§ 13 Begründung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten durch Vorratsteilung nach §§ 30 Abs. 2, 8 WEG

A. Allgemeines

I. Begründungsformen; Belastungsgegenstand; Bebauung

Rz. 1

Konzeptionell zeigt sich das Erbbaurecht von jeher mit dem "dauernde(n) Bedürfnis für Wohnungen"^[1] und der "Abhilfe der Wohnungsnot"^[2] verbunden. Die Regelung in § 30 WEG greift dies auf und zieht die Parallele zu den allgemeinen Begründungsformen des WEG. Demnach können Bruchteilsberechtigte eines Erbbaurechts Wohnungs- und Teilerbbaurecht durch Vertrag begründen, sodass jedem Mitberechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen zusteht, § 30 Abs. 1 i.V.m. § 3 WEG.^[3] Gegebenenfalls muss die Bruchteilsberechtigung erst geschaffen werden, etwa durch Auseinandersetzung gesamthänderischen Eigentums.^[4] Die Zustimmung des Grundstückseigentümers (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG) ist nur dann erforderlich, sollten die neu geschaffenen Bruchteile nicht mit den ursprünglichen Bruchteilen übereinstimmen.^[5] Zustimmungsfrei ist die Umwandlung einer Gesamthandsgemeinschaft in eine personengleiche Bruchteilsgemeinschaft.^[6]

Den Hauptanwendungsfall bildet die Vorratsteilung nach § 30 Abs. 2 i.V.m. § 8 WEG, die einseitige Erklärung, abgegeben durch den Erbbauberechtigten.^[7] Die Regelungen über die Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) sind auf die Gemeinschaftsordnung grundsätzlich nicht anwendbar,^[8] da der Regelungszweck nicht im Bereich Kunde/Verwender, sondern im Bereich des künftigen Zusammenlebens der Wohnungs- und Teileigentümer liegt. Eine grundbuchamtliche Beanstandung, die sich auf das AGB- Recht stützt, kann daher erfolgreich angegriffen werden. Der BGH^[9] hält eine Inhaltskontrolle nach § 242 BGB für ausreichend, woran auch die WEG-Reform 2020 nichts geändert hat.

Rz. 2

In beiden Fällen kann Gegenstand des Wohnungs- und Teilerbbaurechts nur ein Erbbaurecht sein, § 1 Abs. 4 WEG,^[10]...