Der Äquivalenzbetrag für Gebäudeflächen ergibt sich durch Multiplikation der Gebäudeflächen in Quadratmetern mit der entsprechenden Äquivalenzzahl und dem Lage-Faktor.
Berechnungsformel:
Äquivalenzbetrag der Wohn- und Nutzflächen = Gebäudefläche x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor.
Ermittlung der maßgeblichen Gebäudeflächen
Wird das Gebäude zu Wohnzwecken genutzt, so ist die maßgebliche Gebäudefläche die Wohnfläche. Diese lässt sich beispielsweise nach den Regelungen der Wohnflächenverordnung [1] ermitteln. Auch die Fläche eines häuslichen Arbeitszimmers zählt dabei zur Wohnfläche.
Sollte das Gebäude zu anderen Zwecken genutzt werden, z. B. zu gewerblichen oder betrieblichen Zwecken, so kommt es für die Ermittlung der Äquivalenzbeträge auf die Nutzfläche des Gebäudes an. Diese kann beispielsweise nach den Vorgaben der DIN 277 ermittelt werden.
Das NGrStG sieht für Garagen und Nebengebäude, die in einem räumlichen Zusammenhang mit einer Wohnnutzung stehen, der sie rechtlich zuzuordnen sind, eine Vereinfachungsregel vor, sodass die jeweiligen Gebäudeflächen, wenn sie eine bestimmte Fläche nicht überschreiten, bei der Berechnung der Grundsteuer nicht als Gebäudeflächen zum Ansatz kommen.
- Die Nutzflächen von Garagen, die in räumlichem Zusammenhang mit einer Wohnnutzung stehen, bleiben bis zu einer Fläche von insgesamt 50 qm außer Ansatz.
- Die Nutzfläche von Nebengebäuden von untergeordneter Bedeutung (z. B. Schuppen und Gartenhäuschen) bleiben bis zu einer Fläche von 30 qm außer Ansatz, wenn sie in räumlichem Zusammenhang zu einer Wohnnutzung stehen.
Diese Regelungen greifen auch, wenn die Garagen oder die Nebengebäude jeweils eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden.
Unbebaute Grundstücke
Ein Grundstück gilt als unbebautes Grundstück, wenn die sich auf dem Grundstück befindlichen Gebäude insgesamt eine Fläche von weniger als 30 qm aufweisen. In diesem Fall ist der Äquivalenzbetrag nur für die Fläche des Grund und Bodens zu ermitteln. Bei dieser Betrachtung bleiben allerdings Garagen und Nebengebäude, die aufgrund ihrer zu vernachlässigenden Gebäudefläche (s. o.) nicht zum Ansatz kommen, außer Betracht.
Im niedersächsischen Grundsteuermodell kommt, abweichend zu den Regelungen des Bundesmodells, eine Zusammenfassung mehrerer Wirtschaftsgüter zu einer wirtschaftlichen Einheit auch dann in Betracht, wenn Wirtschaftsgüter zum Teil dem einen Ehegatten oder Lebenspartner und zum Teil dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner gehören (entsprechend § 26 BewG in der Einheitsbewertung).[2]
Eine weitere Abweichung zu den Regelungen des Bundesmodells nach dem BewG stellt die Behandlung von Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden dar. Während im Bundesmodell in diesen Fällen nur von einer wirtschaftlichen Einheit ausgegangen wird, die dem Eigentümer des Grund und Bodens zugerechnet wird, bleibt es nach § 2 Abs. 4 Satz 2 NGrStG dabei, dass von zwei wirtschaftlichen Einheiten ausgegangen wird. Der Grund und Boden wird dabei dem Eigentümer des Grund und Bodens zugerechnet und das Gebäude dem wirtschaftlichen Eigentümer des Gebäudes.
Die Behandlung von Erbbaurechtsgrundstücken erfolgt dagegen wie im Bundesmodell. Hier geht auch § 2 Abs. 4 Satz 3 NGrStG nur von einer wirtschaftlichen Einheit aus, die dem Erbbauberechtigten zugerechnet wird.
Keine länderübergreifenden wirtschaftlichen Einheiten
Im niedersächsischen Grundsteuermodell gibt es keine länderübergreifenden wirtschaftlichen Einheiten. Wenn sich der Steuergegenstand auf ein anderes Land oder das Ausland erstreckt, wird nur für den in Niedersachsen belegenen Teil Grundsteuer festgesetzt. Dieser Teil bildet entsprechend eine eigene wirtschaftliche Einheit.[3]
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