Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwalter

Rn 16 Einem Kreditinstitut ist das Wissen aller Mitarbeiter zuzurechnen, die es bei der Bearbeitung eines konkret in Rede stehenden Geschäfts vertreten oder daran bestimmungsgemäß mitgewirkt haben. Diese Voraussetzungen erfüllt insb der Kontobetreuer, der den Verdacht schöpft, dass der Kontoinhaber eingehende Gelder veruntreut (BGH NJW 08, 2245 Rz 18), der Kassenbeamte, der ...mehr

Rn 11 Bei juristischen Personen sowie rechtsfähigen Handelsgesellschaften kann die Kündigung durch die vertretungsberechtigten Organe ausgesprochen werden. Bei der Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist zu beachten, dass die Vollmacht grds nicht formbedürftig ist und sich etwa aus der Prokura oder Generalvollmacht des Kündigenden ergeben kann. Wenn dem Empfänger die Bevo...mehr

Rn 3 Mit Vertragsschluss entsteht für den Beauftragten die Verpflichtung, den Auftraggeber über alle erheblichen Umstände der Besorgung des Geschäfts unaufgefordert zu informieren (BGH NJW 98, 680 [BGH 20.11.1997 - III ZR 310/95]: Hausverwalter über Baumängel). Auf diesem Wege soll dem Auftraggeber die sachgerechte Entscheidung im Hinblick auf Weisungen (§ 665), aber auch di...mehr

Rn 2 Die Haftungsvoraussetzungen richten sich weitgehend nach § 836; § 838 enthält lediglich eine Sonderregelung in Bezug auf die Person des Haftpflichtigen. Entstehungsgründe der Gebäudeunterhaltungspflicht sind: Übernahme durch Vertrag, behördliche Bestellung oder Ausübung eines Nutzungsrechts. Die Übernahme durch Vertrag setzt voraus, dass die Verantwortung für die Unterh...mehr

Rn 7 In § 573 II Nr 1–3 sind (vgl ›insb‹, § 573 II) nur Regelbeispiele für berechtigte Interessen aufgezählt; zum ›artverwandten‹ Interesse AG Hbg-Blankenese ZMR 16, 208. Ein auf § 573 I gestütztes berechtigtes Interesse muss den Regelbeispielen zumindest entsprechen, dh vergleichbares Gewicht haben (BGH ZMR 17, 722 für soz. Wohngruppenprojekt; BGH ZMR 17, 791). Hierzu zähle...mehr

Rn 32 Ein Vertretergeschäft wird bejaht bei dem Abschluss von Bauverträgen durch den Baubetreuer (BGHZ 67, 334, 335 ff), der Vermietung (KG WM 84, 254; 255) und Vergabe von Bauleistungen (BGH NJW-RR 04, 1017) durch einen Hausverwalter, der Benennung beider Ehegatten im Rubrum des Mietvertrages (Ddorf ZMR 00, 210), der Beauftragung eines externen Laborarztes durch den behande...mehr

Rn 5 Str ist, ob bei Vermietung durch einen von mehreren Miteigentümern § 566 eingreift (auch bei Zustimmung der übrigen Miteigentümer abl BGH NZM 04, 300 [BGH 22.10.2003 - XII ZR 119/02]; aA Karlsr NJW 81, 1278 [OLG Karlsruhe 10.02.1981 - 3 RE-Miet 1/81], LG Hamburg WuM 01, 281; vgl Grunewald NJW 09, 3486). In der Zustimmung müsste zugleich eine Bevollmächtigung zum Abschlu...mehr

Rn 5 Obwohl der BGH (ZMR 05, 105 = NZM 04, 734) eine Verkehrssitte (krit Emmerich JuS 06, 933) insoweit bejaht, bedarf es dennoch einer wirksamen Überbürdung der Schönheitsreparaturenpflicht im Mietvertrag zulasten des Mieters. Ist die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig, so hält die Formularklausel der Inhaltskontrolle nach § 307 I S 1, II Nr. 1 ni...mehr

Rn 5 Das Zurückweisungsrecht besteht nicht, wenn der Vollmachtgeber den Erklärungsempfänger auf andere Weise über die Bevollmächtigung in Kenntnis setzt. Erforderlich hierfür ist eine bewusste und zumindest auch an den Dritten gerichtete Mitteilung der Bevollmächtigung durch den Vollmachtgeber (MüKo/Schubert Rz 22), die auch konkludent erfolgen kann (BAG NZA 06, 980 [BAG 12....mehr

Rn 7 Die vollständige Wiedereinräumung des unmittelbaren (Allein-)Besitzes setzt grds die Rückgabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter oder einen Empfangsbevollmächtigten, zB Hausverwalter, voraus (Hamm NZM 03, 26; zu Ausnahmen s KG ZMR 12, 693). Die bloße Besitzaufgabe des Mieters durch Auszug aus den Mieträumen genügt daher nicht (Hamm NZM 03, 26). Bei fehlender Mitwirku...mehr

Rn 3 § 556 I 2 definiert iVm § 1 BetrKV legal, welche Kosten ›Betriebskosten‹ sind (s.a. BGH ZMR 22, 700 Rz 30): Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten (diesen stehen gleich: Nießbraucher oder Zwischenmieter) durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und ...mehr

Garage § 1361b BGB 4 Garantie Vor §§ 145 ff BGB 3 AGB § 305c BGB 19; § 307 BGB 35; § 309 BGB 12, 15, 32 des Hauptmieters § 540 BGB 16 Verbrauchsgüterkauf § 479 BGB 1 Zusicherungshaftung § 276 BGB 31 Garantie des Verkäufers § 443 BGB 8 Beschaffenheit § 443 BGB 14 Haltbarkeit § 443 BGB 17 selbstständige~ § 443 BGB 10 unselbstständige~ § 443 BGB 11 Verjährung § 443 BGB 10 Garantiehaftung §...mehr

Rn 3 Gesamtschuld: gemeinsame Aufnahme eines Darlehens (RGZ 71, 113, 117; BGH NJW 24, 1575, 1576), gemeinschaftlich begründete Zahlungspflichten mehrerer Kunden eines Energieversorgungsunternehmens (BGH NZM 21, 819), Schiedsparteien ggü Schiedsgericht (BGHZ 55, 344, 347), mehrere durch Prozessvergleich verpflichtete Parteien (KG NJW-RR 88, 1406), mehrere Grundstückserwerber ...mehr

Rn 140 Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht (§ 535 Rn 54; BGH NJW-RR 23, 373 Rz 41; NZM 22, 949 Rz 36; 15, 132 Rz 11), bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der nach einer Umlegungsvereinbarung vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen und den ...mehr

Rn 4 Für anfängliche Mängel (s zum Mangel § 536 Rn 7–13) bei Vertragsschluss haftet der Vermieter nach der gesetzlichen Garantie gem § 536 I Alt 1 verschuldensunabhängig. Entscheidend ist der Zeitpunkt der (formlosen) Einigung, nicht derjenige einer ggf späteren schriftlichen Vertragsunterzeichnung (vgl BGH NJW 68, 885). Der Mangel braucht bei Vertragsschluss nicht in Ersche...mehr

Rn 58 Der Bereicherungsanspruch aus § 812 I 1 Alt 2 setzt einen Eingriff in die Rechtssphäre des Bereicherungsgläubigers voraus. Was genau darunter zu verstehen ist, ergibt sich aus § 812 I 1 Alt 2 nicht. Für eine tatbestandskonforme Definition des Begriffs ist zu unterscheiden zwischen dem eigentlichen Eingriffsakt, seiner Qualifizierung als unbefugt und seinem Objekt. Rn 5...mehr

Rn 2 Religionsgemeinschaften sind Vereinigungen mit organisierter Struktur, deren Mitglieder/Anhänger auf der Grundlage einer gemeinsamen religiösen Überzeugung ihre Übereinstimmung über Sinn und Bewältigung des menschlichen Lebens bezeugen (vgl BAG NJW 96, 143 [BAG 22.03.1995 - 5 AZB 21/94]); unproblematisch somit Baptisten, Mitglieder der jüdischen Religionsgemeinschaft, K...mehr

Rn 63 Kondiktionsgegenstand ist wie bei § 812 I 1 Alt 1 das ›erlangte Etwas‹ (vgl Rn 28 ff). Der erlangte Vorteil geht allerdings nur dann iSd § 812 I 1 Alt 2 ›auf Kosten‹ des Bereicherungsgläubigers, wenn er unmittelbar aus dem unbefugten Eingriff in dessen geschützte Rechtsposition stammt (BGHZ 71, 86, 99; ähnl BGHZ 99, 385, 387 – Entreicherung und Bereicherung müssen auf ...mehr

Rz. 11 Stand: EL 143 – ET: 09/2025 Übungsleiter, Ausbilder, Erzieher, Betreuer oder Personen, die eine vergleichbare Tätigkeit ausüben, werden im Rahmen eines Dienstverhältnisses als ArbN oder im Rahmen eines sonstigen Dienstleistungsvertrags als Auftragnehmer tätig. Übungsleiter ist, wer Veranstaltungen leitet oder zB als Assistent mitleitet, in denen Menschen ihre Fähigkeite...mehr

Dient ein Hund überwiegend privaten Zwecken, ist ein Werbungskostenabzug generell ausgeschlossen. Hunde, die nahezu ausschließlich zur beruflichen Nutzung eingesetzt werden, werden steuerrechtlich als Arbeitsmittel behandelt. So z. B. Hunde von Hundeführern der Polizei und des Zolls sowie die Jagdhunde bei Forstbeamten.[1] Eine geringfügige private Mitnutzung ist unschädlich....mehr

Steht z. B. ein Steuerpflichtiger in mehreren Arbeitsverhältnissen, wird der Arbeitnehmer-Pauschbetrag nur einmal gewährt. Ob der Werbungskosten-Pauschbetrag anwendbar ist oder die Werbungskosten in tatsächlicher Höhe berücksichtigt werden, ist bei derselben Einkunftsart einheitlich zu entscheiden. Praxis-Beispiel Arbeitnehmer-Pauschbetrag bei mehreren Arbeitsverhältnissen Ein...mehr

Nebenberuflich tätige Lehrkräfte (z. B. Übungsleiter, Ausbilder, Erzieher, Betreuer oder ähnliche Personen) mit einem feststehenden und nicht nur von Fall zu Fall aufgestellten Tätigkeitsbild oder Lehrplan sind in der Regel Arbeitnehmer. Exkurs: Sog. Herrenberg-Urteil. Das Urteil des Bundessozialgerichts vom 28.06.2022 hat es mittlerweile unter dem Stichwort "Herrenberg-Urteil...mehr

Ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot, das nach Beendigung der Organstellung gilt, muss ausdrücklich vereinbart werden. Der richtige Ort hierfür ist der Anstellungsvertrag. Dies darf nur soweit vereinbart werden, wie dies erforderlich ist. Zum Beispiel könnte man dem Geschäftsführer nicht verbieten, nach seinem Ausscheiden bei der Konkurrenz als Auslieferungsfahrer oder Ha...mehr

§ xy Wettbewerbsverbot des Geschäftsführers a) Wettbewerbsverbot während der Organstellung (1) Der Geschäftsführer unterliegt während der Vertragsdauer einem Wettbewerbsverbot, das ihm verbietet, Tätigkeiten zu entfalten, durch die er sich mit dem Gesellschaftszweck und den Zielen der Gesellschaft, insbesondere mit dem tatsächlich ausgeübten Unternehmensgegenstand und in dem G...mehr

Bei Gebäudereinigungsleistungen wird der Leistungsempfänger Schuldner der Umsatzsteuer, wenn er selbst nachhaltig Gebäudereinigungsleistungen erbringt. Davon ist auszugehen, wenn der Leistungsempfänger mehr als 10 % aller Umsätze (bezogen auf das Vorjahr) durch Gebäudereinigungsleistungen erbringt. Diese 10 %-Grenze führt dazu, dass i. d. R. kein Wechsel der Steuerschuldners...mehr

Rz. 2 Ob der Gebrauch vertragswidrig ist oder nicht, bestimmt sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Sind diese auslegungsfähig und auslegungsbedürftig, ist der wirkliche Parteiwille zu ermitteln. Sind die Vereinbarungen lückenhaft, ist der vertragsgemäße Gebrauch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln (Schmidt-Futterer/Flato...mehr

Rz. 190 Wird ein Beschluss über die Entlassung eines Hauswartes oder Hausmeisters angefochten, so richtet sich das Gesamtinteresse zunächst nach der Vergütung für die restliche Vertragslaufzeit. Das Eigeninteresse des Klägers ermittelt sich aus dem von ihm zu zahlenden Anteil an diesem Betrag. Der Gegenstandswert darf das 7,5-fache dieses Eigeninteresses nicht übersteigen. A...mehr

Tz. 15 Stand: EL 144 – ET: 08/2025 Amateursportler Die Finanzverwaltung bejaht grundsätzlich bei Amateursportlern das Vorliegen eines Dienstverhältnisses, da der Sportler in den mannschaftlichen Spiel- und Trainingsbetrieb des Vereins eingegliedert und den Weisungen des Trainers zu folgen verpflichtet ist. Jedoch sind Amateursportler nicht Arbeitnehmer des Vereins, wenn ihnen l...mehr

Rn 4 Abs 1 S 1 schützt die für drei Arten von Aufwendungen unentbehrlichen Mittel. Erfasst werden zunächst die zur laufenden Unterhaltung des Grundstücks erforderlichen Kosten. Hierzu gehören die Kosten für Wasser- und Energieversorgung, Müll- und Abwasserentsorgung, Straßenreinigung und Winterdienst, öffentlichen Abgaben, wie Steuern und Anliegerbeiträge, Pflichtversicherun...mehr

Rn 13 Der notwendige Unterhalt ist für den erwerbsfähigen Schuldner nach den §§ 20 ff SGB II zu berechnen (vgl LG Darmstadt ZVI 07, 364, 365). Als Basisbedarf ist zunächst der Regelbedarf nach Stufe 1 für eine alleinstehende oder alleinerziehende Person von EUR 563,– anzusetzen. Kosten für (Mobil-)Telefon, Internet, Kabelfernsehen und GEZ müssen aus diesem Betrag finanziert ...mehr

Rz. 24 Die Arbeitnehmereigenschaft wurde bejaht für: Ärztlicher Direktor [1], wenn er zwar in der Ausübung seines ärztlichen Berufs eigenverantwortlich, im Übrigen aber bei seiner Tätigkeit im Wesentlichen vom Krankenhausträger persönlich abhängig und an dessen Weisungen gebunden ist; Außendienstmitarbeiter [2]; Außenrequisiteur [3]; Büffetier [4]; Co-Piloten von Verkehrsflugzeu...mehr

Rn 5 Der Zeitpunkt des Eingangs ist derjenige, zu dem das Schriftstück in die Verfügungsgewalt des in der Adresse angegebenen Gerichts gelangt ist. Die Mitwirkung des Gerichts (zB durch die Entgegennahme des Schriftstücks) ist nicht erforderlich (BVerfG NJW 80, 580 [BVerfG 03.10.1979 - 1 BvR 726/78]; BGH NJW 81, 1216). Der Eingang bei einem anderen Gericht genügt auch dann n...mehr

Rn 3 Durch Einschreiben mit Rückschein (Abs 2 S 2 Alt 1) oder durch einen gleichwertigen Nachweis (Abs 2 S 2 Alt 2), dh wie nach § 176, soll vorrangig zugestellt werden, wenn eine internationale Vereinbarung dies gestattet. Dies kann eine bilaterale Vereinbarung, aber auch ein multilaterales Abkommen sein (vgl für Einzelheiten www.rechtshilfe-international.de). Nach Art 10 l...mehr

In Vermögensschadenhaftpflichtversicherungen für Hausverwalter ist teilweise eine Versicherung für Verwaltungsbeiräte enthalten. Diese Mitversicherung ist in der Regel allerdings nicht ausreichend, denn sie ist manchmal nicht dauerhaft. Die Verwaltungsbeiräte sind etwa bei der Übernahme einer Verwaltung mitversichert, aber nur bis zur nächsten Versammlung. Auch ist der Umfang...mehr

Eine Zusammenarbeit zwischen der Verwaltung und den Verwaltungsbeiräten kommt nicht nur, aber vor allem in folgenden Bereichen in Betracht: Wohnungseigentumsanlage: bei der Begehung der Wohnungseigentumsanlage, bei der Sichtung, ob es in der Wohnungseigentumsanlage zu Erhaltungsmaßnahmen kommen muss, bei der Überlegung, ob es in der Wohnungseigentumsanlage zu Modernisierungsmaßn...mehr

Rz. 15 Nach § 11 Nr. 1 KSchG muss sich der Arbeitnehmer das anrechnen lassen, was er während des Annahmeverzugs des Arbeitgebers durch anderweitige Arbeit verdient hat. Dies können auch Einnahmen aus selbstständiger Arbeit sein.[1] Erzielt der Arbeitnehmer durch eine Tätigkeit während des Annahmeverzugs erst später einen Ertrag, kommt eine anteilmäßige Anrechnung, die der Ar...mehr

Auswertung aller Fristen aus der Bestandsaufnahme Organisation einer langfristigen Etatplanung für Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungen und Sanierungen, Hinzunahme interner oder externer Sonderfachleute Planung, Organisation und Überwachung der Fristen aus der Bestandsaufnahme Einleitung von Maßnahmen, falls bei Wartungen und Prüfungen technische Mängel erkannt werden Ko...mehr

Das zuvor geschilderte allgemeine Berechnungsbeispiel basiert auf dem Materialverbrauch, weil dieser bei der industriellen Produktion im Vordergrund steht. Ergänzende Leistungen des Personals wurden durch Zuschläge, die sich meist aus Durchschnittswerten der Vergangenheit ergaben, einbezogen. Genau umgekehrt ist aus Sicht des Immobilienverwalters vorzugehen, da er eine Diens...mehr

Die einzelnen Leistungsangebote werden sortiert nach Aufgabenbereichen im Folgenden aufgeführt. Es lohnt sich sicherlich, sie mehrmals durchzugehen und das eigene Portfolio kritisch daraufhin zu überprüfen, welche Leistungen eine Verwaltung tatsächlich erbringen kann und will. Die Listen können zudem hilfreich sein, um sich gezielt auf Vertragsverhandlungen vorzubereiten. Bu...mehr

Für eine vernünftige Kalkulation seiner Vergütung sollte der Verwalter vorab eine möglichst genaue Kenntnis der zu verwaltenden Wohnanlage und Eigentümergemeinschaft haben. Bereits im Vorfeld sind daher umfassende Informationen über die potenziell zu verwaltende Anlage und deren Eigentümer einzuholen. Maßgeblich kommt es dabei auch auf das Alter und die Ausstattung der Wohna...mehr

Weitere Voraussetzung für die Steuerermäßigung ist, dass das haushaltsnahe Arbeitsverhältnis in einem inländischen oder in der EU bzw. im EWR liegenden Privathaushalt ausgeübt wird.[1] Bei Pflege- oder Betreuungsleistungen müssen die örtlichen Voraussetzungen in Bezug auf den Haushalt der gepflegten oder betreuten Person erfüllt sein. Für die Inanspruchnahme von Pflege- oder...mehr

Rz. 145 Die Agentur für Arbeit hat nach der Feststellung, dass eine Kündigung durch den Arbeitnehmer nicht stattgefunden hat, zu prüfen, ob Arbeitslosigkeit durch eine einseitige Kündigung durch den Arbeitgeber ohne mitwirkende Handlungen des Arbeitnehmers herbeigeführt worden ist oder sich aus dem tatsächlichen Geschehensablauf Hinweise auf eine Auflösungsvereinbarung ergeb...mehr

Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieters das Mietverhältnis ...mehr

Tätlichkeiten des Mieters, egal ob sie sich gegen den Vermieter, andere Mieter, Bedienstete des Vermieters oder auch Nachbarn richten, berechtigen den Vermieter in aller Regel ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.[1] Ein Vermieter muss in der Lage sein, u. a. einen Handwerker mit der Ausführung von Arbeiten in seinem Haus zu beauftrag...mehr

Die 2. Alternative des § 940a Abs. 1 ZPO regelt als weiteren und durchaus praxisrelevanten Verfügungsgrund die Räumungsverfügung zum Schutz vor körperlicher Gewalt. Die Räumung von Wohnraum kann also auch bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben des Vermieters, Mitmieters oder sonstiger Hausbewohner durch einstweilige Verfügung angeordnet werden. Entscheidend ist das V...mehr

Grundsatz: Der Mieter bestimmt, wer ihn besuchen darf Mit Übergabe der Mietsache erhält der Mieter den unmittelbaren Besitz an den Mieträumen und ist, solange das Mietverhältnis besteht, berechtigt, jeden Dritten vom Betreten der Mieträume abzuhalten. Der Mieter bestimmt demnach eigenverantwortlich, wem er Zutritt zu seinen Mieträumen gestattet. Auch gegenüber dem Vermieter i...mehr

Die Bezeichnung von Mitarbeitern des Vermieters als "faul" und "talentfreie Abrissbirne" soll, soweit sich der Mieter durch Lärm infolge von Arbeiten an der Gartenanlage gestört fühlt, weder eine außerordentliche, noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.[1] Die Bezeichnung der Objektbetreuerin als "fette Kaugummidrecksau" und "dreckige Schweinedrecksau" rechtfertigt min...mehr

Auch bei Beleidigungen durch den Mieter steht die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im Raum – im Einzelfall auch ohne vorherige Abmahnung.[1] In aller Regel stellt es auch einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter andere Bewohner des Hauses oder auch Beauftragte des Vermieters wie Hausverwalter oder Handwerker beleidigt.[2] Will der Vermieter Konseq...mehr

Die Angabe der Kündigungsgründe ist auch bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 4 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung. Enthält die Kündigung keine Gründe, ist sie unwirksam. Auch wenn an die Begründung einer Kündigung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen zu stellen sind, ist der der Kündigung zugrunde liegende G...mehr

Praxis-Beispiel Schlüsselübergabe Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hat, übersendet der Mieter postalisch die Schlüssel mit der Bemerkung, für ihn sei das Mietverhältnis beendet. Der Mieter hat in diesem Fall klar und eindeutig zum Ausdruck gebracht, die Mietsache nicht weiter nutzen zu wollen, sodass von einer Besitzaufgabe des Mieters auszugehen ist[1], die ...mehr