Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rn 171 Baden und Duschen. Der Mieter darf idR baden und duschen. Balkon. Der Balkon oder eine Loggia dürfen nicht mit einem Baum bepflanzt werden (LG München NZM 17, 365 [LG München I 08.11.2016 - 31 S 12371/16]). Möglich ist der übliche, § 569 II beachtende Gebrauch. Inwieweit zB Blumengießen, Blumenkübel, Grillen, Möbel oder Wäscheständer gg § 569 II verstoßen, ist eine Fra...mehr

Rn 10 Man unterscheidet zwei Typen von Mietnachfolgeklauseln im Mietvertrag, die unechten Ersatzmieterklauseln und die echten Ersatzmieterklauseln. Rn 11 Die unechte Ersatzmieterklausel gibt dem Mieter nur das Recht zum vorzeitigen Ausscheiden aus dem Mietverhältnis unter Stellung eines geeigneten Ersatzmieters. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters, mit dem Ersatzmie...mehr

Rn 1 § 538 gilt für alle Mietverhältnisse und regelt als Ausfluss der Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters in erster Linie die Frage des Vertretenmüssens bei Entstehen von Schäden, dh insb die Beweislastverteilung. § 538 erfasst Verschleißschäden und alle Veränderungen (Verschlechterungen und Verbesserungen). Wichtigster Anwendungsfall sind Schönheitsreparaturen (vgl Hi...mehr

Rn 28 Der wichtige Grund in der Person des Eintretenden muss nicht das Gewicht der Unzumutbarkeit iSd § 543 I, wohl aber ein höheres als bei § 553 I 2 haben, da es dort nur um die Aufnahme eines weiteren Nutzers geht (Hinz ZMR 02, 642, AG München ZMR 17, 749). Ein Verschulden des Eingetretenen ist nicht erforderlich. Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkei...mehr

Rn 16 trägt der Mieter die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels (BGH IMR 21, 17). Der BGH hat die von den Instanzgerichten aufgestellten hohen Anforderungen an die Darlegung eines Mangels aber erheblich herabgesenkt (BGH NJW 17, 1877 [BGH 21.02.2017 - VIII ZR 1/16]; NJW 12, 382 [BGH 25.10.2011 - VIII ZR 125/11] – Beschreibung der Mangelsymptome genügt/kein Temperaturpr...mehr

Rn 71 Fällt der Mieter einer unbeweglichen Sache – zB einer Mietwohnung (LG Karlsruhe ZIP 03, 677; AG Köln Info M 10, 494) – in Insolvenz, besteht das Mietverhältnis zunächst fort (§ 108 I 1 InsO); § 108 I InsO verdrängt insoweit § 103 I InsO (BGH NJW 15, 162 Rz 8; NJW 14, 2585 [BGH 22.05.2014 - IX ZR 136/13] Rz 8). Die Mietvertragsparteien können das Mietverhältnis auch nic...mehr

Rn 12 Dem Mieter steht gg den Vermieter gem §§ 539 II, 258 ein Recht auf Duldung der Wegnahme zu (Hamm ZMR 18, 413). Verjährung tritt nach § 548 II (bei Drittem ggf analog: Frkf ZMR 16, 441) ein, es tritt keine Hemmung durch unberechtigte Ausübung des Vermieterpfandrechts ein (Ddorf ZMR 06, 923). Auch wenn der Vermieter nach Mietvertragsende Besitz an der Mietereinrichtung e...mehr

Rz. 1503 [Autor/Stand] AO 1931, StAnpG 1934 und AO 1977. Das StAnpG v. 16.10.1934[2] änderte mit seinen §§ 13, 14 die Begriffe Wohnsitz und gewöhnlicher Aufenthalt in einigen Punkten gegenüber den §§ 80, 81 AO 1931.[3] Soweit keine Änderungen erfolgten, behielt die frühere Rspr. zum Wohnsitzbegriff Bedeutung.[4] Im Grundsatz ist dem auch heute zuzustimmen, es sei denn, Entsc...mehr

Rn 21 Für die nachträgliche Ersetzung einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel mit Hilfe einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter gelten – nach Klimke ZMR 05, 161 ff – folgende Regeln: a) Die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen ist nur wirksam, wenn der Vermieter den Mieter auf die Unwirksamkeit der bisherigen Regelung hinweist. Ohne ei...mehr

Rn 165 Der Vermieter trägt im Nachforderungsprozess die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter (BGH NJW 18, 1599 Rz 12; 08, 1801 Rz 29); sie umfasst auch die Höhe eines von ihm vorgenommenen Abzugs nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instand...mehr

Rn 60 § 652 I bezeichnet die Vergütung als Maklerlohn. In der Praxis sind andere Bezeichnungen üblich: Provision, Courtage, Gebühr oder Lohn. Auf die Bezeichnung kommt es aber nicht an. Die Vergütungspflicht kann im Hauptvertrag auf Dritte abgewälzt werden, etwa um sich bei Vorkaufsrechten abzusichern (KG BeckRS 23, 13182). Dabei handelt es sich insoweit um eine Vereinbarung...mehr

Rn 41 Der Vermieter ist über erkennbar besonders wichtige Umstände aufzuklären, die für seine Entschließung von ausschlaggebender Bedeutung sind (allg § 123 Rn 11). Der Mieter braucht den Vermieter bei den Vertragsverhandlungen grds zwar nicht ungefragt über seine Familien-, Eigentums- und Vermögensverhältnisse aufzuklären (BVerfG NJW 91, 2411, 2412 [BVerfG 11.06.1991 - 1 Bv...mehr

Rn 19 Verstößt der Vermieter ganz oder tw, schuldhaft oder ohne Verschulden gg § 556g Ia 1 oder ist die Auskunft schuldhaft falsch (AG Berlin-Mitte IMR 22, 394; Artz/Börstinghaus NZM 19, 12, 16; Selk NJW 19, 329, 331; Eisenschmid WuM 19, 225, 233), ist die Mietpreisvereinbarung auf der Basis der Vormiete zwar wirksam (Hinz ZMR 19, 557, 558; Blank IMR 18, 485), der Vermieter ...mehr

Rn 17 Der Inhalt dessen, was der Vermieter behaupten muss (s.a. BGH WuM 24, 144 [BGH 29.11.2023 - VIII ZR 75/23] Rz 23: es besteht keine Pflicht, die zulässige Miete mitzuteilen), richtet sich nach dem Ausnahmefall, den er selbst als gegeben ansieht. Die Behauptungen sind bewusst eng gehalten. Einzelheiten und etwaige Nachweise muss der Vermieter nämlich erst iRe Auskunftsbe...mehr

Rn 21 Der Mieter, der einen nach § 540 nicht gegebenen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung behauptet, hat die entspr Vertragsklausel zu beweisen. Beim Kündigungsrecht des Mieters nach § 540 I 2 muss dieser beweisen, dass und wann (Zugang beim Vermieter) die Erlaubnis erbeten wurde. Verteidigt sich der Vermieter damit, dass er vor Ausspruch der Kündigung die Erlaubnis...mehr

(1) 1Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. 2Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonst...mehr

Rn 207 Gem § 80 V, IV 1 GEG muss ein Vermieter bei Neuvermietung eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit dem potenziellen Mieter (Rn 209) grds einen Energieausweis zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich (§ 121), nachdem der potenzielle Mieter dies verlangt hat. Der Hotelier oder der Vermieter eines Ferienhauses schuldet keine...mehr

Rn 15 Der Vermieter muss unaufgefordert und vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters (idR die Annahmeerklärung) Auskunft über den und/oder die jew behaupteten Ausnahmetatbestand/-bestände (Rn 17 ff) geben. Haben mehrere Personen eine Wohnung angemietet, sind sie Mitgläubiger (BGH ZMR 20, 629 Rz 41). Die Beweislast für eine rechtzeitige Auskunftserteilung liegt beim Vermi...mehr

(1) 1Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. 2Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. 3Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Miete...mehr

Rn 121 Der Vermieter muss die Mietsache so überlassen, dass der Mieter in der Lage ist, von ihr den vertraglich bestimmten, ohne Regelung einen üblichen Gebrauch zu machen (Köln ZMR 97, 230, 232). Maßgebend für die Frage, ob die Mietsache vertragsgemäß ist, sind in erster Linie die – ggf konkludent getroffenen (Rn 32; Vor §§ 116 ff Rn 20) – Beschaffenheitsvereinbarungen der ...mehr

Rn 55 Nach den in Rn 52–54 genannten Voraussetzungen sind bei Gebäuden mit mehreren Mietern in verschiedenen Wohnungen nach stRspr idR in die Abrechnung folgende Mindestangaben aufzunehmen (BGH MDR 21, 352 [BGH 20.01.2021 - XII ZR 40/20] Rz 16; NZM 20, 320 [BGH 29.01.2020 - VIII ZR 244/18] Rz 8; WuM 17, 529 [BGH 19.07.2017 - VIII ZR 3/17] Rz 15; grundlegend BGH NJW 82, 573 [...mehr

Rn 19 Es besteht nunmehr unabhängig davon, ob der Vermieter die Verzögerung zu vertreten hat; es ist als Vertragsangebot (§ 145) zu bewerten, das darauf gerichtet ist, den befristeten Mietvertrag nach dem vereinbarten Endtermin um den Zeitraum der Verzögerung oder auf unbestimmte Zeit fortzusetzen (vgl Schmidt-Futterer/Lindner § 575 Rz 53 ff). Die allgemeinen Grundsätze für ...mehr

Rn 155 Originale (§ 556 IV 2). Der Mieter hat grds das Recht, die Originale einzusehen (BGH ZMR 22, 280 Rz 13 ff; s.a. BTDrs 20/11306, 100). Der Vermieter ist nach § 556 IV 2 aber nicht daran gehindert, Originalbelege zB einzuscannen oder anders zu digitalisieren (Scan- und Datensicherheit soll zB die TR-RESISCAN abbilden [www.bsi.bund.de/resiscan], dann zu vernichten und dem...mehr

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen. (2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der...mehr

Rn 18 § 566 ist nicht zwingend. Allerdings kann der Grundsatz ›Veräußerung bricht nicht Miete‹ kaum durch eine formularvertragliche Klausel ohne Verstoß gg § 307 unterlaufen werden. Auch eine bloße Vereinbarung zwischen ursprünglichem Vermieter und Erwerber ist unwirksam. Zur Abbedingung der Rechtsfolgen bedarf es eines dreiseitigen Vertrages von Mieter, ursprünglichem Vermi...mehr

Rn 82 Abrechnungspflichtiger ist, wer bei Ablauf des Abrechnungszeitraums (Rn 42) Vermieter (§ 535 Rn 83 ff) ist. Dies kann auch ein WEigtümer sein (Rn 79). Bei einer Vermietermehrheit müssen alle Vermieter die Abrechnung erteilen (LG Berlin GE 98, 245). Der Vermieter braucht nicht persönlich abzurechnen, sondern kann sich dafür Hilfspersonen oder Dritter oder eines Stellver...mehr

Rn 29 Bei einem Verstoß in der Phase der Vertragsanbahnung kann der Vermieter gem § 21 I 1 AGG ausnw (s Rn 34) im Einzelfall verpflichtet sein, mit einem Mietinteressenten einen Mietvertrag abzuschließen (Schmid-Räntsch FS Blank, 381, 393). Der benachteiligte Bewerber hat zwar nur einen Anspruch auf eine diskriminierungsfreie Entscheidung über das von ihm abgegebene Vertrags...mehr

Rn 201 Der Vermieter kann dem gewerblichen Mieter aus dem Mietvertrag Konkurrenzschutz schulden (BGH NJW 13, 44 Rz 32; 12, 844 Rz 25). Verstößt der Vermieter gg diese Verpflichtung, stellt der Verstoß einen Sachmangel iSv § 536 I dar (BGH NJW 13, 44 [BGH 10.10.2012 - XII ZR 117/10] Rz 40; Ddorf NJW-RR 98, 514 [OLG Düsseldorf 15.05.1997 - 10 U 4/96]). Ein vertraglich geschuld...mehr

Rn 70 Der Vermieter verletzt den Mietvertrag, wenn er das Mietverhältnis grundlos kündigt (BGH NJW 02, 730, 731) oder zurücktritt (BGH NJW 87, 831). Mit der wegen fehlender materieller Gründe unwirksamen Kündigung macht der Vermieter den Gebrauch der Mietsache str und verletzt damit Vertragspflichten. Geschieht das schuldhaft, wobei Fahrlässigkeit genügt, und erwächst dem Mi...mehr

Rn 87 Partei kraft Amtes als Vermieter kann auch ein Nachlassverwalter (§§ 1981 ff), ein Testamentsvollstrecker oder ein Nachlass- und Abwesenheitspfleger (§§ 1960 ff) sein.mehr

Rn 15 Kündigt der Vermieter eine Erhaltungsmaßnahme nicht oder nicht iSv § 555a II ordnungsmäßig an, entfällt – ggf tw – die Duldungspflicht (LG Berlin ZMR 19, 275; AG Köln WuM 15, 669). Dies soll zB der Fall sein, wenn der Vermieter eine Mitwirkungspflicht behauptet (LG Berlin ZMR 19, 275). Stellungnahme. Dem ist nicht zuzustimmen. Die Ankündigung ist ausreichend, der Vermi...mehr

Rn 45 Richtet sich der Anspruch gg einen vermietenden Wohnungseigentümer, wird von Drasdo (WuM 02, 123, 129) empfohlen, den übrigen Wohnungseigentümern – jetzt wohl der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – gem den §§ 72 ff ZPO den Streit zu verkünden. Hat der vermietende Wohnungseigentümer dagegen bereits seinerseits trotz Verweigerung der Zustimmung ggü dem Mieter ein WEG-...mehr

Rn 31 Nach V besteht ein Anspruch auf Begründung eines Mietverhältnisses, wenn ein solches bislang nicht bestand. Das kann zB dann der Fall sein, wenn die Wohnung in einem Haus gelegen ist, das im Alleineigentum eines Ehegatten oder im Miteigentum beider steht oder auf Grund eines entsprechenden dinglichen Rechts bewohnt wird, aber auch dann, wenn die Wohnung zB wegen verwan...mehr

Rn 138 Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass der Vermieter für nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen (›Umweltmängel‹) einstehen muss (Rn 134; ZMR 22, 288 Rz 18). Fehlt es hieran, soll die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter ein nachträglich verändertes Maß etwa an Geräuschimmissionen (zB Bau-, Kinder- oder Verkehrslärm) hinzunehmen hat, nach...mehr

Rn 17 Fehlt eine Umstellungsankündigung, kann der Vermieter nur die fiktiv zu berechnenden, bisherigen Kosten der Eigenversorgung als Betriebskosten in Rechnung stellen. Der Vermieter hat hierzu die umlagefähigen Kosten zu ermitteln. Nach § 5 WärmeLV steht ihm ein entsprechender Auskunftsanspruch ggü dem Wärmelieferanten zu. Ein Verstoß gg das Textformerfordernis von § 556c ...mehr

Rn 107 Nach Sinn und Zweck der Abrechnungsfrist (dazu Rn 88) darf der Vermieter auch dann, wenn er die Abrechnungsfrist zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, nach Wegfall des Abrechnungshindernisses nicht unbegrenzt warten, bis er die Abrechnung erstellt oder eine Nachforderung erhebt (BGH NJW 06, 3350 Rz 16). Rn 108 Eine zunächst entschuldigte Verspätung kann daher na...mehr

Rn 15 Nach Zugang (§ 130) einer Modernisierungsankündigung hat der Mieter für sämtliche Betroffene iSv Rn 4 als Obliegenheit (s § 241 Rn 28) dem Vermieter solche Mieterinteressen (Rn 4 ff) mitzuteilen, die einer Duldung (§ 555d I) oder einer Mieterhöhung (§ 559 I) entgegenstehen können. Die Mitteilung soll es dem Vermieter erleichtern, vor Baubeginn zu beurteilen, ob die Mie...mehr

Rn 5 Die Vermutungen sind widerlegt, wenn der Vermieter den Beweis des Gegenteils führen kann. Rn 6 Überblick: Die Vermutung des § 559d 1 Nr 1 kann zB durch den Beweis widerlegt werden, dass die deutliche Verzögerung des Baubeginns nicht auf den Vermieter zurückzuführen bzw von ihm nicht zu verantworten ist (BTDrs 19/4672, 35). Dies ist etwa der Fall, wenn der Vermieter aus na...mehr

Rn 23 Angemessen sind Vorauszahlungen, wenn die zu erwartenden Kosten ›ungefähr‹ gedeckt werden. Die Angemessenheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass gewisse Überzahlungen eintreten können, weil künftige Kosten nie genau kalkuliert werden können (BayObLG ZMR 96, 20). Dabei ist es auch zu berücksichtigen, wenn bestimmte Kosten gar nicht anfallen können, zB Heizkosten, w...mehr

(1) 1Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. 2Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt. (2) 1Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des...mehr

Rn 8 Gegenstand der herauszugebenden Bereicherung ist die noch nicht abgewohnte Mietvorauszahlung (Staud/Rolfs § 547 Rz 30 ff), wobei der Vermieter gem § 818 III einwenden kann, dass die Vorauszahlung wirtschaftlich nicht mehr in seinem Vermögen vorhanden ist (BGH NJW 70, 2289 [BGH 21.10.1970 - VIII ZR 63/69]). Eine Verzinsungspflicht für die Zeit vor Vertragsbeendigung best...mehr

Rn 88 Der Vermieter braucht nicht Eigentümer oder alleiniger Eigentümer der Mietsache zu sein (Rn 78). Vermieter kann daher auch anstelle des Eigentümers gem § 30 I ErbbauRG ein Erbbauberechtigter, ein Dauerwohnberechtigter (§ 37 I WEG) oder ein Nießbraucher (§§ 1030 ff) sein. Erlischt das Erbbaurecht, findet § 566 Anwendung, § 30 I ErbbauRG. Auch das mit einem Dauerwohnbere...mehr

(1) 1Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. 2Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. (2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst be...mehr

Rn 150 Verstößt der Mieter gg eine von ihm geschuldete Erhaltungspflicht, hat der Vermieter neben dem Erfüllungsanspruch einen Schadensersatzanspruch nach §§ 280 ff und ggf das Recht auf Ersatzvornahme (LG Berlin NZM 04, 655). Bei einem laufenden Mietverhältnis gebührt dem Vermieter ein Kostenvorschuss (BGH NJW-RR 90, 1231; s.a. LG Berlin NJW-RR 96, 523 [LG Berlin 02.11.1995...mehr

1Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. 2Der Vermieter kann nicht widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen.mehr

Rn 9 Da die Erlaubnis des Vermieters nicht generell für Untervermietung gefordert werden kann, wird sie auf eine konkrete vom Mieter vorher zu benennende Person des Dritten bezogen. Zum Auskunftsrecht des gewerblichen Vermieters vgl BGH ZMR 07, 184. Im Ergebnis erweitert die vom Vermieter erteilte Erlaubnis die Rechte des Mieters zum Gebrauch der Mietsache. Die Erlaubnis kan...mehr

Rn 21 Ist als Mietsicherheit eine Bürgschaft (zum Verzicht auf die Einrede der Aufrechenbarkeit: Frankf ZMR 17, 393) geleistet worden, kann der Vermieter seine Forderungen sowohl gg den Mieter als auch gg den Bürgen (ggf auch wegen Forderungen gg den Erben des Mieters, LG Münster WuM 08, 481) geltend machen. Sind alle Forderungen des Vermieters ausgeglichen, ist die Bürgscha...mehr

Rn 60 Die Mietvertragsparteien können ein Betretungs- und Besichtigungsrecht vereinbaren (BGH ZMR 23, 776 Rz 16; Agatsy IMR 18, 443, 445) oder es jedenfalls vertraglich näher ausgestalten. Liegt eine solche an § 307, § 138 I (s BVerfG ZMR 93, 405, 409; LG München II NJW-RR 09, 376) zu messende Vereinbarung vor, ist diese für Umfang und Ausgestaltung des Betretungs- und Besic...mehr

Rn 16 Der Hauptmieter haftet aus dem Untermietvertrag dem Untermieter für alle Pflichten, die ihn ggü dem Untermieter als Vermieter eines ›normalen Mietverhältnisses‹ treffen. Dies gilt insb dann, wenn der Hauptmieter bestimmte Vertragspflichten nicht erfüllen kann, weil ihm entspr Rechte ggü dem Eigentümer/Vermieter nicht zustehen. Im Extremfall besteht ein Schadensersatzan...mehr

(1) 1Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. 2Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschl...mehr