§ 2 Die Willensbildung der Gemeinschaft: Beschlüsse und ... / I. Grundlagen

Dr. iur. David Greiner

Rz. 75

Durch eine Vereinbarung regeln die Wohnungseigentümer "ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des Gesetzes" (§ 10 Abs. 3 S. 1 WEG). Ihrer Rechtsnatur nach ist die Vereinbarung ein Vertrag aller Miteigentümer, ihrem Zweck nach ist sie darauf gerichtet, die Innenbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander zu regeln und ähnlich einer Satzung die Grundlage für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer zu bilden.^{^[86]}

Rz. 76

Wenn alle Miteigentümer einer Regelung zugestimmt haben, kann die Abgrenzung zum Beschluss schwierig sein, denn es kann sowohl eine Vereinbarung als auch ein Beschluss vorliegen. Die Einordnung ist wichtig, denn davon hängt es ab, ob und mit welchen Mehrheiten später eine Änderung erfolgen kann. In welche Kategorie die Regelung fällt, ist Auslegungsfrage. Dabei ist nach einer Meinung auf den Inhalt der Regelung abzustellen. Dafür spricht immerhin der Wortlaut des § 23 Abs. 1 WEG, wonach Angelegenheiten, über die per Beschluss entschieden werden kann, durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet werden. Demnach wäre bei Angelegenheiten, für die eine Beschlusskompetenz besteht – also insbesondere die laufende Verwaltung betreffend –, grundsätzlich ein Beschluss anzunehmen, während bei den Angelegenheiten, die eine Vereinbarung erfordern, letztere anzunehmen wäre.^{^[87]} Nach einer anderen, m.E. zutreffenden Auffassung ist nicht der Inhalt, sondern das Verfahren maßgeblich. Vorbehaltlich besonderer Einzelfallumstände ist deshalb als Grundsatz davon auszugehen, dass Abstimmungen in einer Eigentümerversammlung einen Beschluss und nicht eine Vereinbarung hervorbringen.^{^[88]}