Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

In einem Rechtsstreit über die Höhe der zulässigen Miete ist das zuständige Gericht verpflichtet zu überprüfen, ob eine wirksame Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB vorliegt.[1] Festzustellen ist, ob die rechtstatsächlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Verordnung gegeben sind. Hierzu zählen in materiellrechtlicher Hinsicht, dass in dem betreffenden Gebiet ein angespannt...mehr

Zweifelhaft ist, welche Rechtsfolge gilt, wenn die Modernisierung nicht vom "Vermieter", sondern vom Rechtsvorgänger des Vermieters veranlasst wird. Praxis-Beispiel Vermieterwechsel nach Modernisierung Ein solcher Fall kann gegeben sein, wenn der Vermieter modernisiert, die leer stehende Wohnung sodann veräußert und der Erwerber einen Mietvertrag abschließt. Der Wortlaut des § ...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 2 BGB vereinbaren, so ist er seit dem 1.1.2019 nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter über den Umfang der Modernisie...mehr

Vereinbaren die Parteien eine Inklusivmiete, darf diese die ortsübliche Inklusivmiete höchstens um 10 % überschreiten. In den herkömmlichen Mietspiegeln werden die Inklusivmieten nicht ausgewiesen. Im Mieterhöhungsverfahren behilft sich die Praxis mit einer Aufspaltung der Inklusivmiete in eine fiktive Grundmiete und die tatsächlich entstehenden, in der Inklusivmiete enthalt...mehr

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass ein bestehendes Mietverhältnis mit einem anderen als dem bisherigen Mieter fortgesetzt werden soll. Hier stehen den Parteien im Grundsatz 2 Möglichkeiten zur Verfügung. Zum einen kann der Vermieter den bisherigen Mieter durch Aufhebungsvertrag aus dem Mietverhältnis entlassen und mit dem neuen Mieter einen neuen Mietvertrag schlie...mehr

Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Ferner hat der Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Auskunft über Modernisi...mehr

Nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB steht der Rückforderungsanspruch dem Mieter gegen den Vermieter zu. Im Falle einer Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger gem. § 432 BGB berechtigt, kann die Leistung nur an alle fordern, nicht an sich alleine.[1] Bezieht ein Wohn...mehr

Wurde der Mietvertrag nach dem 31.12.2018 geschlossen, genügt grundsätzlich eine sog. einfache Rüge. Der Mieter muss nach dem Willen des Gesetzgebers ohne vorvertragliche Information keine Tatsachen mitteilen, warum er die Mietpreisabrede für unwirksam hält.[1] Es genügt der Hinweis, dass die Miete "gegen die Mietpreisbremse verstoße" oder "unzulässig" oder "zu hoch" sei. Es ...mehr

Erteilt der Vermieter die geforderte Auskunft nicht, kann der Mieter – was in der Praxis inzwischen häufig auch geschieht – den Anspruch klageweise geltend machen. Es handelt sich um eine nicht vertretbare Handlung, die gem. § 888 ZPO durch Zwangsgeld oder Zwangshaft vollstreckt wird. Gleiches tritt ein, wenn die Auskunft nicht vollständig erteilt wird.[1] Der Vermieter ist z...mehr

Die Berücksichtigung der Vormiete setzt voraus, dass der Umfang der Vermieterleistung im Vormietverhältnis der Vermieterleistung im Nachmietverhältnis entspricht. Eine reduzierte Vermieterleistung muss nach dem Gesetzeszweck zu einer Reduzierung der Miete führen. Der Vermieter stellt dem Mieter dann ja nach dem Inhalt des Mietverhältnisses ein Weniger zur Verfügung. Es fehlt...mehr

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 %[1] der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.[2] Dieser Erhöhungsbetrag wird umgangssprachlich häufig als "Modernisierungszuschlag" bezeichnet, obwohl es sich keineswegs um einen neben der Miete geschuldeten Betrag, sondern um eine Mieterhöhung handelt. Hat der Vermieter im vora...mehr

Der Auskunftsanspruch bezieht sich nach dem Gesetzeszweck auf Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Die insoweit maßgeblichen Tatsachen richten sich nach der Vorschrift, an der die vereinbarte Miete gemessen werden soll. In Betracht kommt in den Fällen des § 556d BGB die ortsübliche Miete, im Fall des § 556e Abs. 1 BGB die Vormiete, in den ...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556e Abs. 2 BGB vereinbaren, so ist er seit dem 1.1.2019 nach § 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter lediglich verpflichtet, den Mie...mehr

Die Vorschrift gilt zunächst dann, wenn der Vermieter von der Mieterhöhungsmöglichkeit des § 559 BGB Gebrauch gemacht hat. Weiter besteht die Möglichkeit zur Berücksichtigung der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen auch dann, wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – von einer Mieterhöhung Abstand genommen hat. Gleiches gilt, wenn die Miete nach der Modernisi...mehr

Die sog. Mischräume gelten als Wohnraum, wenn der Wohnzweck überwiegt, etwa bei der Anmietung einer Wohnung mit Garage oder wenn nur ein geringer Teil der Wohnung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken (etwa als Büro) vermietet wurde. Die Rede ist dann auch von einem "Mischmietverhältnis". Maßgeblich für die Zuordnung zur Wohnraummiete ist die vertraglich vereinbarte Zweck...mehr

Eine Mietermodernisierung spielt im Rahmen des § 556 Abs. 2 BGB keine Rolle; dies folgt unmittelbar aus dem Wortlaut des § 556e Abs. 2 BGB, wonach vorausgesetzt wird, dass "der Vermieter" die Modernisierung durchgeführt hat.mehr

Bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung sind §§ 556d und 556e BGB ebenfalls nicht anzuwenden. Für die Folgevermietungen gelten dann die §§ 556d ff. BGB, wobei der Vermieter den Mietzins nach der Vormiete berechnen kann. 7.1 Der Begriff der ersten Vermietung Die Regelung gilt zunächst für die Fälle, in denen eine Altbauwohnung entmietet, umfassend modernisiert...mehr

Der Wortlaut des § 556e Abs. 1 BGB erfasst auch den Fall, in dem das Vormietverhältnis mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters bestand. Nach dem Sinn und Zweck der Regelung wäre die Vorschrift dagegen einschränkend auszulegen und zu fragen, ob der Bestandsschutz auch dem rechtsgeschäftlichen Nachfolger des Vermieters zugutekommen soll. Ein Bedürfnis hierfür ist nicht ersichtl...mehr

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Nach § 556 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB können die Parteien die Betriebskosten "als Pauschale" vereinbaren. Hier ist fraglich, ob der Vermieter die Möglichkeit hat, mit dem Mieter neben der korrekt vereinbarten Grundmiete eine überhöhte Betriebskostenpauschale zu vereinbaren. Nach dem Wortlaut des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB gilt die Begrenzung auf die Angemessenheit für Betriebskost...mehr

Ist die Miete, "die der vorherige Mieter zuletzt schuldete", höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, darf beim Abschluss eines Mietvertrags mit dem Nachmieter eine Miete in Höhe der Vormiete vereinbart werden. Die Vorschrift enthält eine Art Bestandsschutz für Vermieter, die bereits bisher eine hohe Miete erwirtschaftet haben. Wichtig Wirksame Vereinbarung der V...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 1 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Einzelheiten muss der Mieter auch hier im Rahmen des Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB erfragen. Wird die nach § 556g Abs. 1...mehr

Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben bei der Ermittlung der Vormiete freiwillige Mieterhöhungen unberücksichtigt, die der Vermieter mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses getroffen hat. 4.5.1 Begriff des Jahres Unter dem Begriff des Jahres ist nicht das Kalenderjahr, sondern der Zeitraum eines Jahres zu verstehen. Für die F...mehr

Gebäude Zum Gebäude gehören je nach Art und Zweck des Hauses (Privatgebäude, Hotel, gewerblich genutztes Gebäude): Außenmauern Aufzüge (Speise- und Personentransport) Bad, gekacheltes Beleuchtungsanlagen im Treppenhaus und am Zugang zum Haus Dachpfannen, auch wenn nur aufgelegt Dachstuhl Einbaumöbel, besonders eingepasst und anderweitig nicht ohne Veränderung verwendbar, nicht aber ...mehr

Die Berechnungsmethode nach § 556e Abs. 2 BGB besteht nur dann, wenn die Modernisierung "in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses" durchgeführt wurde. Dies hat zur Folge, dass bei länger zurückliegenden Modernisierungen die Neuvermietungsmiete lediglich nach § 556d Abs. 1 BGB oder § 556e Abs. 1 BGB ermittelt werden kann, wobei für die Feststellung der ortsübl...mehr

Für möblierte Wohnungen, die unter den Anwendungsbereich des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB fallen, stellt sich die Frage, ob und ggf. in welcher Höhe ein Zuschlag für die Möblierung anfallen kann. Vor allem in Ballungsräumen nimmt die Vermietung möblierten Wohnraums stark zu.[1] In der Wohnraumvermietung soll nach Auffassung der Literatur nur eine Vollmöblierung zum Anlass für die P...mehr

Der zulässige Zuschlag ermittelt sich wie der Mieterhöhungsbetrag gemäß den §§ 559 ff. BGB bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme. Es müssen also insbesondere die gem. § 559 BGB anrechenbaren Kosten sowie der richtige Umlageschlüssel festgestellt und auf die Einhaltung der Kappungsgrenze gem. § 559 Abs. 3a BGB geachtet werden. Es sind nur die auf die Moderni...mehr

Bei Altverträgen ist weiter grundsätzlich eine sog. qualifizierte Rüge gem. § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB in der alten Fassung erforderlich, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Nach dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Regelungszweck soll die Erhebung einer qualifizierten Rüge dazu dienen, den Vermieter darüber in ...mehr

Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben "Mietminderungen" bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt. Die Regelung ist auf solche Fälle zugeschnitten, in denen der Vormieter die Miete wegen eines vorübergehenden, behebbaren Mangels gemindert hat. Ist der Mangel beim Abschluss des Nachmietvertrags noch nicht beseitigt, kann der Vermieter gleichwohl mit dem Nachmieter die i...mehr

Nach der Gesetzesbegründung soll die Vorschrift eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung unterbinden. Aus diesem Gesetzeszweck könnte abgeleitet werden, dass die Regelung nur dann gilt, wenn der Vormieter mit dem Vermieter in kollusiver Weise zum Nachteil des nachfolgenden Mieters zusammenwirkt. Auf den Gesetzeswortlaut kann diese Ansicht allerdings nicht gestützt werden. Danach...mehr

Überblick Die Vorschriften zur sog. Mietpreisbremse gemäß den §§ 556d – 556g BGB wurden durch das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ..." (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21.5.2015 erstmals in das BGB eingefügt und traten zum 1.6.2015 in Kraft. Sie treffen Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Neuabschluss eines Wohnraummiet...mehr

Rz. 6 Der Vermieter hat das Sperrrecht unter den Voraussetzungen des § 562a Satz 2 nicht. Der Mieter darf nämlich ohne Weiteres Sachen entfernen, wenn dies im regelmäßigen Geschäftsbetrieb (z. B. bei der Gewerbemiete) oder den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entsprechend erfolgt. Dazu gehört z. B. die regelmäßige Benutzung des Fahrzeugs oder die Mitnahme von Sachen auf Reis...mehr

3.1 Allgemeines Rz. 11 Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne Weit...mehr

1.3.1 Allgemeines Rz. 3 Ein Vermieter, der eine aufgrund einer der Ausnahmen von den Regelungen der sog. Mietpreisbremse zulässige höhere Miete fordert, muss dem Mieter unaufgefordert bereits vor Abschluss des Mietvertrags Auskunft darüber erteilen, dass eine solche Ausnahme vorliegt. Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten des § 556g am 1.1.2019 begründet worden sind aber er...mehr

Rz. 18 Der Mieter kann die Auskunft grundsätzlich einklagen, wenn der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht erteilt. Die Darlegungs- und Beweislast für den Verstoß gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1 trägt der Mieter (Fleindl, WuM 2015, 212). Hinsichtlich des Rückforderungsanspruchs hat der Mieter zu beweisen, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig gerügt ha...mehr

Rz. 1 Ein Vermieterpfandrecht kann überhaupt nur greifen, wenn der Vermieter das sog. Rücken des Mieters schnell verhindern kann. Dementsprechend hat der Vermieter neben dem Herausgabeanspruch gemäß §§ 1227, 985, 1004 ein Selbsthilferecht und darf eingebrachte Sachen des Mieters bei dessen Auszug in seinen Besitz nehmen. Dieses Recht steht ihm aber nur zu, wenn er der Entfer...mehr

Rz. 15 Erteilt der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht, ist kann Mieter bis zur Erteilung der Auskunft ein Zurückbehaltungsrecht an den zukünftigen Mieten gemäß § 273 geltend machen (Blank, WuM 2014, 642). Die Nichterteilung der geforderten Auskunft stellt zugleich die Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht dar, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Gl...mehr

Rz. 2 Soweit die mietvertragliche Vereinbarung über die Miethöhe gegen die §§ 556d, 556e verstößt, hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff.). Hinweis Gemäß § 556g Abs. 2 besteht der Bereicherungsanspruch des Mieters nur dann, wenn er den Verstoß gegenüber dem Vermieter qualifiziert gerü...mehr

Rz. 12 Auskünfte über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d) braucht der Vermieter nicht zu erteilen, wenn ein (einfacher oder qualifizierter) Mietspiegel besteht; der Mieter kann allerdings Auskunft darüber verlangen, welche Kriterien der Vermieter zur Einordnung der Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld herangezogen hat (Blank, WuM 2014, 641). Der Vermieter ...mehr

Rz. 3 Ein Vermieter, der eine aufgrund einer der Ausnahmen von den Regelungen der sog. Mietpreisbremse zulässige höhere Miete fordert, muss dem Mieter unaufgefordert bereits vor Abschluss des Mietvertrags Auskunft darüber erteilen, dass eine solche Ausnahme vorliegt. Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten des § 556g am 1.1.2019 begründet worden sind aber erst danach begonne...mehr

Rz. 8 Verstöße gegen die Auskunftspflicht führen zum Rechtsverlust des Vermieters. Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt, kann er sich auf eine nach diesen Ausnahmen zulässige Miete nicht berufen. Kommt der Vermieter seiner Informationspflicht also nicht nach, kann er nur die Mindestmiete verlangen (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %). Hinweis Endgültiger An...mehr

Rz. 11 Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne Weiteres bekannte v...mehr

Rz. 7 Den Anforderungen an die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 ist Genüge getan, wenn er dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert die Auskunft erteilt, bei dem Abschluss des Mietvertrags handele es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Wohnung; der Vermieter ist nicht gehalten, über Umfa...mehr

Rz. 1 Das Vermieterpfandrecht gilt allgemein auch für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, also für die Wohnraum- und Geschäftsraummiete. § 562 Abs. 1 regelt den gegenständlichen Umfang des Vermieterpfandrechts (bisher § 559 Satz 1 und 3), Abs. 2 begrenzt die Sicherungswirkung des Pfandrechts in zeitlicher Hinsicht (bisher § 559 Satz 2). Das Sicherungsrecht des § 562 i...mehr

Rz. 6 Achtung Entscheidend sind Mietvertragsabschluss und Nutzungsbeginn nach dem 1.10.2014. Wenn die Wohnung erstmals nach dem 1.10.2014 vermietet, aber schon vor dem Stichtag (selbst) genutzt worden ist, muss der Vermieter die Mietpreisbremse einhalten. Nähere Informationen sind erst im Rahmen des Auskunftsverlangens nach § 556 Abs. 3 zu erteilen. Der Vermieter erfüllt sein...mehr

Rz. 2 Nach § 562a reicht es zum Erlöschen des Pfandrechts aus, dass die dem Vermieterpfandrecht unterliegende Sache von der Mietsache weggeschafft wird, wobei nach jetzt herrschender Meinung (BGH, Urteil v. 6.12.2017, XII ZR 95/16, GE 2018, 253; Schmidt-Futterer/Lammel, BGB § 562a Rn. 9) auch die nur vorübergehende Entfernung ausreicht. Dies ist gerade beim Entfernen eines a...mehr

Rz. 4 Möchte der Vermieter sich hinsichtlich der Zulässigkeit der Miethöhe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder später, z. B. bei einer Rüge des Mieters, auf die Vormiete berufen, muss er dem Mieter die Höhe der Vormiete mitteilen. Persönliche personenbezogene Daten zum Vormieter müssen nicht mitgeteilt werden, der Mieter kann aber insoweit Auskunft nach § 556g Abs. 3 ve...mehr

Rz. 14 Dem Vermieter ist für die Erteilung der Auskunft eine angemessene Frist zuzubilligen, deren Länge von der Art und vom Umfang der begehrten Auskunft abhängt. Der Auskunftsanspruch ist erfüllt, wenn der Vermieter die begehrte Auskunft erteilt hat. Die Auskunft muss in Textform (§ 126b) erfolgen.mehr

Rz. 17 Die Geltendmachung von abgetretenen Ansprüchen durch Inkassodienstleister ist durch die nach § 10 Abs. 1 Satz1 Nr. 1 RDG zu beurteilende Tätigkeit (noch) von der Befugnis gedeckt, Inkassodienstleistungen gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG (Forderungseinzug) zu erbringen (BGH, Urteil v. 24.5.2023, VIII ZR 373/21, GE 2023, 793; BGH, Urteil v. 18.5.2022, VIII ZR 9/22, ZMR 2022,...mehr

Rz. 9 Nur die Rüge des Mieters selbst oder die eines von ihm bevollmächtigten Dritten ist geeignet, Rückforderungsansprüche i. S. d. § 556 Abs. 2 a. F. gegenüber dem Vermieter zu begründen (vgl. BGH, Urteil v. 26.5.2010, Xa ZR 124/09, NJW 2010, 2950 und v. 27.5.2010, VIII ZR 45/19, GE 2020, 787; LG Berlin II, Urteil v. 8.8.2024, 67 S 92/24, GE 2024, 1200). Der Mieter muss all...mehr