Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Ist ein Teileigentum als "gewerbliche Räume" beschrieben, ist ein Café in diesen Räumen zulässig.[1]mehr

3.4.1 Grundsätze Das Wohnungseigentum untersteht dem Schutz des § 1004 BGB. Was nun Unterlassungsansprüche wegen einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung betrifft ist zu differenzieren: Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Nach...mehr

In der Wohnungseigentümerversammlung kann sich jeder Wohnungseigentümer durch jede beliebige Person vertreten lassen.[1] In aller Regel ist allerdings die Vertretung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt, wobei sich diese Beschränkung in den häufigsten Fällen auf den Verwalter, andere Wohnungseigentümer oder den Eheg...mehr

Die Nutzung einer Wohnung als Boardinghouse ist grundsätzlich zulässig.[1] Anders kann dies allerdings dann sein, wenn ein Wohnungseigentümer eine Vielzahl von Wohnungen in der Wohnanlage besitzt und weitere Sondereigentumseinheiten als Frühstücksraum bzw. zur Verköstigung der Wohnungsnutzer nutzt. Hier kann im Einzelfall die Grenze zur noch erlaubten Wohnnutzung überschritt...mehr

In einer aus 10 Wohngebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage hält sich die Gebrauchsüberlassung von 8 Wohnungen zur längerfristigen ganztägigen Betreuung von Kindern und Jugendlichen in familienähnlichen Wohngruppen im Rahmen der Nutzung zu Wohnzwecken.[1]mehr

Wurde in der Teilungserklärung nur "Teileigentum" aufgeführt und ist im Aufteilungsplan sowohl die Bezeichnung "Gewerbe" als auch "Laden" angegeben, ist die Nutzung des Teileigentums als Restaurant möglich.[1]mehr

Beinhaltet die Teilungserklärung nichts über die Zweckbestimmung einer Terrasse, die sich an einen angrenzenden Restaurationsbetrieb anschließt, so entspricht es nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, dass ein Restaurationsbetrieb die Terrasse als Biergarten nutzt.[1]mehr

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Die Nutzung der Wohnung als Ingenieurplanungsbüro führt nicht zu einer stärkeren Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer als eine ohnehin zulässige Nutzung zu Wohnzwecken.[1] Siehe auch "Architekturbüro", "Büro", "Steuerberaterpraxis", "Wirtschaftsprüferkanzlei".mehr

"Arztpraxis" Billardcafé Ein Billardcafé ist in einer als "Arztpraxis" beschriebenen Einheit nicht zulässig.[1] "Ausstellungsraum mit Nebenräumen" Wohnnutzung Die Nutzung eines "Ausstellungsraums mit Nebenräumen" zu Wohnzwecken kann zulässig sein. Der näheren Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung kommt die gleiche Bedeutung wie einer Zweckbestimmung mit Vereinb...mehr

Soweit die Eigengestaltung der Haushaltsführung der Arbeiter in der Wohnung gewährleistet ist und die Wohnung nicht als Unterkunft für eine Vielzahl von Menschen dient, sondern die Überlassung von Wohnraum in üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis erfolgt, dient sie im Grundsatz Wohnzwecken und ist damit zulässig.[1]mehr

Auch die grundrechtliche Freiheit der Religionsausübung hindert nicht daran, einem Verein zur islamischen Aufklärung und Bildung zu verbieten, die in seinem Eigentum stehende Eigentumswohnung zu gesellschaftlichen oder religiösen Zusammenkünften des Vereins zu nutzen oder nutzen zu lassen.[1]mehr

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Ist die angestrebte Nutzung mit Publikumsverkehr verbunden, so wird eine unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer in aller Regel angenommen. Deshalb ist die Nutzung einer Wohnung als private Schülernachhilfe, zu der in den Nachmittagsstunden 10 bis 15 Schüler kommen, unzulässig.[1]mehr

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3.6.1.1 Wohnung Airbnb-Vermietung Die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist zulässig. Wohnungseigentum dient im Unterschied zu Teileigentum Wohnzwecken. Eine Wohnnutzung umfasst auch die Vermietung an Feriengäste.[1] Evtl. Zweckentfremdungsverbot beachten! Auch wenn es Wohnungseigentümern grundsätzlich gestattet ist, ihre Wohnu...mehr

Nicht selten weisen Teilungserklärungen mit Gemeinschaftsordnungen Räume innerhalb einzelner Sondereigentumseinheiten als "gewerbliche Räume" aus und die übrigen als "zu Wohnzwecken dienende Räume" oder als "Ladenwohnung". Arztpraxis Wenn die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung die Räume im Erdgeschoss als "gewerbliche Räume" ausweist und die übrigen Räume "zu Wohnzweck...mehr

Café Ist ein Teileigentum als "gewerbliche Räume" beschrieben, ist ein Café in diesen Räumen zulässig.[1] Gästezimmer Mit der Beschreibung als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" in der Teilungserklärung ist es vereinbar, dass die Räume als "Hobbyraum oder als Gästezimmer" zum gelegentlichen, auf kürzere Zeit beschränkten Übernachten von nicht zum Hausstand gehörenden Persone...mehr

Die Ausübung der Prostitution in einer im Sondereigentum stehenden Eigentumswohnung ist nicht mehr von der Zweckbestimmung gedeckt und somit nicht erlaubt.[1] Dies gilt sowohl für Wohnungseigentümer als auch für Mieter.[2] Die Ausübung der Prostitution verstößt gegen die guten Sitten und beeinträchtigt die anderen Wohnungseigentümer über das in § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bestimmt...mehr

Mit der Beschreibung als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" in der Teilungserklärung ist es vereinbar, dass die Räume als "Hobbyraum oder als Gästezimmer" zum gelegentlichen, auf kürzere Zeit beschränkten Übernachten von nicht zum Hausstand gehörenden Personen benutzt werden.[1]mehr

Ein Billardcafé ist in einer als "Wohnung" beschriebenen Einheit nicht zulässig.[1]mehr

Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, hat die Bruchteilsgemeinschaft erheblich an Bedeutung verloren. Allerdings bleiben die Wohnungseigentümer weiter die "Herren der Verwaltung". Dem Verwalter als Vertreter und Organ der Gemeinschaft ...mehr

Der Betrieb einer Begegnungsstätte für Senioren (Öffnung an 5 Wochentagen zwischen 12 Uhr und 14 Uhr für Publikum) durch einen gemeinnützigen Verein überschreitet nicht den mit der Zweckbestimmung "Gewerbeeinheit" für das Teileigentum eröffneten Nutzungsrahmen.[1]mehr

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zur Vermietung an Pensionsgäste ist zulässig und weniger beeinträchtigend als etwa eine Nutzung als Einzelhandelsgeschäft oder Nagelstudio. Ob gewerbe- oder baurechtliche Genehmigungen für eine derartige Nutzung erforderlich sind, ist im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nicht zu klären und bedeutungslos.[1]mehr

Die Nutzung einer im 1. OG gelegenen Eigentumswohnung als Friseursalon stört und beeinträchtigt jedenfalls in einer kleinen Wohnanlage mehr als die zweckbestimmungsgemäße Nutzung zu Wohnzwecken.[1]mehr

Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach das gesamte Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient, erlaubt bei der gebührenden typisierenden Betrachtungsweise keine Nutzung einer Wohnung und der Außenanlage als Lager und Werkstatt für einen Elektrobetrieb.[1]mehr

Der Betrieb einer Mediaagentur in einer Wohnung ist zulässig. Wesentlich geprägt wird der Betrieb durch die geräusch- und auch sonst emissionsarme Computerarbeit ohne größeren Material- und Personaleinsatz und die weitgehende Abwicklung der Kundenkontakte per Telefon oder E-Mail.[1]mehr

Billardcafé Ein Billardcafé ist in einer als "Arztpraxis" beschriebenen Einheit nicht zulässig.[1]mehr

3.2.1 Erhaltungspflicht Jeder Wohnungseigentümer hat zunächst die Pflicht, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so zu erhalten, also instand zu halten und instand zu setzen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Pflicht zur Erhaltung besteht unabhängig ...mehr

Einschneidendste Änderungen bringt das WEMoG hinsichtlich der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die derzeit noch als Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung bezeichnet werden. Einzelfallregelung § 16 Abs. 4 WEG a. F. erlaubt bislang eine Kostenverteilungsänderung lediglich im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instan...mehr

Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werden. Gegen das Diskriminierungsverbot verstoßend und damit ...mehr

Das WEMoG wird im Hinblick auf bestehende Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, insbesondere solche in Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen, vielfach zu Widersprüchen zwischen Gesetz und Vereinbarung führen. Zu differenzieren sind insoweit 2 Ausgangssituationen: Besteht die Vereinbarung aus der schlichten Wiederholung des Gesetzeswortlauts oder handelt es sich um eine v...mehr

Die Festlegung in der Teilungserklärung "Wohnung" ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter mit der Folge, dass das Wohnungseigentum grundsätzlich nur als Wohnung genutzt werden darf; allerdings ist nach obergerichtlicher Rechtsprechung auch eine Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken zulässig, sofern dadurch andere Wohnungseigentümer nicht mehr beeinträchtigt werde...mehr

Grundsätzlich zu beachten ist, dass nicht jede Abweichung von der in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung festgelegten Zweckbestimmung einen Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder konkret beeinträchtigter Wohnungseigentümer begründet. Erforderlich ist vielmehr, dass die abweichende Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise mit größere...mehr

Erleidet ein Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden ist oder im Bereich eines ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Teils des Gemeinschaftseigentums.[1] Der Anspruch wird nach derzeit noch geltender Rechtslage dem § 904 Satz 2 BGB entl...mehr

Zwar obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums künftig nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern gemäß § 18 Abs. 1 WEG n. F. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies ändert aber nichts daran, dass die einzelnen Verwaltungsmaßnahmen nach wie vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer unterliegen. Den Gesetzeswortlaut einmal genauer unter die Lupe genommen,...mehr

Vereinbart ist die Nutzung als "Nebenräume im Kellergeschoss" bzw. im Nachtrag als "Ladenkeller und Nebenräume im Kellergeschoss". Welche Nutzung dem vereinbarten Zweck entspricht, ist durch Auslegung zu ermitteln. Bei der Auslegung einer im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung ist, wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen allgemein, auf den Wortlaut und Sinn abz...mehr

Wie § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. klarstellt, entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Die weitere Klarstellung, dass dies auch im Fall des § 8 WEG gilt, hat den Hintergrund, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nach derzeit noch geltender Rechtslage im recht seltenen Fall der Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag n...mehr

Arztpraxis Die Ausübung einer Arztpraxis ist mit der Zweckbestimmung als "Büro" nicht vereinbar. Das Gericht führt aus: Zwar überschneiden sich die Begriffe teilweise. So kann sowohl von einem "Büro" als auch von einer "Praxis" eines Rechtsanwalts gesprochen werden. Ferner kann in Einzelfällen der mit einem Büro verbundene Publikumsverkehr gleich hoch sein wie bei einer Praxi...mehr

Pro: Wohnungseigentum kann auch als psychologische und psychotherapeutische Praxis im Rahmen der üblichen Betriebszeiten vergleichbarer freiberuflicher Praxen genutzt werden.[1] Contra: Sieht die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung vor, ist im Regelfall eine psychotherapeutische Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig.[2]mehr

Der Anwendungsbereich dieser Norm wird sich insoweit erweitern, als die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG n. F. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und das Gesetz mithin bezüglich der Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht mehr nach den "geborenen" und den "gekorenen" Ausübungsbefugnissen unterscheidet.[1] Die bi...mehr

Die Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber ist grundsätzlich zulässig. Und dies auch in einer Wohnung, wenn den Asylanten in der Wohnung eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist und es sich um eine Wohnung üblicher Größe handelt. Erfolgt hingegen die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung, deren Bestand von den jeweiligen B...mehr

Sind der Wohnung in der Teilungserklärung weitere als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" (in Wiederholung der gesetzlichen Beschreibung von Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG) zugeordnet, liegt hierin eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, dass diese Räume grundsätzlich zu jedem Zweck, nur nicht als Wohnraum, genutzt werden dürfen. Die Nutzung als Hobbyraum kann d...mehr

Die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist zulässig. Wohnungseigentum dient im Unterschied zu Teileigentum Wohnzwecken. Eine Wohnnutzung umfasst auch die Vermietung an Feriengäste.[1] Evtl. Zweckentfremdungsverbot beachten! Auch wenn es Wohnungseigentümern grundsätzlich gestattet ist, ihre Wohnung über Internetportale an wechs...mehr

Überblick Nach wie vor regelt § 14 WEG die Pflichten eines Wohnungseigentümers. Absatz 1 regelt in Zukunft die Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Absatz 2 diejenigen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern. Im Gegensatz zu der bislang geltenden Rechtslage, wird der Anspruch künftig allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen und steh...mehr

Die Zweckbestimmung eines Raums als "Speicher" steht der Nutzung als Wohnraum entgegen.[1] Trimmraum Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist unzulässig. Dies gilt erst recht für einen "Trimmraum", der nur die Nutzung für einen kleinen Ausschnitt hobbymäßiger Betätigungen zulässt.[2]mehr

Wenn die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung die Räume im Erdgeschoss als "gewerbliche Räume" ausweist und die übrigen Räume "zu Wohnzwecken dienende Räume" sein sollen, ist im EG der Betrieb einer Arztpraxis grundsätzlich zulässig. Eine Ausweitung der Arztpraxis auf das 1. OG ist nicht zulässig, auch dann nicht, wenn im 2. OG seit mehr als 10 Jahren zunächst eine Ste...mehr

Die Zweckbestimmung "Gewerbeeinheit" lässt eine gaststättenähnliche Einrichtung zu, weil innerhalb der Zweckvorgabe sogar die Führung einer echten Gaststätte möglich wäre. Die durch den Betrieb entstehenden Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen können nur dann einen Unterlassungsanspruch begründen, wenn die Geruchsbeeinträchtigungen die im Fall des Betreibens einer Gaststätte ...mehr

Ist in der Teilungserklärung eine gewerbliche Nutzung gestattet, "soweit dadurch nicht, etwa durch Lärmentwicklung oder Ähnliches, der Wohnwert der Einheiten 2 und 3 beeinträchtigt wird", ist der Betrieb eines Mode-Outlets zulässig. Generell halte sich der Betrieb eines Mode-Outlets im Rahmen der vor Umwandlung des Hauses in einer Wohnungseigentumsanlage erfolgten Nutzung de...mehr