Personenmehrheiten im Mietverhältnis

Ulf Wollenzin

Zusammenfassung

Überblick

Für den Fall, dass im Mietverhältnis – sei es auf Vermieter- oder auf Mieterseite – mehrere Personen handeln (Personenmehrheit), gibt es einige Besonderheiten.

1 Mehrere Personen als Vermieter

1.1 Erscheinungsformen

Steht eine Immobilie im Eigentum mehrerer Personen, so treten in der Regel alle Eigentümer als Vermieter in Erscheinung. Je nach den Rechtsbeziehungen der Vermieter zueinander bildet die Vermietermehrheit

eine Innen-GbR,
eine Außen-GbR,
eine Bruchteilsgemeinschaft oder
eine Gesamthandsgemeinschaft.

Hinweis

Definition GbR

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) liegt vor, wenn sich mehrere Personen durch Vertrag zur Verfolgung gemeinsamer Zwecke zusammenschließen (§ 705 BGB). Dieser Zweck kann auch die Vermietung einer Sache sein, die mehreren Personen gehört. Der Gesellschaftsvertrag kann dabei auch mündlich geschlossen werden. Ein konkludenter Vertragsschluss ist ebenfalls möglich.

Eine Außen-GbR liegt vor, wenn die Gesellschaft nach außen unter ihrem Namen in Erscheinung tritt und als Rechtsträgerin Rechte und Pflichten begründen will. Von einer Innen-GbR spricht man, wenn im Außenverhältnis alle Gesellschafter im eigenen Namen auftreten.

Steht das Eigentum an der Immobilie mehreren Personen nach Bruchteilen zu, so spricht man von einer Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 BGB). Die Bruchteilsgemeinschaft unterscheidet sich von der GbR dadurch, dass die unterschiedlichen Eigentümer keinen gemeinsamen Zweck verfolgen. Das jeweilige Interesse erschöpft sich am Miteigentum an der Sache. Typischer Fall der Bruchteilsgemeinschaft ist die Vermietung von Wohnungen durch ein Ehepaar. Allerdings können sich die Eheleute auch zur Gründung einer GbR entschließen (Ehegattengrundstücksgesellschaft).

Eine Gesamthandsgemeinschaft entsteht in der Regel kraft Gesetzes. Typischer Fall ist die Erbengemeinschaft.