Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwalter

Rz. 26 Heizungsraum/Zählerraum: Ordnungsmäßig ist ein Mehrheitsbeschluss, wonach die einzelnen Wohnungseigentümer nur zusammen mit dem Verwalter, dem Hausmeister oder dem Verwaltungsbeirat den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Heizungskeller oder Zählerraum betreten dürfen[100] und den einzelnen Wohnungseigentümern kein Schlüssel für diese Räume zur Verfügung gestellt...mehr

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Rz. 36 Als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die mit Mehrheit beschlossen und somit vorbehaltlich der Entscheidung für eine Alternative, die ebenfalls einer korrekten Ermessensausübung entspricht, auch verlangt werden können, wurden anerkannt:mehr

Rz. 2 Der Vermieter hat den Anspruch auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes, d. h., er muss nach § 854 die tatsächliche Gewalt über die vermietete Sache (zurück-)erwerben. Der Mieter muss diese Pflicht unabhängig davon erfüllen, ob er selbst (noch) im unmittelbaren oder mittelbaren Besitz der Sache ist (BGH, Urteil v. 30.6.1971, VIII ZR 147/69, BGHZ 56, 308 [310]), und da...mehr

Rz. 8 Bewegliche Sachen sind am Wohnsitz des Vermieters als Bringschuld zurückzugeben. Bei Grundstücken und Räumen hat die Rückgabe aber vor Ort stattzufinden. Der Vermieter, der den Besitz entgegennehmen muss, muss bei der Rückübertragung mitwirken. Die Schlüsselübergabe hat demgemäß ebenfalls in den gemieteten Räumen zu erfolgen; der Vermieter kann nicht verlangen, dass di...mehr

Eine Wohnungseigentumsgemeinschaft kann gem. § 2 WEG begründet werden durch die Teilung eines Gebäudes [1] oder durch die Einräumung von Sondereigentum. [2] Bei der Teilung geben die Eigentümer eines Gebäudes in der sog. Teilungserklärung eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt ab, dass das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Hierbei m...mehr

Die Hausmeisterzulage ist eine Funktionszulage, die Hausmeister und Arbeitnehmer mit hausmeisterähnlichen Tätigkeiten aufgrund der besonderen Anforderung an die Tätigkeit und die damit verbundene Verantwortung erhalten können. Sie wird gewährt, wenn die mit dieser Funktion einhergehenden Besonderheiten der zu verrichtenden Tätigkeiten nicht in ausreichendem Maß über die Eing...mehr

Während der bestehenden Geschäftsführerstellung muss ein Wettbewerbsverbot nicht ausdrücklich vereinbart werden. Es ergibt sich bereits aus der Treuepflicht. Insofern stellt sich während der Tätigkeit meist nicht die Frage, ob ein Wettbewerbsverbot unwirksam ist. Hierbei erfolgte eine zweistufige Prüfung. In der ersten Stufe wird geprüft, ob das Wettbewerbsverbot überhaupt b...mehr

Es kommt immer auf die exakte Formulierung der Wettbewerbsvereinbarung an, wenn der Geschäftsführer sicherstellen will, dass er für die vereinbarte Zeit nach seinem Ausscheiden tatsächlich Karenzzahlungen erhält. Empfehlenswert ist ein expliziter Hinweis darauf, dass die Vorschriften des § 75ff. HGB analog für den Geschäftsführer gelten sollen. Praxis-Beispiel Musterformulier...mehr

Rz. 47 Der Provisionsanspruch erfordert, dass der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande kommt, also ein "Dreiecksverhältnis" Makler-Auftraggeber-Vertragspartner vorliegt, bei dem der Makler als nachweisender oder vermittelnder Dritter zwischen den Parteien des Hauptvertrages steht.[148] Ist der Makler mit einer der Parteien so verbunden, dass diese ihre Entscheidung nicht ...mehr

Rz. 49 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.5: Schreiben des Vermieters (Nebenkostenabrechnung) Betrifft: Abrechnung der Nebenkosten für den Zeitraum vom _________________________ bis _________________________ für die Wohnung _________________________ Sehr geehrte(r) _________________________, gem. § _________________________ des Mietvertrages ist über d...mehr

Rz. 40 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.2: Gewerberaummietvertrag (Mietvertrag über ein Ladenlokal) Mietvertrag zwischen der Firma _________________________, – Vermieterin – und der Firma _________________________, – Mieterin – § 1 Mietobjekt Die Vermieterin vermietet an die Mieterin zum Betriebe eines Einzelhandelsgeschäftes das in dem Hause ____________...mehr

Die Regelungen in § 9 Abs. 1 TV-L gelten auch für Hausmeisterinnen und Hausmeister sowie für Beschäftigte im Rettungsdienst und in Rettungsleitstellen. Allerdings gehen die Tarifvertragsparteien in § 9 Abs. 3 TV-L davon aus, dass bei diesen Beschäftigungsgruppen regelmäßig und in nicht unerheblichem Umfang Bereitschaftszeiten anfallen. Eine (einvernehmliche) Dienstvereinbaru...mehr

Die Reform des Tarifrechts des öffentlichen Dienstes wurde genutzt, um für das ab dem 1. Oktober 2005 geltende Tarifrecht des TV-L europarechtskonforme Regelungen zu vereinbaren. Für Heime, Pflegedienste und Ärzte wurden neue Bereitschaftsdienstregelungen vereinbart und die Möglichkeit des individuellen Opt-out eröffnet. Für die Kraftfahrerinnen und Kraftfahrer des Bundes wurd...mehr

Von dem Grundsatz der werktäglichen Höchstarbeitszeit von 10 Stunden sowie der maximalen Länge des Ausgleichszeitraums kann für jedermann durch Tarifvertrag oder – bei Delegation des Rechtes durch Tarifvertrag auf die Dienststellen-/Betriebspartner – durch Betriebs-/Dienstvereinbarung abgewichen werden: Fällt in die Arbeitszeit regelmäßig und in erheblichem Umfang Arbeitsbere...mehr

Der MT-Arb sah Möglichkeiten vor, die Arbeitszeit erheblich zu verlängern, wenn Zeiten von Arbeitsbereitschaft in die Arbeitszeit fielen. Arbeitsbereitschaft war dabei auf der Grundlage der Rechtsprechung als "wache Achtsamkeit im Zustand der Entspannung"[1] verstanden worden. Der TV-L kennt eine Verlängerung der regelmäßigen Arbeitszeit bei Zeiten von Arbeitsbereitschaft ni...mehr

Hinsichtlich des Betriebskostenbegriffs kann grundsätzlich auf die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) Bezug genommen werden. Eine Aufstellung umlegbarer Betriebskosten enthält § 2 BetrKV, wobei im Bereich des Wohnungseigentums durchaus weitere Kostenpositionen hinzukommen können.mehr

Bekanntlich sind im Bereich des Wohnungseigentums auch Mehrhausanlagen verbreitet, sei es in Form eines aufstehenden Gebäudes und der darunter liegenden Tiefgarage, sei es an baugleichen Häusern, solchen in Form von Reihen- oder auch Doppelhäusern. In der Gemeinschaftsordnung kann dem Charakter der Mehrhausanlage jeweils durch Kostentragungsregelungen Rechnung getragen werde...mehr

Bei den Kosten des Hausmeisters gelten die Grundsätze bezüglich der Versicherungsbeiträge entsprechend.[1]mehr

Rz. 13 Zunächst steht die Erfassung des Arbeitsbereiches und der Tätigkeit. Dabei gehört zum Arbeitsbereich nicht nur die konkrete räumliche, personelle und sachliche Einordnung, sondern auch Arbeitsabläufe, Arbeitsschritte, die Arbeitsorganisation, Maschinen und Anlagen, also auch das Arbeitsumfeld. Personenbezogene Beurteilung Kommen Mitarbeiter an ständig wechselnden Arbeit...mehr

Grundsätzlich kann eine Kostenverteilungsänderung lediglich mit Wirkung für die Zukunft beschlossen werden.[1] In aller Regel ist es auch nicht zulässig, Kostenverteilungsschlüssel mit Blick auf die Erstellung der Jahresabrechnung abweichend vom Wirtschaftsplan festzulegen. Praxis-Beispiel Weisung für die Erstellung der Jahresabrechnung In der Wohnungseigentümerversammlung vom...mehr

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent...mehr

Sowohl Eigentümer, die ihre Wohnung bzw. ihr Haus selbst nutzen, als auch Mieter können für haushaltsnahe Dienstleistungen sowie Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 2, 3 EStG) eine Steuerermäßigung beantragen. Praxis-Beispiel Handwerkerleistungen Handwerkerleistungen sind Malerarbeiten (Schönheitsreparaturen) in der Wohnung, Erneuerung von Bodenbelägen oder sanitären Einrichtunge...mehr

Die Einsichtnahme hat grundsätzlich beim Vermieter bzw. dessen Beauftragten (Hausverwalter, Rechtsanwalt) zu erfolgen.[1] Nur aus wichtigem Grund kann der Mieter ausnahmsweise die Vorlage an einem anderen Ort verlangen (§ 811 Abs. 1 Satz 2 BGB). Praxis-Beispiel Wichtiger Grund Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die Einsichtnahme beim Vermieter dem Mieter nicht zumutbar ist, wa...mehr

Bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB) kann ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB in folgenden Fällen gegeben sein: Verletzung der Hausordnung und Ruhestörungen Durch laufende Verletzung der Hausordnung oder erhebliche Ruhestörungen, z. B. wiederholte nächtliche Ruhestörungen durch laute Musik trotz Abmahnung, auch wenn nach der Kündigung keine Stör...mehr

Die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten erfordert eine übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und überprüfen kann. Ausgangspunkt für die notwendige Aufgliederung der Gesamtkosten in einzelne Abrechnungsposten ist der Mietvertrag, i...mehr

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung ist zulässig, wenn es dem Vermieter weder zuzumuten ist, sich zunächst mit einer Abmahnung zu begnügen, noch das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen. Dies kann der Fall sein, wenn der Mieter in der Wohnung Rauschgift produziert, z. B. Cannabispflanzen in erheblichem Umfang anbau...mehr

Der Vermieter genügt seiner Pflicht zur Gewährung der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen, wenn er dem Mieter einen Aktenordner mit Belegen vorlegt, in dem sich der Mieter (ggf. mit fachkundiger Hilfe) zurechtfinden kann. Auch wenn sich darin Rechnungen über nicht umlegbare Kosten befinden, führt dies nicht zu einer mangelnden Übersichtlichkeit der Belege.[1] Führt der...mehr

§ 15 Abs. 2 BAT und § 14 Abs. 2 BMT-G i. V. m. den Bezirkstarifverträgen der kommunalen Arbeitgeberverbände haben Möglichkeiten vorgesehen, die Arbeitszeit erheblich zu verlängern, wenn Zeiten von Arbeitsbereitschaft in die Arbeitszeit fielen. So war in Nr. 3 SR 2r BAT (Tarifgebiet West) die Arbeitszeit für Hausmeister beim Bund und im Bereich der TdL auf 50,5 Stunden wöchen...mehr

Der TVÜ-Bund enthält hierzu in § 22 inhaltsgleiche Regelungen. Dort wird nicht nur auf Nr. 3 SR 2r BAT-O verwiesen, sondern auch auf Nr. 3 SR 2r BAT. Die Sonderregelungen für Angestellte als Hausmeister (SR 2r BAT) gelten nämlich nur für die beim Bund und im Bereich der TdL beschäftigten Hausmeister, nicht aber im Bereich der VKA.mehr

Abs. 1 Bereits § 17 Abs. 4 in der bis zum 31.12.2016 geltenden Fassung enthielt die Regelung, dass Anpassungen der Eingruppierung aufgrund des Inkrafttretens der neuen Entgeltordnung mit Wirkung für die Zukunft erfolgen (Satz 1) und bei Rückgruppierungen, die in diesem Zusammenhang erfolgen, finanzielle Nachteile im Wege einer nicht dynamischen Besitzstandszulage auszugleiche...mehr

Voraussetzung für die Anwendung der für den Arbeitgeber kostengünstigen Regelung der Bereitschaftszeiten für Hausmeisterinnen und Hausmeister (und ebenso in der Grundregelung des § 9 und in der weiteren Regelung im Buchst. A des Anhangs zu § 9 im Rettungsdienst und in Leitstellen) ist, dass in die Arbeitszeit regelmäßig und in nicht unerheblichem Umfang Bereitschaftszeiten fall...mehr

Der wesentliche Unterschied der Grundregelung der Bereitschaftszeiten in § 9 TVöD zu den Regelungen im Anhang zu § 9 liegt darin, dass die Grundregelung nur greift, wenn sie zuvor durch eine Dienst- oder Betriebsvereinbarung umgesetzt worden ist, § 9 Abs. 2 TVöD. Demgegenüber sind diejenigen Bereiche, bei denen eine Verlängerung der regelmäßigen Arbeitszeit nach dem BAT in F...mehr

Die Reform des Tarifrechts des öffentlichen Dienstes wurde genutzt, um für das ab dem 1. Oktober 2005 geltende Tarifrecht des TVöD europarechtskonforme Regelungen zu vereinbaren. Für Heime, Pflegedienste und Ärzte wurden neue Bereitschaftsdienstregelungen vereinbart und die Möglichkeit des individuellen Opt-out eröffnet. Für die Kraftfahrerinnen und Kraftfahrer des Bundes wurd...mehr

Von dem Grundsatz der werktäglichen Höchstarbeitszeit von 10 Stunden sowie der maximalen Länge des Ausgleichszeitraums kann für jedermann durch Tarifvertrag oder – bei Delegation des Rechtes durch Tarifvertrag auf die Dienststellen-/Betriebspartner – durch Betriebs-/Dienstvereinbarung abgewichen werden: Fällt in die Arbeitszeit regelmäßig und in erheblichem Umfang Arbeitsbere...mehr

Bereitschaftszeiten im Rettungsdienst und in Leitstellen sind in Buchstabe B des Anhangs zu § 9 TVöD geregelt. Gegenüber der Regelung für Hausmeister (vgl. Ziff. 2.2.3) gelten folgende Besonderheiten: Die zulässige tägliche Höchstarbeitszeit ist von der gesetzlichen Grenze des § 3 ArbZG auf 12 Stunden werktäglich angehoben worden. Dabei ist klargestellt worden, dass Zeiten ei...mehr

Nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 1 ErbStG führt die Nutzungsüberlassung von Grundstücken, Grundstücksteilen, grundstückgleichen Rechten und Bauten (nachfolgend: Grundstücke) in einem ersten Schritt im Überlassungsumfang grundsätzlich zur Qualifizierung als sog. sonstiges Verwaltungsvermögen. Eine Nutzungsüberlassung an Dritte liegt bereits dann vor, wenn die Überlassung an eine b...mehr

Nach § 6 Abs. 3 Satz 2 werden bestimmte Entgeltbestandteile bei der Bildung des Durchschnitts der tariflichen Entgelte nicht berücksichtigt. Die Aufzählung in Satz 2 ist abschließend. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Entgeltbestandteile: Das zusätzlich für Überstunden gezahlte Arbeitsentgelt meint sowohl das Entgelt für die tatsächliche Arbeitsleistung (§ 10 Abs. 1 Sa...mehr

… Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Fortzahlung der Berufsunfähigkeitsrente aus dem zwischen den Parteien bestehenden Versicherungsvertrag. Die Bekl. durfte den Kl. nicht auf die ab 2017 bei der Firma A bzw. bei der Firma B ausgeübten Tätigkeiten verweisen. 1. Nur teilweisen Erfolg hat der Kl. mit der Rüge, dass die Mitteilungen der Bekl. den formellen Anforderun...mehr

Rn. 127a Stand: EL 177 – ET: 12/2024 Bei den nachfolgend alphabetisch geordneten Einzelfällen aus der Rspr geht es bei der Prüfung der Frage, ob ein Gewerbebetrieb mit GewStPfl (bei Gewerbeertrag über EUR 24 500) und Kammerzugehörigkeit in einer IHK vorliegt – dazu grundsätzlich s Rn 3 –, insb um die Abgrenzung gegenübermehr

Rz. 171.alt [Autor/Stand] Allgemeines. Einkünfte aus Dienstleistungstätigkeiten sind grundsätzlich unschädlich i.S. der Hinzurechnungsbesteuerung. Wie schon zuvor in Nr. 4 erfährt dieser Grundsatz durch eine komplizierte Ausnahmeregelung wesentliche Durchbrechungen. Der Begriff der Dienstleistung ist als solcher dem System des deutschen Einkommensteue...mehr

Rz. 27 [Autor/Stand] Die Grundstücksart der Einfamilienhäuser wird in § 75 Abs. 5 Satz 1 BewG definiert. Dies sind Wohngrundstücke, die eine Wohnung i.S.d. bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriffs enthalten. Eine weitere Wohnung, auch wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist, schließt die Annahme eines Einfamilienhauses aus. Es ist jedoch zu beachten, dass - anders als bei d...mehr

Der Kl. macht Fortzahlung von Leistungen der Bekl. wegen Berufsunfähigkeit geltend. In den Bedingungen der von dem Kl. unterhaltenen Berufsunfähigkeitsversicherung war vereinbart: “(1) (…) Nach Anerkennung oder Feststellung unserer Leistungspflicht sind wir berechtigt, das Fortbestehen der Berufsunfähigkeit und ihren Grad (…) nachzuprüfen. Dabei können wir neu erworbene berufl...mehr

Die Nutzung zu Wohnzwecken setzt die Eignung der betreffenden Räume zur eigenständigen Haushaltsführung und die tatsächliche und rechtliche Sachherrschaft der Bewohner über sie voraus. Die Räume müssen überdies als Mindestausstattung eine Heizung, eine Küche, ein Bad und eine Toilette enthalten. Unerheblich ist, ob und in welchem Umfang der Bewohner in den Räumen neben dem W...mehr

Rn. 139 Stand: EL 183 – ET: 08/2025 Die Vermietung von 111 möblierten Appartements an nur einen Mieter für 10 Jahre ist als Gewerbebetrieb anzusehen analog zu Ferienwohnungen, s Rn 138a, wenn eine einem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Organisation im Vordergrund steht: BFH BFH/NV 1987, 441. Der BFH sah hier den Rahmen der Vermögensverwaltung überschritten wegen der zusätzl...mehr

Rn. 138 Stand: EL 183 – ET: 08/2025 Gewerbebetrieb statt privater Vermögensverwaltung (s Rn 137) ist bei der Vermietung auch von privatem Wohnraum insb anzunehmen, wenn entweder durch einen ständigen, raschen Wechsel der Mietparteien, der im Wesen gerade dieses Mietverhältnisses liegt, der Vermieter zu einer über das bei der langfristigen Vermietung übliche Maß hinausgehenden ...mehr

Tz. 109 Stand: EL 116 – ET: 12/2024 Abfallentsorgung: Zur stlichen Beurteilung der Abfallentsorgung s R 4.5 Abs 6 KStR 2022; s Vfg der OFD Nds v 26.09.2012 (DStR 2013, 259); s Vfg der OFD NRW v 21.05.2014 (FR 2014, 577); s Vfg der OFD Karlsruhe v 07.04.2015 (S 270.6/256 – St 213); s Fiand (KStZ 2013, 26); und s Baldauf/Bürstinghaus (DStZ 2015, 154). Übernimmt eine jur Pers d ö...mehr

Die Kosten eines Hausmeisters führen bei Mietwohngrundstücken zu Werbungskosten; s. "Verwaltungskosten".mehr

Bei Sachbeschädigungen am Mietobjekt führt die Reparatur zu sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand. Wird das Gebäude durch Brandstiftung ganz oder teilweise zerstört, ist eine entsprechende Abschreibung wegen außergewöhnlicher Abnutzung vorzunehmen.[1] Das gilt auch, wenn der Schaden voraussichtlich durch die Feuerversicherung ersetzt wird.[2] Bei Veruntreuung von Mieteinnahmen ...mehr

Die Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrücklage genannt) wird bei Inhabern von Eigentumswohnungen für das sog. Gemeinschaftseigentum erhoben. Die Erhaltungsrücklage, zu deren Ansammlung die Wohnungseigentümer gem. §§ 19 Abs. 2 Nr. 4, 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) verpflichtet sind, dient der Instandhaltung und der Instandsetzung des ge...mehr