Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. (2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen d...mehr

Rn 1 § 536 wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und regelt die Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln sowie fehlenden zugesicherten Eigenschaften. Die Vorschrift entspricht § 537 I, II 1, III, § 541 jeweils aF. § 537 II 2 aF wurde gestrichen. Sachmängel sind in I geregelt, für Rechtsmängel ordnet III die entspr Anwendung von I u II an. Nach dem Wortlau...mehr

(1) 1Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. 2Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. (2) Überlä...mehr

Rn 80 Der Verkäufer verletzt seine Pflichten, wenn er eine mangelhafte Sache liefert (§ 433 I 2, Rn 5); der Werkunternehmer, wenn er ein mangelhaftes Werk liefert (§ 633 I, s § 633 Rn 11). Eine Untersuchungspflicht hinsichtlich der Kaufsache trifft den Verkäufer nach hA grds nicht (vgl BGH NJW 68, 2238 [BGH 25.09.1968 - VIII ZR 108/66]; 81, 1269; Ausn: Besonders hochwertige ...mehr

Rn 11 Bei – vom Mieter zu beweisender (Koblenz WuM 12, 613 [OLG Koblenz 27.12.2011 - 5 U 839/11]) – Verweigerung der Erlaubnis kann der Mieter nach § 540 I 2 das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, sofern nicht ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters/Dritten gegeben ist. Dieses Sonderkündigungsrecht entfällt, wenn der benannte Untermiet...mehr

Rn 29 Für einen – ggf schlüssigen – Änderungsvertrag, der die Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, die der Mieter bislang nicht tragen musste, ist erforderlich, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter dem zustimmt (BGH NJW 08, 283 Rz 18). Dafür reicht es grds nicht aus, dass der Mieter eine Abrechnung lediglich nicht beanstan...mehr

Rn 143 Der Vermieter muss sich so verhalten, wie sich ein wirtschaftlich Denkender verhalten würde, wenn die Möglichkeit der Kostenumlegung nicht bestünde (LG Dresden CuR 04, 65). Dabei ist dem Vermieter ein Entscheidungsspielraum zuzubilligen (BGH NJW 10, 3647 Rz 18 zur Gewerberaummiete). Er ist nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen (Ddorf GE 13, 1273), sonde...mehr

Rn 62 Der Vermieter (und ihn ggf begleitende Handwerker, SV, Architekten etc) kann die Mietsache va in folgenden Fällen und unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes – es verstößt gg das Gebot schonender Rechtsausübung, wenn der Vermieter eine Mehrzahl von Besichtigungsgründen zum Gegenstand immer neuer Besichtigungsbegehren macht (AG Hamburg NZM 07, 211) – betreten ...mehr

Rn 187 Nach § 5 I, II WiStG ist bei freifinanzierten Mietverhältnissen in der Wohnraummiete – hierzu zählen auch Mischmietverhältnisse mit überwiegender Wohnraumnutzung (s Rn 14) – die Vereinbarung einer Miete nichtig und der Mieter hat einen teilweisen Rückforderungsanspruch gem §§ 812 ff, soweit die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Rn 8) um mehr als...mehr

Rn 160 § 29 II 1 NMV 1970 sieht für preisgebundenen Wohnraum vor, dass Kopien nur gg Erstattung der Auslagen des Vermieters verlangt werden können. Diese Vorschrift ist auf andere Mietverträge entspr anzuwenden, wenn ein Anspruch auf Überlassung von Kopien besteht (Rn 159), der Vermieter sich zur Überlassung verpflichtet hat oder sie freiwillig übersendet (AG Münster WuM 07,...mehr

Rn 78 Ein Mietvertrag kommt zwischen denjenigen Personen zustande, die miteinander vertragliche Beziehungen eingehen wollen. Die Parteien eines Mietvertrags werden durch den Mietvertrag bestimmt. Für die Wirksamkeit dieses Vertrags ist es belanglos, dass der Vermieter nicht Eigentümer der Mietsache ist (BVerfG NJW 13, 3774 [BVerfG 12.09.2013 - 1 BvR 744/13] Rz 16; BGH GuT 08...mehr

Rn 7 In § 573 II Nr 1–3 sind (vgl ›insb‹, § 573 II) nur Regelbeispiele für berechtigte Interessen aufgezählt; zum ›artverwandten‹ Interesse AG Hbg-Blankenese ZMR 16, 208. Ein auf § 573 I gestütztes berechtigtes Interesse muss den Regelbeispielen zumindest entsprechen, dh vergleichbares Gewicht haben (BGH ZMR 17, 722 für soz. Wohngruppenprojekt; BGH ZMR 17, 791). Hierzu zähle...mehr

Rn 6 Die Abrede zur Miethöhe kann schlüssig (stillschweigend) geändert werden (BGH ZMR 18, 564 Rz 11; NJW 08, 283 Rz 18; s.a. § 535 Rn 32). Für eine schlüssige Annahme ist erforderlich, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter der Änderung zustimmt. Für einen Änderungsvertrag reicht es grds nicht aus, dass der Mieter zB Betriebskostena...mehr

Rn 6 Nach dem Gesetzeswortlaut ist das Abwendungsrecht ›durch Zahlung‹ auszuüben, auch das tatsächliche Angebot der Zahlung wird als ausreichend angesehen (KG GE 01, 850; Bruns AnwZertOnline 12/2016 Anm 2). Befriedigung des Mieters durch Aufrechnung ist denkbar. Wenn keine Vereinbarung über die Höhe des von dem Vermieter zu erstattenden Wertes der Einrichtung bei Beendigung ...mehr

Rn 3 § 556 I 2 definiert iVm § 1 BetrKV legal, welche Kosten ›Betriebskosten‹ sind (s.a. BGH ZMR 22, 700 Rz 30): Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten (diesen stehen gleich: Nießbraucher oder Zwischenmieter) durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und ...mehr

Rn 3 Zwischen der natürlichen Person des Erblassers als Mieter und dem Vermieter muss ein Wohnraummietverhältnis bestanden haben, das allein durch den Tod des Mieters nicht beendet wird. Sind keine eintritts- oder fortsetzungsberechtigten Personen iSd §§ 563, 563a vorhanden (AG Hambg ZMR 16, 458), erwirbt der Erbe gem den §§ 1922, 1967, 857 auch ohne die mehr klarstellende/d...mehr

Rn 3 Es gilt jetzt eine asymmetrische Kündigungsfrist. Nach § 573c I 1 beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter 3 Monate unabhängig von der Dauer der Überlassung des Wohnraums, während nach § 573 I 2 sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate verlängert, dh maximal 9 Monate. Rn 4 Regelkündigungsfrist...mehr

Rn 134 Als vom Mieter zu duldende (s.a. § 555a I) Hauptpflicht (BGH NJW 15, 3087 Rz 49) und vertragliche Gegenleistung zur Miete (BGH NJW 89, 2247) ist die Mietsache nach § 535 I 2 Fall 2 grds dauerhaft (BGH NJW 15, 3087 Rz 49; ZMR 03, 418) in dem vertraglich geschuldeten Zustand (Rn 121) zu erhalten (BGH NJW 15, 3087 Rz 49; 10, 1292 Rz 17), sofern die Erhaltung nicht vom Mi...mehr

Rn 34 Bei Insolvenz des Mieters (Schmitt ZIP 22, 617) hat der Vermieter ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus dem Erlös des Pfandobjekts nach § 50 I 1 InsO. § 562a und § 562b gelten für den Vermieter ggü dem Insolvenzverwalter nicht (Staud/Emmerich § 562d Rz 4). Aufgrund der Einschränkung des § 50 II InsO kann das Vermieterpfandrecht für die Miete für eine frühere Zeit...mehr

Rn 6 Die Zustimmungserklärung ist grds formfrei (BayObLG NJW-RR 89, 1172). Sie kann daher – sofern die Parteien keine bestimmte Form vereinbart haben – schriftlich, mündlich, telefonisch, per Fax, per E-Mail oder in einer anderen Form abgegeben werden (BGH ZMR 18, 564 Rz 14), zB schlüssig (Rn 5; BGH ZMR 18, 564 Rz 12; 05, 847, 848). Eine vertragliche Verpflichtung, die Zusti...mehr

Rn 63 Notfall: Im Notfall, zB bei Sturm-, Wasser- oder Feuerschäden, kann der Vermieter in jedem Falle sofort Zugang verlangen und ihn notfalls eigenmächtig durchsetzen. Rn 64 Ankündigung: In allen anderen Fällen bedarf es einer rechtzeitigen, formlosen Ankündigung, mindestens 24 Stunden vorher (AG Lüdenscheid WuM 90, 498; AG Neuss WuM 89, 364; AG Köln WuM 86, 86), meist mehr...mehr

Rn 202 Auch ohne Bestehen besonderer vertraglicher Regelungen hat der Vermieter grds die Pflicht, den Mieter gg Konkurrenz zu schützen, sofern der besondere geschäftliche Gebrauchszweck im Mietvertrag hervorgehoben oder dem Vermieter in sonstiger Weise bekannt ist (BGH WM 20, 648 Rz 37; NJW 13, 44 Rz 37 vertragsimmanenter Konkurrenzschutz). Bei der Vermietung von Räumen zum ...mehr

(1) Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht. (2) 1Is...mehr

Rn 25 § 556a II 1 verfolgt das Ziel, mehr Abrechnungs- und Kostengerechtigkeit zu schaffen (BGH ZMR 16, 521 Rz 19). Er räumt dem Vermieter allerdings nur ein Recht ein. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter von der Änderungsmöglichkeit Gebrauch macht – auch wenn Erfassungsmöglichkeiten vorhanden sind (Rn 31). Aus § 556a II 1 folgt auch kein Anspruch auf E...mehr

Rn 7 Ein Sachmangel ist nach dem Wortsinn jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglichen Soll-Zustand (BGH NJW 20, 2884), welcher sich bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen im Mietvertrag anhand des vertraglichen Nutzungszwecks unter Berücksichtigung von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bemisst (BGH NJ...mehr

Rn 14 Die Erlaubnis ist eine Zustimmung zur Vertragsänderung, die wiederum für die Umsetzung der begehrten Maßnahme nötig ist. Da § 554 kein gesetzliches Umbaurecht konstituiert, darf der Mieter nicht sofort baulich tätig werden; dies wäre eine Mietvertragspflichtverletzung gem §§ 280 I, 241 II. Versagt der Vermieter unberechtigt die Erlaubnis, muss der Mieter Klage erheben....mehr

Rn 16 Nach der zwingenden Norm des § 562 I 2 erstreckt sich das Pfandrecht nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen (Spieker ZMR 02, 327, 328 f; LG Berlin GE 11, 1310). Das gilt für die nach §§ 811 I, 811c I ZPO unpfändbaren Sachen; nach hM auch für Hausratsgegenstände des § 812 ZPO (LSG NRW ZMR 08, 804; vgl Staud/Emmerich § 562 Rz 22). Austauschpfändung nach...mehr

Rn 38 Der Vermieter hat nach den allg Grundsätzen (§ 123 Rn 8) grds keine Pflicht, den Mieter über besondere Umstände zur Mietsache aufzuklären. Es ist nicht seine Sache, dem Mieter das Vertragsrisiko abzunehmen und dessen Interessen wahrzunehmen. Der Mieter – auch der gewerbliche – muss selbst prüfen und entscheiden, ob der beabsichtigte Vertrag für ihn von Vorteil ist oder...mehr

Rn 27 Das Vermieterpfandrecht besteht nach § 562 I 1 für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Ddorf ZMR 00, 518, 520f). Dies sind gem der einschränkenden Auslegung des BGH nur die Forderungen, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben (BGHZ 60, 22). Für künftige Mietforderungen ist die Ausnahmeregelung des § 562...mehr

Rn 65 Betritt der Vermieter wiederholt ohne Einwilligung Mieträume, kann ihn der Mieter auf Unterlassung der Besitzstörung (§ 862 I 2) verklagen oder ein neues Türschloss einbauen. Ggf kann der Mieter auch kündigen (§ 569 Rn 14). Der Vermieter muss bei einer Weigerung – auch bei vertraglicher Regelung – auf Duldung der Besichtigung klagen. In Eilfällen, wenn also ein dringen...mehr

Rn 9 Der Grund in der Person des Dritten muss so schwer wiegen, dass dem Vermieter eine Gebrauchsüberlassung an diesen nicht zugemutet werden kann (wie bei § 540 I 2). Bsp: berechtigte negative Prognose und konkreter Verdacht, dass Dritter die Mietsache beschädigen oder den Hausfrieden stören wird. Ungenügend sind persönliche Vorbehalte oder Antipathien des Vermieters gg ein...mehr

Rn 45 Den Vermieter treffen für die Mietsache Schutzpflichten. Zu diesen Pflichten sind der Störungsschutz (Rn 46) und die Verkehrspflichten zu zählen (s Rn 49) sowie der Schutz Dritter, die mit der Mietsache in Berührung kommen (Rn 56; s.a. Vor §§ 328 bis 335 Rn 5 ff). In einem weiteren Sinne gehört hierher auch ein Konkurrenzschutz (Rn 183). Die vom Vermieter geschuldeten ...mehr

Rn 10 Für die vom Vermieter erteilte generelle Erlaubnis zur Untervermietung/Drittüberlassung kann der Vermieter sich den Widerruf (Pauly ZMR 15, 839) bei wichtigem Grund auch ohne Abmahnung und Vorbehalt, AG Halle MietRB 13, 102) vorbehalten. Dasselbe gilt für eine Einzelerlaubnis (aA Lammel § 540 Rz 22), da es letztlich Sache des Vermieters ist, inwieweit er die Vertragsre...mehr

(1) 1Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist in Textform zu erklären. 2Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen. (2) 1Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklär...mehr

Rn 11 Der Widerspruch des Vermieters ist überdies in folgenden Fällen unbeachtlich: (a) Der Vermieter befindet sich im Annahmeverzug. Er setzt sich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch (vgl § 242), wenn er ihm ausreichend angebotene Leistungen nicht annimmt, andererseits aber einer Entfernung widerspricht. (b) Die Entfernung der Sachen erfolgt aufgrund hoheitlicher Ano...mehr

Rn 7 Es ist auf die tatsächliche Ersparnis abzustellen, nicht auf dasjenige, was sich der Vermieter hätte ersparen können (LG Kassel WuM 89, 410 [LG Kassel 09.03.1989 - 1 S 418/88]). Dies betrifft insb die verbrauchsabhängigen Betriebskosten, sofern der Vermieter diese zu tragen hat. Im Gegensatz dazu wird keine Ersparnis bei fixen Kosten, wie Grundsteuer, Versicherungsprämi...mehr

Rn 1 § 546 wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und gilt für alle Mietverhältnisse. Bei Pacht gilt zusätzlich § 582a III bezüglich des Inventars. § 546 entspricht § 556 I, III aF. Der frühere II für Wohnraummiete wurde in § 570 normiert. Die Rückgabepflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses in I steht nicht im Synallagma mit einer Vermiete...mehr

(1) 1Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. 2Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zu...mehr

Rn 21 ›Stelle‹ sind alle öffentlich-rechtlichen Gebietskörperschaften, juristische Personen des Öffentlichen Rechtes sowie öffentlich-rechtliche Anstalten und Stiftungen, zB das Wohnungsamt, das Jobcenter oder das Sozialamt. Auf ihre Zuständigkeit kommt es nicht an. Die Erklärung der Stelle muss dem Vermieter (BayObLG WuM 94, 568) oder dessen Prozessvertreter (LG Hamburg ZMR...mehr

Rn 29 Der Vermieter schuldet ›Auskunft‹, keine ›Rechenschaft‹ oder ›Rechnungslegung‹ und muss daher keine Dokumente vorlegen (aA LG Berlin ZMR 19, 762). Verlangt der Mieter einen Nachweis über die Höhe, ist der Vermieter also befugt, aber nicht verpflichtet, ein bis auf die erforderlichen Angaben geschwärztes Vertragsdokument vorzulegen (BTDrs 18/3121, 34; s.a. BTDrs 19/4672...mehr

Rn 13 Gem § 575 I 1 Hs 2 – eine international zwingende Formvorschrift iSv Art 11 Abs 5 Rom-I-VO (LG Berlin ZMR 23, 276) – muss der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung schriftlich mitteilen. Einen genauen Zeitpunkt hierfür nennt das Gesetz nicht. Erforderlich ist, dass die Mitteilung dem Mieter spätestens bei Vertragsschluss zugegangen ist. Nach überwiegender Auffa...mehr

Rn 30 Veranlasst ein Vertragspartner den anderen zur fristlosen Kündigung und kann er sich bezüglich seines Verschuldens nicht entlasten, ist er gem § 280 zum Schadensersatz des durch die Kündigung bis zum Ende der vertraglichen Bindungsdauer (Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist; bei Zeitmietvertrag: Ende der Laufzeit) entstandenen Schadens verpflichtet (vgl. KG IMR 19, ...mehr

Rn 14 § 559 schließt andere Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht aus (LG Berlin WuM 16, 105; GE 11, 1162). Der Vermieter hat also ein Wahlrecht (BGH ZMR 21, 303 Rz 21; NJW 08, 3630 Rz 13; zu den Einzelheiten ua Paschke GE 13, 100 ff): Die Parteien können aus Anlass einer Modernisierung eine Mieterhöhung frei nach §§ 557, 559f I aushandeln (LG Leipzig ZMR 99, 767). Ferner besteht n...mehr

Rn 16 Der Mieter darf vom Vermieter frühestens 4 Monate vor Ablauf der wirksamen Befristung Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch fortbesteht. Der Vermieter hat die Auskunft – formlos (vgl Nies NZM 01, 176, 179) – binnen eines Monats nach Zugang des Auskunftsverlangens zu erteilen. Verlangt der Mieter weniger als einen Monat vor Ablauf der Befristung die Auskunft,...mehr

Rn 31 Steht dem Vermieter eine eigene leerstehende Wohnung zur Verfügung und vermietet er diese in Kenntnis eines Bedarfs (BGH ZMR 10, 941), kann er sich später nicht erfolgreich auf Eigenbedarf aus diesem Grund berufen. Nach LG Gießen (WuM 96, 416) ist Eigenbedarf durch Vermieter vorausschauend (LG Lüneburg ZMR 12, 357) zu bedenken. Bei spontan auftretendem Eigenbedarf kann...mehr

Rn 1 § 558 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt und zuletzt mit dem Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete v 21.12.19 (BGBl. I 2911) mWv 1.1.20 geändert worden (Rn 18; s.a. Rn 15). Die Vorgängervorschrift ist § 2 MHG (s.a. Vor § 557 Rn 1). Sein Zweck ist es, dem Vermieter zu ermöglichen,...mehr

Rn 31 Die Voraussetzungen des § 569 I muss der Mieter beweisen. Der Vermieter muss Umstände beweisen, aus denen sich ein Ausschluss des Kündigungsrechtes ergibt. Die Beweislast für die Voraussetzungen des Kündigungsrechtes nach § 543 I trägt der Vermieter, für die Zahlung der Rückstände innerhalb der Schonfrist der Mieter.mehr

Rn 74 Handelt es sich um ein Wohnungsmietverhältnis, kann der Verwalter/Treuhänder die Masse gem § 109 I 2 InsO enthaften (BGH NJW 15, 3087; 14, 2585 Rz 9). Die Enthaftungserklärung ggü dem Vermieter bewirkt, dass der Mieter die alleinige Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis zurückerhält (BGH NJW 15, 3087; 14, 1954 [BGH 09.04.2014 - VIII ZR 107/13] Rz 13). Das Verwaltungsrech...mehr

Rn 99 Die Mietvertragsparteien können eine Nachmieterklausel (zB ›der Mieter ist berechtigt, die Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag auf einen Nachmieter zu übertragen, sofern in der Person oder in dem Geschäftszweck des Nachmieters kein wichtiger Grund zur Ablehnung vorliegt‹) vereinbaren (zur Schriftform s BGH ZMR 05, 434, 435). Zu unterscheiden sind insoweit echte und...mehr

Rn 51 Nachträglich entstandene Kündigungsgründe sind von Kündigungsgründen zu unterscheiden, die einer bereits erfolgten Kündigung nachträglich zum Erfolg verhelfen sollen, aber bereits vor der Erklärung dieser Kündigung vorgelegen haben (Nachschieben von Kündigungsgründen). Der Vermieter hat zwar das Recht, die aufgeführten Kündigungsgründe nachträglich zu ergänzen und zu b...mehr