Haus auf Tiefgarage: Einheitliche Sache? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Einer Teilung nach § 8 Abs. 1 WEG steht nicht entgegen, dass sich die Teilungserklärung auf Räume bezieht, die zwar in dem Bereich eines anderen Grundstücks gelegen, aber nach §§ 93, 94 BGB wesentliche Bestandteile des Stammgrundstücks sind. Ein Überbau ist wesentlicher Bestandteil des Stammgrundstücks, wenn er mit Zustimmung der Nachbarn errichtet wurde. Eine grundstücksübergreifende Tiefgarage muss dann mit dem in Teileigentum aufgeteilten Gebäude allerdings eine Einheit bilden. Dieser Einheit steht, wie der BGH für die Praxis klärt, nicht entgegen, dass die Tiefgarage (auch) auf dem Nachbargrundstück bebaut ist. Es komme insoweit auf die Verkehrsanschauung an. Die Ausgangsinstanz meinte hingegen, die Tiefgarage werde nach §§ 93, 94 BGB ein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes auf dem Nachbargrundstück und könne daher nicht zugleich im Eigentum der Eigentümer des in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks stehen. So kann man das auch sehen.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Erstreckt sich eine Tiefgarage, die zur Wohnungseigentumsanlage gehört, unter ein anderes Grundstück, sind häufig Absprachen und Verträge mit dem Grundstücksnachbarn notwendig. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird dabei, geht es nicht um Sachenrecht, von der Verwaltung vertreten. Ob die Absprachen und Verträge im Innenverhältnis § 27 Abs. 1 WEG unterfallen, ist eine Frage des Einzelfalls.