Kündigungsausschluss / 2.3 Die Folgen des Kündigungsausschlusses für Mieter und Vermieter

2.3.1 Ausschluss der ordentlichen Kündigung

Während der Ausschlusszeit ist die Möglichkeit zur Vertragsbeendigung im Wege der ordentlichen Kündigung ausgeschlossen. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf der vertraglichen Bindung möglich. Dabei muss die Kündigungsfrist beachtet werden.

2.3.2 Welche Möglichkeiten der Vertragsbeendigung gibt es während der Ausschlusszeit?

Eine Kündigung ist möglich,

• wenn die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung oder einer außerordentlichen befristeten Kündigung gegeben sind.
• Ist der Mieter aus einem besonders wichtigen Grund zur Aufgabe der Wohnung gezwungen (berufsbedingter Ortswechsel, schwere Krankheit etc.), so kann der Vermieter verpflichtet sein, den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn dieser einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt.^[1]
• Der Vermieter kann auch dann nicht kündigen, wenn während der Ausschlusszeit ein dringender Eigenbedarf entsteht.

2.3.3 Kann während der Ausschlusszeit die Miete erhöht werden?

Streitig ist, ob der Vermieter bei Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses während der Ausschlusszeit zu einer Mieterhöhung berechtigt ist, denn nach § 557 Abs. 3 BGB kann eine Mieterhöhung ausgeschlossen sein, wenn sich dies aus den Umständen ergibt. Für Zeitmietverträge wird ein Ausschluss der Mieterhöhungsmöglichkeit angenommen. Ist die Kündigung ausgeschlossen, muss durch Auslegung ermittelt werden, ob auch ein Ausschluss der Mieterhöhung vereinbart worden ist.^[1]

Ist eine Mieterhöhung möglich, verbleibt es für den Mieter bei seinem Recht zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 561 BGB. Dieses Recht wird von dem Kündigungsausschluss nicht erfasst.