realistischen Ansatz der Verwaltervergütung sollte sich der potenzielle Verwalter nicht scheuen, seiner Kontaktperson ein Formular zu den wesentlichen Objekteigenschaften zu übersenden. Der nachfolgende Fragenkatalog könnte selbstverständlich auch telefonisch abgearbeitet werden, allerdings dürft...mehr

Der übernehmende Verwalter sollte im Rahmen der Übergabe darauf achten, dass ihm insbesondere folgende Unterlagen seitens des ausscheidenden Verwalters übergeben werden: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung Vollständige Liste aller Eigentümer mit Namen und Anschriften Vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Verwalter sollten bei der Vertragsgestaltung selbstverständlich vermeiden, per se unwirksame Vertragsklauseln aufzunehmen. Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag nämlich der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vert...mehr

Gravierende Änderungen hat das WEMoG für die Verwalterpraxis allerdings durch den in § 26a WEG geregelten "zertifizierten Verwalter" gebracht. Nach wie vor benötigt der Verwalter keine Ausbildung, um seinen Beruf ausüben zu können. Seit dem 1.12.2023 widerspricht allerdings die Bestellung eines nicht nach § 26a WEG zertifizierten Verwalters gemäß §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. ...mehr

Dem Eigentümer kann gemäß § 17 Abs. 2 WEG das Wohnungseigentum entzogen werden, wenn er trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Darüber hinaus ist eine Abmahnung grundsätzlich auch dann erforderlich, wenn die Entziehung auf § 17 Abs. 1 WEG gestützt wird, ohne dass das Regelbeispiel des § 17 Abs. 2 WEG vorliegt.[1] Grund...mehr

Auch wenn die nachfolgende Darstellung von Einzelfällen unverzichtbar ist, bietet sich gleichwohl vorab eine Kategorisierung möglicher Fallkonstellationen an. Dabei ist einerseits zwischen den verschiedenen Formulierungen von Ausschlussfristen und andererseits zwischen möglicherweise erfassten Ansprüchen bzw. Rechten zu unterscheiden. Eher selten werden nur "vertragliche Ansp...mehr

Rz. 81 Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 GrStG sind Dienstwohnungen der Geistlichen und Kirchendiener der Religionsgesellschaften, die Körperschaften des öffentlichen Rechts sind, und der jüdischen Kultusgemeinden (Rz. 74, 76) von der Grundsteuer befreit. § 5 GrStG, nach dessen Absatz 2 Wohnungen stets steuerpflichtig sind, ist insoweit nicht anzuwenden. Die derzeit bestehenden Pr...mehr

Rz. 130 Stand: EL 141 – ET: 03/2025 Abgeordnete: Mitglieder der Parlamente sind in ihrer Eigenschaft als Mandatsträger keine ArbN (vgl § 22 Nr 4 EStG). Die Assistenten der Abgeordneten sind ArbN (> Abgeordnete Rz 14). Ergänzend > Rz 130 Parlamentarischer Geschäftsführer. Ableser von Messgeräten: Wer Messdaten für Strom/Wasser/Gas/Wärme für ein EVU erhebt, kann ArbN sein, auch ...mehr

Rz. 1 Stand: EL 141 – ET: 03/2025 Aufwendungen für einen Wachhund können bei bestimmten Berufsgruppen > Werbungskosten sein. Das gilt idR nicht für die von einem Hausmeister aufgewendeten Futterkosten für seinen privaten Wachhund (BFH/NV 1991, 234; Anschluss an BFH 127, 530 = BStBl 1979 II, 512). Ergänzend > Arbeitsmittel Rz 20 Blindenhund , > Forstleute, > Personenschutz Rz 1...mehr

Rz. 25 Stand: EL 141 – ET: 03/2025 Die Eingliederung in den betrieblichen Organismus eines anderen ist die für einen ArbN typische Stellung. Zur Bedeutung von ‚Eingliederung’ > Rz 15 ff. Darauf lässt zB das Vorhandensein eines festen Arbeitsplatzes mit vom ArbG zur Verfügung gestellten Arbeitsmitteln, die regelmäßige Kontrolle der Arbeitszeit und/oder der Arbeitsergebnisse, d...mehr

Rz. 14 Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt gem. § 556 Abs. 1 S. 3 BGB die Bet...mehr