Schönheitsreparaturen – Vertragsklauseln / 3 Renovierungspflicht bei Vertragsende (Rückgabeklauseln)

3.1 Verpflichtung zur Endrenovierung (Endrenovierungsklausel)

Im Unterschied zur Renovierungsklausel^[1] verstößt eine Vereinbarung gegen § 307 BGB, wenn der Mieter verpflichtet sein soll, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat (Rückgabeklausel). Diese Klausel kann nicht wirksam in einem Formularvertrag vereinbart werden.^[2]

Anders ist es, wenn der Mieter zur Durchführung der rückständigen, d. h. fälligen Schönheitsreparaturen verpflichtet wird^[3], oder wenn der Mieter "spätestens bei Mietende alle bis dahin – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – erforderlichen Arbeiten auszuführen" hat.^[4] Diese Einschränkung muss in dem Wortlaut der Formularklausel zum Ausdruck kommen; eine umfassende Formularklausel kann nicht im Wege der Auslegung auf ihren zulässigen Inhalt reduziert werden.

Im Unterschied zu einer Formularklausel ist eine Individualvereinbarung einer einschränkenden Auslegung zugänglich. Diese ist angebracht, wenn der Mieter unmittelbar vor Mietende renoviert hat und sich die Räume in einem zur sofortigen Weitervermietung geeigneten Zustand befinden.

Eine Vereinbarung, wonach der Mieter die Räume "in bezugsfertigem Zustand" zurückgeben muss, begründet keine absolute Renovierungspflicht. Der Zweck einer solche...