§ 2 Die Willensbildung der Gemeinschaft: Beschlüsse und Vereinbarungen

A. Der Beschluss

I. Grundlagen

1. Beschlusskompetenz

Rz. 1

Für die Willensbildung der Gemeinschaft stehen nur zwei Regelungsinstrumente zur Verfügung: Beschluss und Vereinbarung. Der Beschluss entspricht grundsätzlich dem Mehrheitsprinzip und ist, vereinfacht gesagt, das Mittel der Entscheidungsfindung im "laufenden Geschäft". Die Vereinbarung entspricht dem Einstimmigkeitsprinzip und dient, wiederum vereinfacht gesagt, der Festlegung oder Änderung der Grundlagen der Gemeinschaft. Dem unterschiedlichen Zweck entsprechend unterscheiden sich die Rechtsfolgen: Beschlüsse wirken gem. § 10 Abs. 3 S. 2 WEG ohne weiteres gegen jeden Wohnungseigentümer, insbesondere auch gegen Käufer (Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers). Sie können jederzeit durch eine erneute Beschlussfassung geändert werden. Vereinbarungen wirken gegen einen Rechtsnachfolger nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 S. 1 WEG). Sie können grundsätzlich nur durch eine erneute Vereinbarung geändert werden, nicht durch Beschluss.

Rz. 2

Während Vereinbarungen zu jedem Gegenstand getroffen werden können, der das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betrifft, können Beschlüsse nur zu bestimmten Gegenständen gefasst werden. Gem. § 23 Abs. 1 S. 1 WEG werden "Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, in einer Eigentümerversammlung geordnet". Demnach bedürfen Beschlüsse einer "Ermächtigungsrundlage", der sog. Beschlusskompetenz, sei es im Gesetz, sei es in einer Vereinbarung. Das war im Grundsatz noch nie streitig; nur wurden die Rechtsfolgen einer Beschlussfassung ohne Beschlusskompetenz früher anders beurteilt als heute. Bis zum Jahr 2000 hielt man Beschlüsse ohne Beschlusskompetenz für "nur anfechtbar". Es galt der Grundsatz: