Gewerbemietrecht: Keine Haftung für Vollvermietung

Leitsatz

Zur Rechtsposition eines Mieters, der ein Ladenlokal in einem erst zu erstellenden Einkaufszentrum gemietet hat, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden angenommen wird.

Fakten:

Der Vermieter eines Einkaufszentrums bot dem Mieter unter Vorlage von Grundrisszeichnungen und eines Standortprospektes Geschäftsräume in dem damals erst noch zu erstellenden Einkaufszentrum an. Der Prospekt enthielt u.a. die Angabe, es führe eine überdachte Straße von den Parkplätzen in das neue Einkaufszentrum. Es handle sich um einen Standort, der den Erfolg des Einkaufszentrums garantiere. Der Mieter des Fachgeschäfts für Dessous geriet in wirtschaftliche Schwierigkeiten, die er darauf zurückführte, dass der Vermieter Zusagen über die günstige Verkehrsanbindung, Vollbelegung des Einkaufszentrums nicht eingehalten hatte. Auch habe der Vermieter die versprochene überdachung nicht hergestellt. Der Mieter kündigte das auf 10 Jahre befristete Mietverhältnis fristlos wegen schwerwiegender Mietmängel. Hilfsweise verlangt er die sofortige Auflösung des Vertrages wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage bzw. wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Vermieter hält die Kündigung für unwirksam. Das Landgericht hatte die Kündigung für unwirksam, das Oberlandesgericht für wirksam gehalten.

Die Kündigung ist unwirksam. Das Recht zur fristlosen Kündigung (§ 542 BGB) setzt voraus, dass die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit für den vorgesehenen Zweck entscheidend beeinträchtigt oder dass ihr eine besonders zugesicherte Eigenschaft fehlt. Zwar kann die Behinderung des beschwerdefreien Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal einen Mietmangel begründen. Ein Mietmangel liegt nur bei einer unmittelbaren Beeinträchtigung ...