Steuer Check-up 2026 / 5.4 Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau: Ersatzneubau gilt nicht als Neubau

Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG setzt u. a. voraus, dass neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen i. S. des § 181 Abs. 9 BewG hergestellt werden. Der BFH äußert sich nun erstmals zur Voraussetzung einer "neuen, bisher nicht vorhandenen" Wohnung i. S. des § 7b EStG. Danach kommt es insbesondere darauf an, dass die Wohnung sowohl "erstmalig" als auch "zusätzlich" geschaffen wird, d. h. der zuvor vorhandene Bestand an Wohnungen auf dem Grundstück auch vermehrt wird. Der Abriss und anschließende Neubau mit derselben Anzahl von Wohnungen ist daher nicht von § 7b EStG erfasst (BFH, Urteil v. 12.8.2025, IX R 24/24, BFH/NV 2025 S. 1670).

Im konkreten Urteilsfall wurde eine Wohnimmobilie im Jahr 2020 abgerissen und im selben Jahr durch eine neue Wohnimmobilie gleicher Bauart ersetzt. Der Abriss erfolgte dabei bereits in der Absicht die neue Immobilie zu errichten. Die vom Steuerpflichtigen beantragte Sonderabschreibung nach § 7b EStG wurde durch die Finanzverwaltung jedoch nicht anerkannt, weil keine neuen Wohnungen i. S. der Tatbestandsvoraussetzungen zusätzlich hergestellt worden seien, sondern nur ursprünglich bereits bestehender Wohnungsbestand neu hergestellt wurde.

Der BFH schließt sich mit seinem Urteil der Auffassung der Finanzverwaltung an. Nach dem Normzweck und dem Willen des Gesetzgebers, dass die steuerlich zu fördernde Baumaßnahme dazu beitragen muss, den Wohnungsbestand zu vermehren und nicht nur zu ersetzen, sei es vorliegend geboten, dass "neu" im Kontext des § 7b EStG nicht nur eine erstmalig, sondern auch eine zusätzlich geschaffene Wohnung bedeuten müsse. Dies gelte unabhängig von den durchgeführten Maßnahmen (Neubau, Aus- oder Umbau, Aufstockung oder Anbau; vgl. dazu Rz. 26 des BMF-Schreibens v. 21.5.2025, BStBl 2025 I S. 1419).

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