Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwalter

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und die nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die GdWE führen. Eines entsprechenden Ermächtigungsbeschlusses bedarf es nicht. Im Rahmen seiner gesetzlichen Ermächtigung hat der Verwalter umfassende Entscheidungsbefugnisse. All... mehr

Die Instandhaltung als Teil der Erhaltung umfasst sämtliche Maßnahmen, die normale, gebrauchs- und altersbedingte Abnutzungen beseitigen. Als Beispiele kommen sämtliche Wartungsmaßnahmen an Elektro- und Sanitäranlagen infrage, des Weiteren Kleinreparaturen sowie Pflege- und Reinigungsmaßnahmen. Insoweit gehören auch die Kosten eines Hauswarts zu den Instandhaltungskosten.[1] ... mehr

Hinsichtlich des Betriebskostenbegriffs kann grundsätzlich auf die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) Bezug genommen werden. Eine Aufstellung umlegbarer Betriebskosten enthält § 2 BetrKV, wobei im Bereich des Wohnungseigentums durchaus weitere Kostenpositionen hinzukommen können. mehr

Grundsätzlich kann eine Kostenverteilungsänderung lediglich mit Wirkung für die Zukunft beschlossen werden.[1] In aller Regel ist es auch nicht zulässig, Kostenverteilungsschlüssel mit Blick auf die Erstellung der Jahresabrechnung abweichend vom Wirtschaftsplan festzulegen. Praxis-Beispiel Weisung für die Erstellung der Jahresabrechnung In der Wohnungseigentümerversammlung vom... mehr

Bekanntlich sind im Bereich des Wohnungseigentums auch Mehrhausanlagen verbreitet, sei es in Form eines aufstehenden Gebäudes und der darunter liegenden Tiefgarage, sei es an baugleichen Häusern, solchen in Form von Reihen- oder auch Doppelhäusern. In der Gemeinschaftsordnung kann dem Charakter der Mehrhausanlage jeweils durch Kostentragungsregelungen Rechnung getragen werde... mehr

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent... mehr

mehr

mehr

Rz. 39 Abs. 5 regelt das Verfahren für den Monat, in dem der Leistungsberechtigte verstirbt. Da die Leistungen nach dem SGB II im Voraus erbracht werden, erfolgt im Sterbemonat regelmäßig eine Überzahlung für die Tage nach dem Tod, die der Erbe entsprechend § 50 Abs. 2 SGB X eigentlich zu erstatten hätte. Hiervon macht Abs. 5 Satz 1 eine Ausnahme. Verstirbt eine leistungsber... mehr

Rz. 13 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1... mehr

Die erste Leistungsklage (Informationstafeln) hat keinen Erfolg! Das AG meint, K habe keinen Anspruch. Die Beklagte habe keine Einrichtung geschaffen, die generell sämtlichen Wohnungseigentümern bzw. Bewohnern zugänglich sei. Es entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG), die Infotafeln in den Glaskästen nur für Aushänge der Verwaltung im Interesse der Bewohner ... mehr

Im Eingangsbereich des Gebäudes befinden sich 2 Informationstafeln (in Glaskästen). Die Verwaltung hängt dort Informationen im Interesse der Bewohner des Hauses aus (Wohnungseigentümer und Mieter). In der Vergangenheit hängte der Hausmeister einmal eigenmächtig ohne Gestattung durch die Verwaltung ein Vermietungsangebot eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats für einen Tiefga... mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.[1] Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil erwächst. Nachteilig ist die Vermietung, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw.... mehr

Die Beiträge zur Erhaltungsrücklage gehen mit ihrer Zahlung von der Rechtszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers in die Rechtszuständigkeit der Wohnungsei­gen­tümergemeinschaft über. Die Erhaltungsrücklage ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch die Neuregelung in § 10 Abs. 6 und 7 WEG aufgrund des Gesetzes zur Änderung des Wohnun... mehr

Der Ort einer Werklieferung bestimmt sich grds. nach den Vorschriften, die für die Bestimmung eines Orts der Lieferung anzuwenden sind. Im Baugewerbe wird sich der Ort einer solchen Werklieferung im Regelfall immer nach den Grundsätzen über unbewegte ("ruhende") Lieferungen i. S. d. § 3 Abs. 7 Satz 1 UStG bestimmen, da bei einer Bauleistung der Gegenstand der Lieferung nach ... mehr

Die Entgeltgruppenbetrachtung kommt bei Mischtätigkeiten (siehe auch Ziff. 2.4.1) zur Anwendung. Sie erfolgt unabhängig davon, welchen Teilen, Anschnitten oder Unterabschnitten der Entgeltordnung die Arbeitsvorgänge zugeordnet sind. Die Rechtsgrundlage bildet § 12 Abs. 1 Satz 4 TV-L und die darauf basierende Rechtsprechung durch das BAG.[1] Prüfschema Entgeltgruppenbetrachtun... mehr

Rz. 7 Die aufnehmende Kommune wird von sämtlichen Kosten freigestellt, für die die Herkunftskommune zuständig gewesen wäre, wenn der gewöhnliche Aufenthalt dort nicht durch die Flucht ins Frauenhaus geendet hätte. Erstattungsfähig sind im Grundsatz alle Kosten, die innerhalb oder außerhalb des Frauenhauses anfallen, wenn der kommunale Träger sie dem Gesetz nach entsprechend,... mehr

Für den Fall, dass den Wohnungseigentümern im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung eine abschließende Beschlussfassung nicht möglich sein sollte, etwa weil für eine Beschlussfassung noch nicht alle Informationen vorliegen oder aber auch mit Blick auf die Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der erstellten Jahresabrech... mehr

Für eine Vielzahl von Tätigkeiten, die vor dem 1.1.2005 der Rentenversicherung der Arbeiter unterlagen, waren Tätigkeitsmerkmale sowohl im Lohngruppenverzeichnis zum MTArb/MTArb-O als auch in der Anlage 1a zum BAT/BAT-O (hier oft mit dem Zusatz "Ferner, wenn sie als Angestellte beschäftigt sind") vereinbart, die bei vergleichbarer Tätigkeit zu Lohn bzw. Vergütung in zum Teil... mehr

Eine gesetzliche Definition des Bereitschaftsdienstes existiert nicht, vielmehr wurde der Begriff des Bereitschaftsdienstes durch die Rechtsprechung der Arbeitsgerichte geprägt. Bereitschaftsdienst wird im Allgemeinen angenommen, wenn sich der Beschäftigte außerhalb der regelmäßigen Arbeitszeit an einer vom Arbeitgeber festgelegten Stelle innerhalb oder außerhalb des Betrieb... mehr

Die Vergütungsordnung Bund/Länder ist in 4 Teile gegliedert: Teil I: Allgemeiner Teil Teil II: Zusätzliche Tätigkeitsmerkmale Teil III: Zusätzliche Tätigkeitsmerkmale für den Bereich des Bundes Teil IV: Zusätzliche Tätigkeitsmerkmale für den Bereich der Tarifgemeinschaft Deutscher Länder Die Teile II, III und IV sind wieder in Abschnitte unterteilt. Teil II sieht wie folgt aus: Te... mehr

Der TVöDenthält in seinen arbeitszeitrechtlichen Abschnitten Regelungen zu Bereitschaftszeiten (entspricht der arbeitszeitrechtlichen Arbeitsbereitschaft), Bereitschaftsdienst und Rufbereitschaft. Dabei ist sowohl die Arbeitsbereitschaft als auch der Bereitschaftsdienst arbeitszeitschutzrechtlich als Arbeitszeit zu werten. Sie müssen bei der Berechnung des zulässigen Umfangs... mehr

Dienst-/Werkverträge Unmittelbar und unproblematisch greift das Stimmverbot des § 25 Abs. 4 Alt. 1 WEG, wenn mit einem Wohnungseigentümer Dienst-, Werk- oder Geschäftsbesorgungsverträge abgeschlossen werden sollen. Egal, ob er als Hausmeister, als Handwerker, Rechtsanwalt oder Steuerberater beauftragt werden soll, unterliegt er dem Stimmverbot. Verwalterbestellung Keinem Stimm... mehr

Die Regelungen in § 9 Abs. 1 TV-L gelten auch für Hausmeisterinnen und Hausmeister sowie für Beschäftigte im Rettungsdienst und in Rettungsleitstellen. Allerdings gehen die Tarifvertragsparteien in § 9 Abs. 3 TV-L davon aus, dass bei diesen Beschäftigungsgruppen regelmäßig und in nicht unerheblichem Umfang Bereitschaftszeiten anfallen. Eine (einvernehmliche) Dienstvereinbaru... mehr

Die Reform des Tarifrechts des öffentlichen Dienstes wurde genutzt, um für das ab dem 1. Oktober 2005 geltende Tarifrecht des TV-L europarechtskonforme Regelungen zu vereinbaren. Für Heime, Pflegedienste und Ärzte wurden neue Bereitschaftsdienstregelungen vereinbart und die Möglichkeit des individuellen Opt-out eröffnet. Für die Kraftfahrerinnen und Kraftfahrer des Bundes wurd... mehr

Von dem Grundsatz der werktäglichen Höchstarbeitszeit von 10 Stunden sowie der maximalen Länge des Ausgleichszeitraums kann für jedermann durch Tarifvertrag oder – bei Delegation des Rechtes durch Tarifvertrag auf die Dienststellen-/Betriebspartner – durch Betriebs-/Dienstvereinbarung abgewichen werden: Fällt in die Arbeitszeit regelmäßig und in erheblichem Umfang Arbeitsbere... mehr

Der MT-Arb sah Möglichkeiten vor, die Arbeitszeit erheblich zu verlängern, wenn Zeiten von Arbeitsbereitschaft in die Arbeitszeit fielen. Arbeitsbereitschaft war dabei auf der Grundlage der Rechtsprechung als "wache Achtsamkeit im Zustand der Entspannung"[1] verstanden worden. Der TV-L kennt eine Verlängerung der regelmäßigen Arbeitszeit bei Zeiten von Arbeitsbereitschaft ni... mehr

Nach § 6 Abs. 3 Satz 2 werden bestimmte Entgeltbestandteile bei der Bildung des Durchschnitts der tariflichen Entgelte nicht berücksichtigt. Die Aufzählung in Satz 2 ist abschließend. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Entgeltbestandteile: Das zusätzlich für Überstunden gezahlte Arbeitsentgelt meint sowohl das Entgelt für die tatsächliche Arbeitsleistung (§ 10 Abs. 1 Sa... mehr

Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst uneingeschränkt durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Ausnahme stellen Grundstückskauf- oder Darlehensverträge dar. Hier besteht eine Vertretungsmacht des Verwalters lediglich dann, wenn diese durch Beschluss der Wohnungseigentümer legitimiert ist. Die Wohnungseigentü... mehr

Charakteristisches Merkmal des Verrichtungsgehilfen ist seine Weisungsabhängigkeit, also sein Mangel an Selbstständigkeit und Eigenverantwortlichkeit. Jedenfalls regelt die Bestimmung des § 831 BGB, dass derjenige zum Schadensersatz verpflichtet ist, der einen anderen zu einer Verrichtung bestellt hat und dieser in Ausführung der Verrichtung einem Dritten widerrechtlich eine... mehr

Der Verwalter kann sich auch dann schadensersatzpflichtig machen, wenn er einen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Beschäftigten zu Unrecht kündigt. Praxis-Beispiel "Blödmann" Der von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschäftigte Hausmeister hatte einen Mitarbeiter des Verwalters als "Blödmann" bezeichnet, woraufhin der Verwalter den Arbeitsvertrag fristlos gek... mehr

Abmahnung Die Abmahnungsbefugnis gegenüber dem Verwalter steht nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Bei dilatorischem Verhalten des Verwalters können allenfalls dem Verband – als Vertragspartner des Verwalters – Ersatzansprüche zustehen.[1] Anspruchsverzicht Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Verzicht auf die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüch... mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 15 Abs. 1 MaBV muss die Versicherung bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherungsunternehmen abgeschlossen werden. Nach § 15 Abs. 2 MaBV muss die Mindestversicherungssumme 500.000 EUR für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 EUR für alle Versicherungsfälle eines Jahres betragen. Nach § 15 Abs. 3 MaBV muss die Ver... mehr

Weiter ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. Hierbei handelt es sich beispielsweise um die Leistung der Versicherungsbeiträge, etwaige öffentlich-rechtliche Gebühren, die Kosten der Versorgungsträger für Gas, Wasser, Strom... mehr

Es bedarf keiner Problematisierung, dass beispielsweise der Austausch defekter Leuchtmittel unabhängig von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft stets eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung darstellt. Entsprechendes gilt für den Fall, dass im Lauf der Heizperiode Heizöl nachzukaufen ist. Keiner der Wohnungseigentümer dürfte als Alternative ein Frieren oder die Anschaff... mehr

Grundsätzlich sind von den Regelungen der Zertifizierung sämtliche Verwalter betroffen, egal in welcher Rechtsform das Verwaltungsunternehmen geführt wird. Allerdings sieht § 7 ZertVerwV bereits einen Katalog von Personen vor, die einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind und sich auch ohne entsprechende Prüfung als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen. Hierbei... mehr

Für die Frage der Rückerlangung kommt es deshalb grundsätzlich auf den Zeitpunkt an, in dem der Vermieter freien Zugang zur Mietsache hat. Darüber hinaus muss der Vermieter zur Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in der Lage sein. Dies ist erst dann der Fall, wenn der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgegeben und der Vermieter den Besitz wiedererlangt h... mehr

Tz. 25 Stand: EL 148 – ET: 04/2026 Für die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 26 EStG (Anhang 10) i. H. v. 3 300 EUR ist es ohne Bedeutung, ob die Tätigkeiten selbständig (freiberuflich oder gewerblich), auch ohne eine entsprechende hauptberufliche Tätigkeit, oder unselbständig (Arbeitnehmertätigkeit), also im Rahmen eines Dienstverhältnisses, ebenfalls ohne hauptber... mehr

mehr

Rz. 88 [Autor/Stand] Greift für Teile eines Grundstücks eine Steuerbefreiung, beispielsweise nach §§ 3 oder 4 GrStG oder dienen Teile des Grundstücks dem Zivilschutz i.S.d. § 245 BewG, unterliegt nur der übrige (steuerpflichtige) Teil des Grundstücks der Grundsteuer. Denn bei diesen teilweise von der Grundsteuer befreiten Grundstücken bleibt der steuerbefreite Teil bei der B... mehr

Rz. 53 [Autor/Stand] Eigenen oder fremden betrieblichen Zwecken dienen Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu eigenen oder fremden gewerblichen (§ 15 EStG), freiberuflichen (§ 18 EStG) oder land- und forstwirtschaftlichen Zwecken (§ 13 EStG) genutzt werden. Auch die Verwendung für einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb i.S.d. § 14 AO (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, etc... mehr

Tz. 8 Stand: EL 148 – ET: 04/2026 Zu den begünstigten nebenberuflichen Tätigkeiten gehören z. B. die folgenden Tätigkeiten: Alten- und Krankenbetreuer; Ärzte im Behindertensport (s. Vfg. der OFD Frankfurt/M. vom 09.09.2003, DStR 2003, 2116; s. auch Vfg. der OFD Frankfurt/Main vom 12.08.2014, AZ: S 2245 A – 2 – St 213) sowie im Unterrichten von Krankenhaus-Pflegepersonal (s. FG ... mehr

In neuerer Zeit wird die sog. "Vertrauensarbeitszeit" propagiert, bei der eine Kontrolle der Arbeitszeit durch den Arbeitgeber nicht stattfindet. Der Mitarbeiter verfügt eigenverantwortlich über seine Arbeitszeit. Bei hoher Identifikation des Mitarbeiters mit der Einrichtung bzw. dem Produkt oder der Dienstleistung erscheint die Einführung von Vertrauensarbeitszeit sinnvoll.... mehr

Eine Menge Ein- und Zweifamilienhäuser könnten in den kommenden Jahren gleichzeitig auf den Markt kommen Zwischen 2040 und 2050 sollen Massen an Wohnungen und Häuser der Babyboomer-Generation den Immobilienmarkt schwemmen – Experten sprechen von Silver Tsunami. Ob dadurch die Preise in den Keller gehen, ist umstritten. Darauf sollten sich Käufer, Verkäufer und Makler einstell... mehr

Rz. 12 Insbesondere für folgende Bereiche hat der Gesetzgeber bei Einführung der MwSt – teils nach langen Debatten – eine Steuerermäßigung ausdrücklich abgelehnt: Anzeigen in Zeitungen und Zeitschriften, Energie (Gas, elektrischer Strom, Wärme). Allerdings ist nach § 28 Abs. 5 und 6 UStG der ermäßigte USt-Satz von 7 % befristet vom 1.10.2022 bis 31.3.2024 auf die Lieferungen v... mehr

Nicht unter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung fallen solche, die ausschließlich Einzelinteressen dienen oder überwiegend Fremdinteressen berücksichtigen oder auch Entscheidungen der Wohnungseigentümer, in denen Grundlagen für eine Ermessensentscheidung nicht vorlagen oder das Ermessen überschritten wurde. Ob im Übrigen ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspric... mehr

Begriff Der Begriff der "ordnungsmäßigen Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Ordnungsmäßig ist nach § 18 Abs. 2 WEG, was dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen E... mehr

Rz. 14 Der überlebende Ehegatte, Lebenspartner, das Kind, der andere Familienangehörige oder Haushaltsangehörige tritt kraft Gesetzes in das Mietverhältnis – nicht aber in Verträge des Mieters mit den Versorgungsunternehmen oder sonstige selbständige Sondervereinbarungen (z. B. über Hausmeister-, Reinigungs- oder sonstige Dienste) – mit dem verstorbenen Mieter ein, mit dem e... mehr

Voraussetzung für die Anwendung der für den Arbeitgeber kostengünstigen Regelung der Bereitschaftszeiten für Hausmeisterinnen und Hausmeister (und ebenso in der Grundregelung des § 9 und in der weiteren Regelung im Buchst. A des Anhangs zu § 9 im Rettungsdienst und in Leitstellen) ist, dass in die Arbeitszeit regelmäßig und in nicht unerheblichem Umfang Bereitschaftszeiten fall... mehr

Der wesentliche Unterschied der Grundregelung der Bereitschaftszeiten in § 9 TVöD zu den Regelungen im Anhang zu § 9 liegt darin, dass die Grundregelung nur greift, wenn sie zuvor durch eine Dienst- oder Betriebsvereinbarung umgesetzt worden ist, § 9 Abs. 2 TVöD. Demgegenüber sind diejenigen Bereiche, bei denen eine Verlängerung der regelmäßigen Arbeitszeit nach dem BAT in F... mehr