Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz 1. Hat die Gemeinschaft den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt und ist der Rechtsstreit hierüber noch nicht abgeschlossen, so ist die Gemeinschaft nicht gehindert, den Vertrag aus einem neuen wichtigen Grund abermals zu kündigen. Der Verwalter muß auch diese erneute Kündigung anfechten, damit der entsprechende Beschluß nicht bestandskräftig wird. 2. Die m...mehr

Leitsatz Die Antragsfrist für die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses wird auch bei Anrufung eines unzuständigen Gerichts gewahrt. Sachverhalt In Ausgabe 7/98, S. 49, berichteten wir über einen Vorlagebeschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts an den BGH. Im einzelnen ging es um folgenden Sachverhalt: Auf einer Eigentümerversammlung wurden mehrere Beschlüsse g...mehr

Leitsatz Der Verwalter, der zugleich Wohnungseigentümer ist oder mit dem Wohnungseigentümer wirtschaftlich so stark verbunden ist, daß man sie interessengemäß als Einheit betrachten kann, ist von der Abstimmung über die Kündigung des Verwaltervertrages ausgeschlossen, da es sich insoweit um ein Rechtsgeschäft im Sinne des § 25 Abs. 5 WEG handelt. Der einem Stimmverbot unterli...mehr

Leitsatz Umdeutung einer formunwirksamen Vereinbarung von Sondereigentum in Sondernutzungsrechte Normenkette § 4 WEG, § 5 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 139 BGB, § 140 BGB, § 925 BGB Kommentar 1. Wird einem Wohnungseigentümer durch allstimmigen Eigentümerbeschluss der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum gestattet, kommt anstelle einer damit verbundenen formunwirksamen Einräumung vo...mehr

Leitsatz Der ausgeschiedene Verwalter kann Verzugszinsen für einen Fehlbestand des Wohngeldkontos nur verlangen, wenn er die Eigentümergemeinschaft zur Erstattung des Fehlbestandes auffordert. Dagegen tritt Verzug noch nicht ein, wenn der ausgeschiedene Verwalter die Bankunterlagen über das offene Treuhandkonto auf Anforderung dem neuen Verwalter übergibt. Sachverhalt Die frü...mehr

Normenkette § 25 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Der Geschäftsführer einer Verwaltungs-GmbH war auch gleichzeitig Geschäftsführer einer Wohnungseigentums-GmbH. 2. Ein Verwalter als Wohnungseigentümer ist zwar nach h.M. berechtigt, bei seiner Bestellung oder Abberufung mitzustimmen, da es sich bei diesen Entscheidungen allein um interne Organisationsakte einer Gemeinschaft handelt. Geht...mehr

Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 2 Nr. 2 WEG, § 246 BGB, § 256 BGB, § 284 BGB, § 286 BGB, § 288 Abs. 2 BGB, § 670 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Ein ausgeschiedener Verwalter kann Verzugszinsen über den gesetzlichen Zinssatz nach § 256 BGB, § 246 BGB hinaus für einen Fehlbestand des Wohngeldkontos (hier: geführt als sog. offenes Treuhandkonto auf seinen Namen) nur verlange...mehr

Normenkette § 26 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 4 WEG, § 636 BGB Kommentar 1. In einer Beschlussfassung über eine fristlose Kündigung eines Verwaltervertrages wurde dem Verwalter vorgeworfen, dass er hinsichtlich vorausgegangener Beschlüsse untätig geblieben sei, Gelder der Gemeinschaft auf ein Sammelkonto überwiesen habe und dieses (und auch andere Gemeinschaftskonten) als Eigenkonto...mehr

Leitsatz 1. Ein Eigentümerbeschluß ist in der Regel nicht allein deshalb unwirksam, weil er für die Hausbewohner eine Ruhezeit von 20.00 Uhr bis 8.00 Uhr und von 12.00 Uhr bis 14.00 Uhr vorsieht. 2. Eine Regelung, die das Singen und Musizieren außerhalb von Ruhezeiten nur in "nicht belästigender Weise und Lautstärke" gestattet, ist mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam...mehr

Kommentar 1. Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können Aufwendungen des Haus- oder Wohnungseigentümers nicht sofort als Werbungskosten ( § 9 EStG ), sondern nur über die Nutzungsdauer des Mietobjekts, verteilt durch Absetzungen für Abnutzung (AfA), abgezogen werden ( § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG i. V. m. § 7 Abs. 4 und 5 EStG ) , wenn es sich um Hers...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft kann sich mehrheitlich auch dann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung für die Anmietung einer Satellitenanlage entscheiden, wenn diese im Zehnjahresvergleich teuerer ist als der Kauf dieser Anlage, wenn nur für die Anmietung sonstige vernünftige wirtschaftliche Gründe sprechen. Sachverhalt Die Eigentümer einer Wohneigentumsanlage haben auf einer Eige...mehr

Leitsatz Ungültiger "Neu-Beschluss" (hier: kein bestätigender Zweit-Beschluss)! Normenkette § 22 Abs. 1 WEG, § 133 BGB Kommentar 1. Die Eigentümer hatten 1983 mit bestandskräftig gewordenem Beschluss einem Obergeschoss-Eigentümer gestattet, auf seiner Terrasse eine Glasüberdachung unter bestimmten (mitbeschlossenen) Bedingungen zu errichten. 1996 wurde unter Bezugnahme auf die...mehr

Leitsatz Ist für eine Tiefgarage kein eigener Mitsondereigentumsanteil gebildet worden, so kann diese nicht bestimmten Wohnungseigentumsrechten als gemeinschaftliches Sondereigentum zugeordnet werden und ist daher gemeinschaftliches Eigentum. Die ausscheidbaren Lasten und Kosten sowie die Behandlung der für die Tiefgarage gebildeten Instandhaltungsrücklage kann in Abweichung ...mehr

Leitsatz Vor einer größeren Instandsetzungsmaßnahme müssen grundsätzlich Schadensumfang sowie Sanierungsbedürftigkeit festgestellt werden. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es darüber hinaus, mehrere Kostenangebote vor der Durchführung größerer Instandsetzungsmaßnahmen einzuholen. Sachverhalt Innerhalb einer Wohneigentumsanlage waren die Betonträger schadhaft. Die Gemeins...mehr

Normenkette § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG, § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 818 Abs. 3 BGB Kommentar Ein Verwalter ist nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG nicht ermächtigt, ohne Beschluss der Eigentümer Klage auf Rückzahlung eines irrtümlich überwiesenen Arbeitsentgelts (Lohnes) gegen einen früheren Arbeitnehmer der Eigentümergemeinschaft zu erheben. Link zur Entscheidung ( BAG, Urteil vom 11.08.199...mehr

Leitsatz Das Anbringen von Windschutzwänden als Teile der Balkonverkleidung stellt eine bauliche Veränderung dar, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Sachverhalt Die Wohneigentumsanlage wurde im Jahr 1995 begründet. Zu diesem Zeitpunkt hatten einige der Wohnungseigentümer bereits von der teilenden Eigentü...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB, Art. 5 GG, Art. 12 GG, Art. 14 GG Kommentar 1. Eine Wohnanlage war an das Breitbandkabelnetz mit Empfangsmöglichkeiten von etwa 30 Fernsehprogrammen angeschlossen. Der Ehemann einer Miteigentümerin (und Antragstellerin) hatte als Radio- und Fernsehtechnikermeister an der Außenwand der Wohnung eine grün gestrichene Parabolante...mehr

Normenkette § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, § 46 Abs. 1 WEG, § 17a GVG, § 17b GVG, § 36 Abs. 1 Nr. 6 ZPO Kommentar 1. Bei einem gerichtlichen Zuständigkeitsstreit (negativer Kompetenzkonflikt) zwischen einem Prozessgericht und einem Wohnungseigentumsgericht sind sowohl die Abgabeentscheidung des Prozessgerichts wie der Rückgabebeschluss des Wohnungseigentumsgerichts mit der sofortigen...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können mehrheitlich und rechtswirksam bestimmen, daß auf Zahlungsrückstände aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Verzugszinsen in Höhe von 1,5 % je angefangenem Monat zu entrichten sind. Eine derartige Ersatzvereinbarung kann auch abweichend von der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung bestimmt werden. Sachverhalt Auf einer Eigentü...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 138 Abs. 1 BGB, § 284 BGB, § 288 BGB Kommentar 1. In einer Teilungserklärung war u.a. vereinbart, dass "bei Verzug von über 7 Tagen Wohngeldrückstände mit 2% über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank jährlich zu verzinsen sind, soweit dies die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlie...mehr

Leitsatz (hier: Nutzung eines "Bodenraums" im Dachgeschoss als Wohnung) Normenkette § 15 Abs. 3 WEG, § 242 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Der von einem Wohnungseigentümer gegen einen anderen Wohnungseigentümer geltend gemachte Unterlassungsanspruch, das in der Teilungserklärung als "Bodenraum" bezeichnete Dachgeschoss als Wohnung zu nutzen, kann nach § 242 BGB verwirkt sein (Zeit...mehr

Leitsatz Sind auf einer Wohnungseigentümerversammlung sämtliche Tagesordnungspunkte abgehandelt und verläßt daraufhin der Verwalter die Versammlung, auch ohne diese ausdrücklich zu schließen, so ist mit seinem Weggang die Versammlung als beendet anzusehen; in diesem Fall ist kein Raum mehr für eine weitere Beschlußfassung der Wohnungseigentümer. Die Beseitigung einer Grundstü...mehr

Leitsatz Hat ein Verwalter als Vorsitzender den Versammlungsort verlassen, ist grundsätzlich kein Raum mehr für eine Beschlussfassung Zum Individualanspruch eines Eigentümers auf erneute Baumpflanzung Spätere (wenn auch angefochtene) Beschlussfassung der Gemeinschaft, auf neuerliche Baumpflanzung zu verzichten, kann vom Rechtsbeschwerdegericht u.U. mitberücksichtigt werden Nor...mehr

Leitsatz Aufteilungsplan grundsätzlich maßgeblich auch bei abweichender Bauausführung (hier: Versetzung einer Wohnungstrennwand zwischen zwei Nachbarwohnungen und Flächenveränderung von ca. 11 qm) Eigentümerbeschluss auf "Teilungserklärungs-Änderung" und "Genehmigung der Sondereigentums-Änderung" nichtig Anspruchsmöglichkeit auf Übertragung eines Sondereigentum-Teils u.U. jedo...mehr

Leitsatz Keine anwaltliche Erhöhungsgebühr bei Vertretung eines in gewillkürter Prozessstandschaft auftretenden Verwalters Normenkette § 47 WEG, § 48 WEG, § 6 Abs. 1 BRAGO Kommentar 1. Nach Zurücknahme eines Rechtsmittels hat das Beschwerdegericht gem. § 47 WEG nach billigem Ermessen über die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu entscheiden. Grundsätzlich hat hier derjenige, der...mehr

Leitsatz 1. Ist die Nutzung von Teileigentum in der Teilungserklärung als Café bezeichnet, so schließt diese Bezeichnung ausschließlich den Betrieb eines Cafés mit dem Angebotsschwerpunkt Tee, Kaffee und Konditoreiwaren sowie öffnungszeiten bis höchstens 21.00 Uhr ein. 2. Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen kommt weniger einem Begriffswandel als vielmehr der Eintragun...mehr

Leitsatz Versicherungsprämien sind in Höhe der im Wirtschaftsjahr tatsächlich geleisteten Zahlungen in die Jahresabrechnung aufzunehmen. Eine periodengerechte Abgrenzung kommt nicht in Betracht. Sachverhalt Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsanlage bestimmt, daß die Kosten der Bewirtschaftung der Anlage von den Sondereigentümern im Verhältnis der Größe ihrer Miteige...mehr

Leitsatz Klage der Bank "gegen die Gemeinschaft" wurde abgewiesen Normenkette § 27 Abs. 4 WEG, § 164 BGB, §§ 812ff. BGB Kommentar 1. Ein früherer - aus wichtigem Grund abberufener und fristlos gekündigter - Verwalter hatte das Gemeinschaftskonto als sogenanntes offenes Treuhandkonto "für die Wohnungseigentümergemeinschaft "eröffnet mit nachfolgendem Vermerk seiner Verwalterste...mehr

Leitsatz Widerruf einer Nutzung von Wohnraum als Büro aus wichtigem Grund (wegen persönlicher Auseinandersetzungen und sogar Tätlichkeiten zweier Mietverwalter im Haus) Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 WEG Kommentar 1. Die Frage, ob ein berechtigtes Interesse eines Eigentümers an sachkundiger Beratung durch einen Anwalt während der Versammlung besteht (vgl. hierzu BGHZ 121, 23...mehr

Normenkette § 28 WEG Kommentar 1. Die Position "Versicherungen"war im vorliegenden Fall mit dem im Abrechnungszeitraum tatsächlich gezahlten Betrag von DM 12.074 in die Abrechnung aufzunehmen, auch wenn hier Versicherungsprämien über den Abrechnungszeitraum hinaus vorausbezahlt wurden. 2. Eine Abrechnung ist auf der Grundlage der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, also der ...mehr

Leitsatz (hier: Überbauung eines Zwischenraums zwischen zwei Garagen in einer Doppelhaus-Gemeinschaft und Nutzung als Geräteraum) Normenkette § 14 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 133 BGB, § 249 BGB, § 1004 BGB, § 565 ZPO Kommentar 1. Jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung eines anderen Wohnungseigentümers macht dessen Zustimmung zu einer über die ordnungsgemäße...mehr

Leitsatz Macht der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer geltend, vertritt er die Gemeinschaft mit Ausnahme der Antragsgegner. Sachverhalt Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentumsanlage herrschte Streit. Die von der Mehrheit gewählte Verwalterin wurde von der Minderheit nicht anerkannt, weshalb es mehrfach zu einstw...mehr

Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG Kommentar 1. Reinigungs- und Hausmeisterdienste (über langfristigen Vertrag) kann der Verwalter zwar namens der Wohnungseigentümergemeinschaft vergeben; er bedarf dazu jedoch einer speziellen Vollmacht (Beschlussfassung) der Wohnungseigentümer; eine Vollmacht des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden genügt nicht. Es handelt sich nämlich dabei...mehr

Leitsatz Ein mit der Ermittlung einer Schadensursache beauftragter Architekt ist grundsätzlich nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters Normenkette § 21 Abs. 5 WEG, § 27 Abs. 1, 2 WEG, § 278 BGB Kommentar 1. Zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind in erster Linie die Eigentümer nach § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG verpflichtet. Verpflichtungen d...mehr

Normenkette § 25 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2 WEG, § 1030 BGB, § 1066 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Die Beschlussanfechtungsanträge einer Nießbraucherin am Wohnungseigentum wurden zu Recht vom Amts- und Landgericht als unzulässig verworfen, da dieser Antragstellerin kein Antragsrecht im Sinne von § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG zusteht. Die nießbrauchsberechtigte Antragstellerin ist ...mehr

Leitsatz Die Anlage eines baurechtlich vorgeschriebenen Kinderspielplatzes auf einer gemeinschaftlichen Grundstücksfläche ist einem Mehrheitsbeschluß zugänglich. Das gleiche gilt für die Versetzung einer Kinderschaukel, wenn die erforderlichen Sicherheitsabstände am ursprünglichen Aufstellungsort nicht eingehalten werden können. Sachverhalt Die Wohnungseigentumsanlage besteht...mehr

Leitsatz Gleiches gilt für die Versetzung einer Kinderschaukel zum Zwecke der Einhaltung des erforderlichen Sicherheitsabstandes Normenkette § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Die Anlage eines entsprechend großen Kinderspielplatzes auf der Grundstücks-Gemeinschaftsfläche anstelle des vom Bauträger erstellten wesentlich kleineren Spielplatzes bedarf dann nicht als bauliche Veränderun...mehr

Leitsatz Entsprechend § 22 Abs. 2 WEG kann gegen die Versäumung der Beschlußanfechtungsfrist gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden. In Abweichung von §§ 234 Abs. 1, 236 Abs. 2 ZPO gilt die in § 22 Abs. 2 FGG bestimmte Zweiwochenfrist nicht für die Angabe der die Wiedereinsetzung begründenden Tatsachen. Die Fristversäumung ist nicht unv...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Hat ein Wohnungseigentümer einen Beschluss zwar rechtzeitig angefochten, betreibt er dann aber das Verfahren ohne sachlichen Grund nicht weiter, so kann eine erst nach längerer Zeit erfolgte "Aufnahme" des Verfahrens rechtsmissbräuchlich sein ( § 242 BGB). 2. Im vorliegenden Fall hatte der anfechtende E...mehr

Leitsatz Hauptsacheerledigung eines Abrechnungsstreits in der Rechtsbeschwerdeinstanz Mindestanforderungen an eine Abrechnung Zur Kausalität von Einberufungsmängeln für die Beschlussfassung Normenkette § 21 Abs. 4 WEG, § 23 Abs. 1 und 4 WEG, § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Verlangt ein Wohnungseigentümer im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG vom Verwalter die Erstellung formal or...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 23 Abs. 4 WEG Kommentar 1. Zum Sachverhalt in Kurzform: Die antragstellende Wohnungseigentümerin begehrt von ihrer Eigentümergemeinschaft Schadensersatz wegen Schäden in ihrem Sondereigentum. In der Gemeinschaftsordnung ist der Abschluss einer Leitungswasserschadenversicherung für das Gemeinschafts- und Sondereigentum vorgeschrieben. In einer Eigentümer...mehr

Leitsatz Vermerke eines Versammlungsleiters in der Niederschrift (hier: "Mangels erforderlicher Einstimmigkeit sei kein Beschluss zustande gekommen") haben grundsätzlich keine ausschlaggebende Bedeutung Normenkette § 23 Abs. 4 WEG Kommentar 1. Weist ein Versammlungsprotokoll formal einen Eigentümerbeschluss aus, ist durch Auslegung nach objektiven Maßstäben nicht nur zu ermitt...mehr

Normenkette § 15 Abs. 3 WEG, § 45 Abs. 3 WEG, § 133 BGB, § 242 BGB, § 779 BGB, § 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, § 890 ZPO Kommentar 1. Ein Wohnungseigentümer kann sich in einem Vergleich gegenüber einem einzelnen anderen Wohnungseigentümer verpflichten, eine bestimmte Nutzung seiner Wohnung (hier: als Arztpraxis) ab einer bestimmten Zeit zu unterlassen. 2. Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jed...mehr

Leitsatz Die unterbliebene Beteiligung der Wohnungseigentümer im amtsgerichtlichen Verfahren kann im Beschwerdeverfahren nachgeholt werden und der Verfahrensmangel somit geheilt werden. Es bedarf in diesem Rechtszug keiner förmlichen Genehmigung der bisherigen Verfahrensführung durch sämtliche Wohnungseigentümer. Möchte der Erwerber eines Wohnungseigentums dem wegen nachhalti...mehr

Leitsatz Berechtigte Verweigerung der Verwalter-Veräußerungszustimmung, wenn Erwerber das Wohnungseigentum dem nach Entziehung zur Veräußerung verurteilten früheren Wohnungseigentümer zur weiteren Benutzung überlassen will (hier: Schenkung der Eltern an ihren Sohn unter Nießbrauchsvorbehalt auf Lebensdauer) Wurde ein Streit vom Rechtsbeschwerdegericht an das Erstbeschwerdeger...mehr

Leitsatz Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" Pflanztröge zur Abgrenzung einzelner Sondernutzungsrechte auf gemeinschaftlicher Dachterrasse stehen im Gemeinschaftseigentum Sondernutzungsberechtigte Eigentümer haben dafür zu sorgen, dass die Dachentwässerung nicht durch Laub oder Nadeln aus gemeinschaftlichen Terrassen-Pflanztrögen verunreinigt Teilungültigkeit eines Eigentümerbes...mehr

Leitsatz In Bauherrengemeinschaft jedoch Handlungsstörer- oder Zustandsstörer-Haftung möglich Normenkette § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar 1.Vorliegend wurde die Wohnanlage von einer Bauherrengemeinschaft errichtet. Ein Bauherr erwarb mehrere Einheiten und veräußerte diese weiter. Planabweichend wurde dann nachfolgend im Bereich der Wohnung im obersten Stockwerk un...mehr

Leitsatz Das Vorrecht des § 10 Abs. 1 S. 1 ZVG setzt die zweckentsprechende Verwendung der Vorschüsse für Sanierungsmaßnahmen am Grundeigentum im Zwangsverwaltungsverfahren voraus, die von dem die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger gezahlt worden sind. Dies gilt auch für Massekostenvorschüsse auf Sonderumlagen, die von einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wor...mehr

Normenkette § 3 WEG Kommentar Schließen die Wohnungseigentümer eine Vereinbarung über die Veränderung der Größe ihrer Miteigentumsanteile, dann liegt a) in der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger zu der Vereinbarung eine Pfandfreigabe, soweit sich die Miteigentumsanteile verkleinert haben, und b) in der Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu der Vergrößerung seines Miteig...mehr

Normenkette § 3 WEG Kommentar Vereinbaren die Wohnungseigentümer eine Veränderung der Größe ihrer Miteigentumsanteile, dann liegt in der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger zu einer solchen Vereinbarung eine Pfandfreigabe (soweit sich hier Miteigentumsanteile verkleinert haben) und in der Zustimmung eines Wohnungseigentümers zur Vergrößerung seines Eigentums grundsätzlic...mehr