Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Überblick über wesentliche Neuregelungen und mietrechtliche Auswirkungen

A. Einführung

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat der Gesetzgeber das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst und damit das als "Heizungsgesetz" bekannt gewordene Regelungspaket neu gefasst. Der vorliegende Beitrag knüpft an die frühere Darstellung zum Eckpunktepapier der Bundesregierung vom 24.2.2026 an und schreibt diese auf der Grundlage der nunmehr verabschiedeten Gesetzesfassung fort.

Für Verwalter und Vermieter ist der Systemwechsel in mehrfacher Hinsicht bedeutsam. Denn das GModG hebt die zum 1.12024 eingeführten §§ 71 bis 71p, 72 GEG auf. Damit entfallen die pauschale 65-%-Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien oder unvermeidbarer Abwärme beim Einbau neuer Heizungsanlagen, das an Alter und Einbaujahr anknüpfende Betriebsverbot für bestimmte Heizkessel und die bisherige Kopplung der Übergangsfristen an die kommunale Wärmeplanung.

Stattdessen enthalten die §§ 42 ff. GModG einen Katalog zulässiger Heizungsoptionen: Neben Wärmepumpen, Fernwärme, hybriden Anlagen und Biomasseheizungen sind ausdrücklich auch Gas- und Ölheizungen möglich, die ab dem 1.1.2029 einer stufenweisen Verpflichtung zur Nutzung kohlendioxidneutraler Brennstoffe (sog. Bio-Treppe) unterliegen. Ergänzend muss die Bundesregierung bis zum 1.12.2026 ein eigenständiges Gesetz zur Grüngas-/Grünheizölquote vorlegen, das Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten soll, die zur Wärmeversorgung bestimmten Brennstoffe bis 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen.

Zugleich wirken sich die Neuregelungen mietrechtlich auf die CO2-Kostenaufteilung sowie die Fernwärmeversorgung aus. Der Gesetzgeber hat mit dem GModG zugleich die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 (EPBD) in nationales Recht umgesetzt. Er führt Renovierungsanforderungen für bestehende Nichtwohnge...