Zwangsvollstreckung von Hausgeldforderungen / 4 Zwangsvollstreckung in Sondernutzungsrechte

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann ein Interesse daran haben, im Wege der Zwangsvollstreckung in das Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers zu vollstrecken.

4.1 Vollstreckung in das Wohnungseigentum

Ein sicherer Weg besteht darin, in das Wohnungseigentum zu vollstrecken. Die Vollstreckung umfasst dann immer auch die Vollstreckung in das Sondernutzungsrecht.^[1]

4.2 Vollstreckung nur in das Sondernutzungsrecht

Soll nur in das Sondernutzungsrecht vollstreckt werden, sind nach h. M. zu unterscheiden die Zwangsvollstreckung in ein Sondernutzungsrecht, das nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG zum Inhalt eines Sondereigentums gemacht wurde (dingliches Sondernutzungsrecht), und die Zwangsvollstreckung in ein bloß vereinbartes Sondernutzungsrecht (schuldrechtliches Sondernutzungsrecht).

4.3 Schuldrechtliches Sondernutzungsrecht

Ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht soll ein selbstständiges Vermögensrecht sein und jedenfalls zugunsten eines Wohnungseigentümers gepfändet und diesem zur Einziehung überwiesen werden können.^[1] Die Verwertung sei dadurch möglich, dass das Recht einem anderen Wohnungseigentümer veräußert oder – ist der Gläubiger Wohnungseigentümer – dem Gläubiger übertragen wird. Soweit es um die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geht, muss allerdings unterschieden werden. Wenn diese Wohnungseigentümerin ist, gilt nichts anderes. Wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hingegen keine Wohnungseigentümerin ist, ist fraglich, was gilt. Denn ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht kann nach § 398, § 399 Var. 1 BGB eigentlich nur an einen anderen Wohnungseigentümer "übertragen" werden.^[2] Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber auch kein "Dritter" ist, sondern die Wohnungseigentümer "repräsentiert", sollte ihr ein Vorgehen nach § 857, § 835 Abs. 1 ZPO möglich sein.^[3]