Beschlusskompetenz: Hinterlegtes Geld der Erwerber

1 Leitsatz

Ein Beschluss, der weder tatsächlich durchführbar ist noch den (zivil-)rechtlichen Vorbehalt respektiert, dass der Inhalt eines Rechtsgeschäfts zwischen zwei Parteien keine Regelungen zu Lasten Dritter enthalten darf, ist nichtig.

2 Normenkette

§§ 23, 24, 25 WEG; § 134 BGB

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer solle mit einer A-GmbH, der ehemaligen Bauträgerin, einen Vertrag schließen. Die A-GmbH soll Gelder aus einem Notaranderkonto erhalten, die die Wohnungseigentümer ihr als Erwerber schulden, dort aber wegen streitiger Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums hinterlegt sind. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Das AG meint, der Beschluss sei nichtig. Grundsätzlich stehe es den Wohnungseigentümern nach §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 1 und 2 WEG im Rahmen ihrer (Ermessens-)Entscheidung über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zwar frei, Verträge zwischen der Gemeinschaft, der sie angehören, und einzelnen Sonder-/Teileigentümern und/oder Dritten abzuschließen, zu beenden oder abzuändern. Inhaltliche Grenzen darauf gerichteter Willensbildungen stellten lediglich die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung dar, die beispielsweise bei Ermessensfehlern oder anderen – (kausalen) formalen oder materiellen – Beschlussmängeln überschritten seien.

Der Beschluss sei aber weder tatsächlich durchführbar noch "respektiere" er den (zivil-)rechtlichen Vorbehalt, dass der Inhalt eines Rechtsgeschäfts zwischen zwei Parteien keine Regelungen zu Lasten Dritter enthalten dürfe. K mache zutreffend geltend, dass die hinterlegten Gelder von den jeweiligen Käufern (auch ihm) geleistet worden seien und entsprechend der Treuhandabreden nur an den jeweiligen Käufer bzw. Verkäufer auszuzahlen seien, wenn diese den Notar dazu angewiesen hätten. Di...