Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 4.5 Keine Berücksichtigung der Vormiete bei freiwilliger Mieterhöhungsvereinbarung (§ 556e Abs. 1 Satz 2 BGB)

Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben bei der Ermittlung der Vormiete freiwillige Mieterhöhungen unberücksichtigt, die der Vermieter mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses getroffen hat.

4.5.1 Begriff des Jahres

Unter dem Begriff des Jahres ist nicht das Kalenderjahr, sondern der Zeitraum eines Jahres zu verstehen. Für die Fristberechnung gelten die §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB.

4.5.2 Begriff der Vereinbarung

Die Ausschlussregelung gilt nur für Vereinbarungen nach § 557 Abs. 1 BGB, also für eine Mieterhöhung, die während des Mietverhältnisses getroffen wird. Damit scheiden aus

• alle Vereinbarungen beim Abschluss eines Mietvertrags; dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres beendet wird;
• die Vereinbarung einer Indexmiete nach §§ 557 Abs. 2 Alt. 2, 557b BGB. Hierbei handelt es sich nicht um die Vereinbarung einer Mieterhöhung;
• bei Staffelmietvereinbarungen nach §§ 557 Abs. 2, 557a BGB, auch wenn die Vereinbarung innerhalb des letzten Jahres getroffen wurde und die jeweilige Staffel eine Mieterhöhung vorsieht.^[1]

4.5.3 Kollusives Zusammenwirken kein Tatbestandsmerkmal!

Nach der Gesetzesbegründung soll die Vorschrift eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung unterbinden. Aus diesem Gesetzeszweck könnte abgeleitet werden, dass die Regelung nur dann gilt, wenn der Vormieter mit dem Vermieter in kollusiver Weise zum Nachteil des nachfolgenden Mieters zusammenwirkt.

Auf den Gesetzeswortlaut kann diese Ansicht allerdings nicht gestützt werden. Danach gilt die Vorschrift immer dann, wenn eine Mieterhöhung "vereinbart" worden ist. Hierunter fallen alle Vereinbarungen über eine M...