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[Anrede]
Liebe Mandantin, lieber Mandant,
[Einführung – Standard]
auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.
Mit freundlichen Grüßen
Mieterhöhung wegen Modernisierung: Was passiert bei teilweiser unwirksamer Begründung?
Der Vermieter muss eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung ordnungsgemäß begründen. Hat er diese jedoch teilweise unzureichend begründet, kann der wirksame Teil der Mieterhöhung bestehen bleiben, sodass die Mieterhöhung nicht komplett hinfällig ist.
Hintergrund
Die Vermieter einer Wohnung hatten diverse Baumaßnahmen durchführen lassen. Insbesondere wurden die Heizungsanlage umgestellt, die Wohnungstür, die Treppenhausfenster und Haustüren sowie die alte Briefkastenanlage gegen neue Teile ersetzt, die elektrischen Leitungen samt Hausbeleuchtung erneuert, Bewegungsmelder und eine Gegensprechanlage eingebaut, die Fenster in der Wohnung erneuert und an Dach, Fassade und Kellerdecke erstmals eine Wärmedämmung angebracht.
Nach Abschluss der Arbeiten erklärten die Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung.
Die Mieterin war mit der Mieterhöhung nicht einverstanden und klagte dagegen. Die Vorinstanz hielt die Mieterhöhung nur hinsichtlich der Heizungsumstellung für unwirksam, weil es insoweit an einer ausreichenden Begründung und damit an einer formellen Voraussetzung für eine Mieterhöhung fehlte. Im Übrigen war die Erhöhungserklärung wirksam.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof schloss sich der Vorinstanz an und entschied: Eine Modernisierungsmieterhöhung, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, ist nicht deshalb insgesamt nichtig, weil sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet ist. Vielmehr kann die Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklärten Teils Bestand haben. Voraussetzung ist, dass sie sich in Bezug auf die einzelnen Baumaßnahmen in selbstständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und die teilweise Gültigkeit dem hypothetischen Willen des Vermieters entspricht. Von diesem Willen ist aber in der Regel auszugehen.
Im vorliegenden Fall handelte es sich bei den baulichen Veränderungen um mehrere tatsächlich trennbare, auf verschiedene Gewerke bezogene Baumaßnahmen. Diese können auch Gegenstand einzelner Mieterhöhungserklärungen sein, soweit sie jeweils in sich abgeschlossen sind. Außerdem waren in der Mieterhöhungserklärung die Kosten der einzelnen Baumaßnahmen separat aufgeschlüsselt, sodass rechnerisch nachvollziehbar war, in welcher anteiligen Höhe sie jeweils in den Gesamtbetrag der Mieterhöhung eingeflossen sind.
Trotz unwirksamer Abrechnung: Warum Abrechnungsspitze nicht zurückverlangt werden kann
Ist eine Jahresabrechnung ganz oder teilweise ungültig, kann ein einzelner Wohnungseigentümer zwar verlangen, dass eine korrigierte Abrechnung erstellt wird. Jedoch steht ihm keine Rückzahlung der Abrechnungsspitze zu.
Hintergrund
In der Einzelabrechnung für das Jahr 2011 entfiel auf den klagenden Eigentümer eine Position "Dachsanierung" in Höhe von 2.240 EUR, was zu einer Nachzahlung bzw. Abrechnungsspitze von 1.434 EUR führte. Diesbezüglich erhob der Eigentümer Anfechtungsklage. Während des laufenden Anfechtungsverfahrens zahlte er die Abrechnungsspitze nebst Zinsen.
Im Februar 2014 wurde der Beschluss über die Jahresabrechnung 2011 hinsichtlich der Position "Dachsanierung" für ungültig erklärt, weshalb der Kläger von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Rückzahlung der Abrechnungsspitze und der gezahlten Zinsen verlangt.
Entscheidung
Die Klage hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Kläger von der Gemeinschaft keine Rückzahlung der Abrechnungsspitze verlangen kann.
Zwar führte die erfolgreiche Anfechtung der Einzelabrechnungen dazu, dass der Beschluss von Anfang an als ungültig anzusehen war, wovon auch die Abrechnungsspitzen erfasst waren. Dies hatte aber nicht zur Folge, dass der Kläger die gezahlte Abrechnungsspitze zurückfordern konnte. Denn die fehlerhafte Verteilung der Kosten für eine Einzelposition kann so nicht behoben werden.
Wird eine Jahresabrechnung insgesamt oder teilweise für ungültig erklärt, haben die einzelnen Eigentümer dagegen einen Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr.
Die Kosten für eine fehlerhaft verteilte Einzelposition müssen dann fehlerfrei verteilt werden, indem insbesondere die entsprechende Ausgabenposition neu errechnet wird. Das Ergebnis muss mit den auf die fehlerhafte Jahresabrechnung geleisteten Zahlungen bzw. Erstattungen verrechnet werden. Weil es nur um die interne Verteilung einer feststehenden, bereits aufgewendeten Summe geht, ergeben sich teilweise Erstattungen und teilweise Nachforderungen. Aus Sicht der Gemeinschaft i...
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