Rz. 67
[Autor/Stand] Die Ableitung des Bodenrichtwerts kann in der Praxis von verschiedenen Faktoren abhängen. So kann der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von einer Geschossflächenzahl definieren. In diesem Fall ist bei Grundstücken, deren planungsrechtlich zulässige Geschossflächenzahl von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenwert nach folgender Formel abzuleiten:
Rz. 68
[Autor/Stand] Der Begriff Geschossflächenzahl (GFZ) kommt aus dem Baurecht. Die GFZ gibt an, wie hoch das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse (ohne Keller und Dach, es sei denn, es handelt sich um ein Vollgeschoss) der Bebauung auf einem Grundstück zur Fläche des Grundstücks maximal sein darf, d.h. wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Vgl. zur geänderten Verwaltungsauffassung hinsichtlich der Anwendung der Geschossflächenzahl und der wertrelevanten Geschossflächenzahl die Ausführungen unter Rz. 81.
Rz. 69
[Autor/Stand] Der Gutachterausschuss ist verpflichtet, die Umrechnungskoeffizienten den Bewertungs- bzw. Grundstücksstellen der Finanzämter zusammen mit den Bodenrichtwerten mitzuteilen.
Rz. 70
[Autor/Stand] Definiert der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von einer planungsrechtlich zulässigen Geschossflächenzahl und werden hierfür keine örtlichen Umrechnungskoeffizienten vorgegeben, gelten nach den Erbschaftsteuerhinweisen 2019 die folgenden Umrechnungskoeffizienten[5]:
| Geschossflächenzahl | Umrechnungskoeffizient | Geschossflächenzahl | Umrechnungskoeffizient |
|---|---|---|---|
| 0,4 | 0,66 | 1,5 | 1,23 |
| 0,5 | 0,72 | 1,6 | 1,28 |
| 0,6 | 0,78 | 1,7 | 1,32 |
| 0,7 | 0,84 | 1,8 | 1,36 |
| 0,8 | 0,90 | 1,9 | 1,41 |
| 0,9 | 0,95 | 2,0 | 1,45 |
| 1,0 | 1,00 | 2,1 | 1,49 |
| 1,1 | 1,05 | 2,2 | 1,53 |
| 1,2 | 1,10 | 2,3 | 1,57 |
| 1,3 | 1,14 | 2,4 | 1,61 |
| 1,4 | 1,19 |
Rz. 71
[Autor/Stand] Die in der vorstehenden Tabelle angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Wohnbauland im erschließungsbeitragsfreien Zustand.
Rz. 72
Beispiel 1:
Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 180 EUR/m2 bei einer Geschossflächenzahl von 0,8. Das zu bewertende Grundstück hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 0,6.
Der an die GFZ des Bewertungsobjekts angepasste Bodenwert/m2 beträgt:
Rz. 73
Beispiel 2:
Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 180 EUR/m2 bei einer Geschossflächenzahl von 0,8. Das zu bewertende Grundstück hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 1,2.
Der an die GFZ des Bewertungsobjekts angepasste Bodenwert/m2 beträgt:
Rz. 74
[Autor/Stand] Weichen die Geschossflächenzahlen des Bodenrichtwertgrundstücks oder des zu bewertenden Grundstücks von den in der obigen Tabelle (vgl. Rz. 70) angegebenen Werten ab, werden die Umrechnungskoeffizienten nach folgender Formel berechnet (GFZ = Geschossflächenzahl)[8]:
Rz. 75
[Autor/Stand] Die nachfolgende Tabelle weist die weiteren Umrechnungskoeffizienten bei einer Geschossflächenzahl von 2,5 bis 5 aus, die sich nach Anwendung der vorstehenden Formel ergeben:
| Geschossflächenzahl | Umrechnungskoeffizient | Geschossflächenzahl | Umrechnungskoeffizient |
|---|---|---|---|
| 2,5 | 1,65 | 3,8 | 2,13 |
| 2,6 | 1,69 | 3,9 | 2,16 |
| 2,7 | 1,73 | 4,0 | 2,20 |
| 2,8 | 1,76 | 4,1 | 2,23 |
| Geschossflächenzahl | Umrechnungskoeffizient | Geschossflächenzahl | Umrechnungskoeffizient |
|---|---|---|---|
| 2,9 | 1,80 | 4,2 | 2,27 |
| 3,0 | 1,84 | 4,3 | 2,30 |
| 3,1 | 1,88 | 4,4 | 2,34 |
| 3,2 | 1,91 | 4,5 | 2,37 |
| 3,3 | 1,95 | 4,6 | 2,41 |
| 3,4 | 1,99 | 4,7 | 2,44 |
| 3,5 | 2,02 | 4,8 | 2,47 |
| 3,6 | 2,06 | 4,9 | 2,51 |
| 3,7 | 2,09 | 5,0 | 2,54 |
Rz. 76
[Autor/Stand] Definiert der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von einer wertrelevanten Geschossflächenzahl, erfolgt innerhalb des typisierten Regelbewertungsverfahrens grds. eine Umrechnung nach Maßgabe des Gutachterausschusses. Bei einer wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) wird ebenfalls als Maß der baulichen Nutzung das Verhältnis von Geschossfläche zur Grundstücksfläche angegeben, dabei werden allerdings auch die Flächen berücksichtigt, die nach den baurechtlichen Vorschriften nicht anzurechnen sind, aber der wirtschaftlichen Nutzung dienen (z.B. die Geschossfläche eines Kellergeschosses, wenn Aufenthaltsräume vorhanden oder möglich sind)[11].
Rz. 77
[Autor/Stand] Stellt der Gutachterausschuss jedoch keine Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender wertrelevanter Geschossflächenzahlen beim Bodenwert von Mehrfamilienhausgrundstücken (Mietwohngrundstücken) zur Verfügung, sind nach den Erbschaftsteuerhinweisen 2019 ersatzweise folgende Umrechnungskoeffizienten[13] heranzuziehen[14]:
| Bodenrichtwert (EUR/m 2) | wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,4 | 0,6 | 0,8 | 1,0 | 1,2 | 1,4 | 1,6 | 1,8 | 2,0 | 2,2 | 2,4 | 2,6 | 2,8 | 3,0 | |
| 200 | 0,88 | 0,93 | 0,97 | 1,00 | 1,03 | 1,05 | 1,07 | 1,08 | 1,10 | 1,11 | ||||
| 250 | 0,79 | 0,88 | 0,94 | 1,00 | 1,05 | 1,09 | 1,13 | 1,17 | 1,20 | 1,23 | 1,26 | |||
| 300 | 0,71 | 0,83 | 0,92 | 1,00 | 1,07 | 1,13 | 1,19 | 1,24 | 1,29 | 1,34 | 1,38 | 1,43 | ||
| Bodenrichtwert (EUR/m 2) | wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,4 | 0,6 | 0,8 | 1,0 | 1,2 | 1,4 | 1,6 | 1,8 | 2,0 | 2,2 | 2,4 | 2,6 | 2,8 | 3,0 | |
| 350 | 0,80 | 0,91 | 1,00 | 1,08 | 1,16 | 1,23 | 1,30 | 1,36 | 1,42 | 1,47 | 1,52 | 1,58 | ||
| 400 | 0,77 | 0,89 | 1,00 | 1,10 | 1,18 | 1,27 | 1,35 | 1,42 | 1,49 | 1,56 | 1,62 | 1,68 | ||
| 450 | ||||||||||||||
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