Ordnungswidrigkeiten und Bußgelder (GEG) / 4 Adressaten eines Bußgeldbescheids

4.1 Grundsätze

Täter möglicher Ordnungswidrigkeiten und somit Adressaten eines Bußgeldbescheids können alle Verantwortlichen i. S. v. § 8 GEG sein, also der Bauherr, Eigentümer und diejenigen Personen, die im Auftrag des Eigentümers oder des Bauherren bei der Errichtung oder Änderung von Gebäuden oder der Anlagentechnik in Gebäuden tätig werden (siehe Verantwortliche nach GEG, Kap. 1). Der Eigentümer eines Wohngebäudes oder eines Nichtwohngebäudes oder auch eines gemischt genutzten Gebäudes nach § 106 GEG kommt also in erster Linie neben dem Bauherrn und den von ihnen Beauftragten in Betracht.

4.2 Miete

In einem Mietverhältnis ist regelmäßig der Vermieter als Eigentümer Verantwortlicher i. S. v. § 8 Abs. 1 GEG und somit Adressat eines Bußgeldbescheids im Fall der Verwirklichung eines Ordnungswidrigkeiten-Tatbestands. Der Mieter selbst kann im Fall erlaubter Untervermietung und Nichtvorlage des Energieausweises im Rahmen der Begründung des Untermietverhältnisses als Täter und somit auch als Adressat eines Bußgeldtatbestands infrage kommen. Selbstverständlich kann er aber auch als Bauherr Adressat eines Bußgeldbescheids dann sein, wenn er aufgrund entsprechender Abrede bzw. Vereinbarung mit dem Vermieter eigenständig bestimmte Pflichten in Bezug auf das Mietobjekt übernommen hat.

4.3 Wohnungseigentum

4.3.1 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

In 1. Linie könnte zwar die GdWE als Adressatin eines Bußgeldbescheids in Betracht kommen, da sie nach § 9a Abs. 2 WEG die Pflichten der Wohnungseigentümer bezogen auf das gemeinschaftliche Eigentum wahrnimmt. Allerdings wäre dies nur möglich, wenn sich die GdWE unter die Norm des § 30 OWiG einordnen ließe. Vorerwähnte Vorschrift erweitert die Möglichkeit der Festsetzung einer Geldbuße auf juristische Personen und Personenvereinigungen, da nach allgemeinen Grundsätzen nur natürliche Personen straffähig sind.^[1]

Bei der GdWE handelt es sich aber weder um eine juristische Person noch einen rechtsfähigen Verein oder eine Personengesellschaft. Trotz ihrer Rechtsfähigkeit lässt sich die Eigentümergemeinschaft keinem dieser Verbandstypen zuordnen, sondern stellt weiterhin einen Verband sui generis dar.^[2] Aufgrund des auch im Bereich des Rechts der Ordnungswidrigkeiten geltenden Analogieverbots.^[3] scheidet die GdWE also als Adressatin eines Bußgeldbescheids aus.

Gemeinschaft als Eigentümerin

Vorgenannte Grundsätze gelten auch dann, wenn die GdWE Eigentümerin einer Sondereigentumseinheit ist. Verstößt sie hier gegen ihre Pflichten als verantwortliche Eigentümerin gemäß § 8 Abs. 1 GEG etwa im Rahmen der Vermietung oder des Verkaufs wegen Nichtvorlage des Energieausweises, kann gegen sie kein Bußgeld festgesetzt werden. Wohl aber kann ein solches gegen den Verwalter festgesetzt werden (siehe unten Kap. 4.3.3).

[1] Lehmann-Richter, ZWE 2013, 341.

[2] Bärmann/Suilmann, WEG. 15. Aufl. 2023, § 9a Rn. 27.

[3] Lehmann-Richter, ZWE 2013, 341.

4.3.2 Wohnungseigentümer

Da die GdWE die Eigentümerpflichten ohnehin nur im Rahmen einer Verwaltungstreuhand wahrnimmt^[1] und § 8 Abs. 1 GEG neben dem Bauherrn auch den Eigentümer verpflichtet, kommen als Adressaten der Bußgeldbescheide also die Wohnungseigentümer infrage. Den Wohnungseigentümern obliegt nämlich gemäß § 19 Abs. 1, 2 Nr. 2 WEG die Beschlussfassung über die konkrete Maßnahme, deren Ausführung im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG der Eigentümergemeinschaft obliegt.

[1] Bärmann/Suilmann, a. a. O. Rn. 106; siehe auch Verantwortliche nach GEG, Kap. 4.2.1.

4.3.3 Verwalter

4.3.3.1 Wohnungseigentümer als Verantwortliche

Zwar verpflichtet das GEG mit Ausnahme von § 71n GEG den Verwalter nicht persönlich, grundsätzlich käme allerdings seine Haftung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 OWiG als gesetzlicher Vertreter der GdWE infrage. Da das GEG allerdings den Eigentümer verpflichtet, kann er unter den Voraussetzungen des § 14 Abs. 1 OWiG als Beteiligter einer Ordnungswidrigkeit der Wohnungseigentümer bußgeldpflichtig sein.^[1] Dass bei ihm insoweit das besondere persönliche Merkmal des Eigentümers nicht vorliegt, ist gemäß § 14 Abs. 1 Satz 2 OWiG unbedeutend. Wird der Verwalter jedenfalls auf Grundlage eines GEG-widrigen Beschlusses tätig, ist er als Beteiligter nach § 14 Abs. 1 OWiG im Fall der Missachtung der Vorgaben des GEG anzusehen, so den Wohnungseigentümern insoweit Vorsatz zum Vorwurf zu machen ist.

Sorgt der Verwalter nicht für eine Beschlussfassung zur Umsetzung von nach GEG erforderlichen Maßnahmen, kann ihm im Grunde also ein Unterlassen zum Vorwurf gemacht werden. Damit kommt er nach § 14 Abs. 1 OWiG ebenfalls grundsätzlich als Beteiligter in Betracht, da ihm als Ausführungsorgan der GdWE die Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen nach § 24 Abs. 1 WEG obliegt. Zwar obliegt die Beschlussfassung selbst den Wohnungseigentümern, der Verwalter leistet jedoch durch sein Unterlassen einen Beitrag dazu, dass die erforderliche Maßnahme unterbleibt,^[2] was als Tatbeitrag ausreicht.^[3]

[1] Jennißen/Zschieschack, WEG, 7. Aufl. 2021, § 27 Rn. 285.

[2] Jennißen/Zschieschack, a. a. O.; Lehmmann-Richter, ZWE 2013, 341.

[3] BGH, Urteil v. 6.7.1990, 2 StR 549/89, NJW 1990, 2560.

4.3.3.2 Eigentümergemeinschaft als Verantwortliche

Als Sondereigentümerin ka...