Haftung der Wohnungseigentümer / 3.5 Schlüsselverlust

Gibt der Nutzer des Sondereigentums bei seinem Auszug die überlassenen Schlüssel nicht oder nicht vollzählig zurück, steht dem vermietenden Wohnungseigentümer zwar ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu, weil der Nutzer seine vertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat. Allerdings haftet der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Kosten des Austauschs der zentralen Schließanlage. Als Schadensersatz kann der Wohnungseigentümer Freistellung, also Zahlung an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen, soweit er wegen des abhanden gekommenen Schlüssels seinerseits Schadensersatzansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgesetzt ist. Derartige Schadensersatzansprüche bestehen aber dann nicht, wenn die Schließanlage der Wohnungseigentumsanlage tatsächlich nicht (insgesamt) ausgetauscht worden ist. Es fehlt dann an einem erstattungsfähigen Vermögensschaden, sodass auch eine fiktive Abrechnung nicht in Betracht kommt.^[1]

Andererseits aber kann der Wohnungseigentümer wegen der Kosten der zentralen Schließanlage nach einem Schlüsselverlust seines Mieters oder auch des Mieters des Voreigentümers in Anspruch genommen werden. Die Wohnungseigentümer müssen sich auch nicht mit der lapidaren Aussage des Mieters begnügen, der Schlüssel sei auf den Grund eines Sees gesunken. Das Sicherheitsinteresse der Wohnungseigentümer überwiegt hier deutlich.^[2]