Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

Ein weiterer einkommensteuerrechtlicher Sonderaspekt des Werkvertrags ist der Steuerabzug bei Bauleistungen gemäß §§ 48 bis 48d EStG .[1] Bauabzugsteuer i. S. d. § 48 Abs. 1 Satz 1 EStG kann auch für die Errichtung von Freiland-Photovoltaikanlagen anfallen, da die Begriffe Bauwerk und Bauleistung normspezifisch auszulegen sind. Die der Bauabzugsteuer unterliegenden Bauwerke si...mehr

Rn. 115 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 "Betriebsbereit" (§ 255 Abs 1 S 1 Alt 2 HGB) meint, ob der Vermögensgegenstand entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann (BFH BStBl II 2003, 604; BFH BFH/NV 2002, 966). Wird ein Wohngebäude ab dem Zeitpunkt des Erwerbs vom Erwerber dazu genutzt, Wohnungen zu vermieten, ist es insoweit "betriebsbereit" (BFH BFH/NV 2002, 966). So...mehr

Rn. 381 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Für den Begriff der AK gilt ausschließlich § 255 Abs 1 HGB (s Rn 113), egal, ob PV oder BV (BFH BStBl II 2017, 343; BFH BStBl II 2019, 170; BFH BStBl II 2020, 545; BFH IX R 14/20, BB 2023, 626; H 6.2 EStH 2023). Dh AK sind (BFH BFH/NV 2002, 966; FG Niedersachsen EFG 2017, 1418 rkr; BFH BStBl II 2019, 170; BFH IX R 14/20, BB 2023, 626):mehr

Rz. 160 Achtung Zulässigkeit der Klage Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) betrifft nicht die Zulässigkeit der Klage (BGH, Urteil. v. 29.4.2020, VIII ZR 355/1...mehr

Rz. 2 Nach der einheitlichen Regelung der Modernisierungsmaßnahmen kann auf die Begriffsbestimmungen in § 555b Bezug genommen werden. Ausgenommen von der Erhöhungsmöglichkeit sind zum einen die unter die neu geschaffene Nr. 2 fallenden Maßnahmen (… durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits e...mehr

Rz. 13 Aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses folgt, dass alle Vermieter allen Mietern gegenüber die Kündigung erklären müssen (BGH, Urteil v. 28.4.2010, VIII ZR 263/09, NZM 2010, 577; BGH, Urteil v. 16.3.2005, VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715). Das entspricht auch der Ansicht des BGH, der jedoch im Einzelfall in Anwendung des § 242 den Einwand eines in der...mehr

Rz. 408 Die Zwangsvollstreckung von Titeln, durch die die verurteilte Partei zu Handlungen verpflichtet wird, ist unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um eine vertretbare oder um eine unvertretbare Handlung handelt. Dagegen sind Titel, die zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilen, nicht im eigentlichen Sinne vollstreckungsfähig, weil die entsprechende Willenserklärun...mehr

Rz. 521 Zu unterscheiden sind der Zuständigkeitsstreitwert, der Gebührenstreitwert, der Beschwerdewert und der Gegenstandswert für Rechtsverfolgungskosten. Rz. 522 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum kommt es auf den Zuständigkeitsstreitwert deswegen nicht an, weil für diese ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands die AG zuständi...mehr

Rz. 17 Aktiv legitimiert sind diejenigen Personen, denen die Ansprüche zustehen. Bei Ansprüchen aus dem Mietvertrag sind somit die jeweiligen Mietvertragsparteien aktiv legitimiert. Handelt es sich jeweils um eine natürliche Person, so sind grundsätzlich diese aktiv bzw. passiv legitimiert. Rz. 18 Problematischer ist es, wenn mehrere natürliche Personen als Vermieter oder Miet...mehr

Rz. 46 Die Aktivlegitimation ändert sich grundsätzlich nicht dadurch, dass die vermietete Sache von den Vermietern veräußert wird (§ 265 Abs. 2, § 325 Abs. 1 ZPO). Dies gilt insbesondere für Mietzahlungsansprüche – einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen –, die in der Zeit entstanden und fällig geworden sind, in der der veräußernde Eigentümer noch Vermieter...mehr

Rz. 221 Bei Zahlungsklagen muss die mit der Klage geltend gemachte Forderung im Einzelnen genau bestimmt sein. Denn die Klageschrift muss die bestimmte Angabe des Gegenstands und des Grundes des erhobenen Anspruchs sowie einen bestimmten Antrag enthalten (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die Klage ist bestimmt genug, wenn ein einheitlicher Gesamtanspruch geltend gemacht wird, von de...mehr

Rz. 493 Die Kostenpflicht des unterliegenden Teils (§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO) gilt grundsätzlich auch im Mietprozess. Bei teilweisem Obsiegen und Unterliegen sind die Kosten des Mietprozesses gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen (§ 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Verteilungsmaßstab ist der Gebührenstreitwert, der wiederum vom Streitgegenstand abhängt. Das gilt auch f...mehr

Rz. 2 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist örtlich ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden (§ 29a Abs. 1 ZPO). Diese örtliche Zuständigkeit gilt für alle Miet- oder Pachtverträge über Räume, auch für Ansprüche aus einem Mietverhältnis über eine Wer...mehr

Rz. 229 Die Klage auf künftige Mietzahlung ist nur dann zulässig, wenn die Besorgnis der Nichterfüllung besteht (§ 259 ZPO). Eingestellte Mietzahlungen rechtfertigen ohne weitere Begründung keine Klage auf zukünftige Leistung (AG Groß-Gerau, Urteil v. 18.7.2018, 63 C 15/17, ZMR 2018, 1006). Die Besorgnis der Nichterfüllung (§ 259 ZPO) besteht aber dann, wenn die Miete über M...mehr

Rz. 185 Schönheitsreparaturen sind auszuführen, wenn sie notwendig sind, d. h. sich die Wohnung in einem Zustand befindet, der die malermäßige Dekoration erfordert. Das kann unabhängig von einem Fristenplan der Fall sein, wobei der Ablauf der Fristen nur eine gewisse Vermutungswirkung auslöst, dass nunmehr (wieder) die malermäßige Dekoration fällig ist. Somit ist (als selbst...mehr

Rz. 145 Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 hat der Vermieter die vermietete Sache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Nach § 538 hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Grundsätzlich hat also der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu trage...mehr

10.7.5.1 Fälligkeit – Fristen Rz. 159 Der Fristenplan laut Mustermietvertrag 1976 konnte bisher aufgrund der neueren Rechtsprechung des BGH als gefestigt angesehen werden (BGH, Urteil v. 23.6.2004, VIII ZR 361/03, GE 2004, 1023; BGH, Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 339/03, GE 2004, 1093). Selbst wenn im Mietvertrag kein Fristenplan ausdrücklich vereinbart ist, konnten diese Frist...mehr

Rz. 220 Vermieter – Mieter Die Mietvertragsparteien können sich nach Ende des Mietverhältnisses im Rahmen der Vertragsfreiheit darauf einigen, dass der Mieter einen bestimmten Geldbetrag zum Ausgleich fälliger Schönheitsreparaturen zahlt. Damit wird der Anspruch des Vermieters, der zunächst auf Vornahme der Schönheitsreparaturen geht und sich in einen Schadensersatzanspruch u...mehr

Rz. 241 Ein Mieter, der aufgrund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung gesch...mehr

Rz. 142 Was allgemein unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, definiert § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV wie folgt: "Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen." Wie angeführt, gilt § 28 II. BV dire...mehr

Rz. 167 Hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen, stellt sich die Geschmacksfrage nicht. Er ist der Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigte und kann die Wohnung so herrichten, wie er es möchte. Es kommt nur darauf an, ob einem Nachmieter die Ausführung gefällt und er die Wohnung mietet. Für einen verpflichteten Mieter, dem in wirksamer Weise die Schönheitsreparat...mehr

Rz. 174 § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschreibt zwar, was Schönheitsreparaturen sind, bringt jedoch keine Regelung, auf welche Art und Weise und mit welcher Qualität diese auszuführen sind. Diese Frage ist daher nach allgemeinen schuldrechtlichen Grundsätzen zu beantworten. § 243 bestimmt, dass derjenige, der eine nur der Gattung nach bestimmte Sache schuldet, nach mittlerer Art...mehr

10.7.1 Einführung Rz. 141 Der Begriff der Schönheitsreparaturen wird im BGB nicht erwähnt. In § 535 ist lediglich die Verpflichtung des Vermieters festgehalten, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen gehören dazu. Die Ausführung von Schönh...mehr

Rz. 147 Die Übertragung der Schönheitsreparaturen durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung auf den Mieter muss eindeutig sein. Eine Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen." ist eindeutig und unbedenklich. Dasselbe gilt für eine Klausel "Der Mieter verpflichtet sich, die Schönhei...mehr

Rz. 159 Der Fristenplan laut Mustermietvertrag 1976 konnte bisher aufgrund der neueren Rechtsprechung des BGH als gefestigt angesehen werden (BGH, Urteil v. 23.6.2004, VIII ZR 361/03, GE 2004, 1023; BGH, Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 339/03, GE 2004, 1093). Selbst wenn im Mietvertrag kein Fristenplan ausdrücklich vereinbart ist, konnten diese Fristen als Erfahrungsfristen ents...mehr

Rz. 224 Von dem Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist der Schadensersatzanspruch wegen Schäden zu unterscheiden, der sich aus dem gesetzlichen geregelten Tatbestand der positiven Vertragsverletzung (§ 280 Abs. 1) ergibt. Derartige – unmittelbar zum Schadensersatz verpflichtende – Substanzschäden könnten auch Bohrlöcher a...mehr

Rz. 233 Quotenklauseln, sie werden teilweise auch als Abgeltungsklauseln bezeichnet, sind für die Fälle entwickelt worden, in denen das Mietverhältnis endet, bevor die Fristen laut Fristenplan abgelaufen sind oder nach Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis laut Fristenplan noch nicht wieder abgelaufen sind. Endet das Mietverhältnis beispielsweise...mehr

Rz. 141 Der Begriff der Schönheitsreparaturen wird im BGB nicht erwähnt. In § 535 ist lediglich die Verpflichtung des Vermieters festgehalten, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen gehören dazu. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen g...mehr

Rz. 178 Die Durchführung von Schönheitsreparaturen erfordert jeweils die entsprechende Vorbehandlung des Untergrundes. Ist diese Vorbehandlung nur schönheitsreparaturbedingt notwendig, sind die erforderlichen Arbeiten auch durch den Mieter durchzuführen, dem die Schönheitsreparaturen vertraglich vereinbart überbürdet worden sind. Dieser ist jedoch für Vorschäden der Mietsach...mehr

Rz. 186 Bei wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat der Vermieter den Erfüllungsanspruch (BGH, NJW 1990, 2376 = GE 1990, 1139), der auch klageweise geltend gemacht werden kann. Praktische Bedeutung wird das häufig jedoch nur dann haben, wenn der Vermieter zufälligerweise von dem Zustand der Mietwohnung Kenntnis erhält und nun, weil ihm der Zustand ...mehr

Rz. 227 Hinweis Verjährungsfrist Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen verjähren innerhalb von 6 Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (BGH, Urteil v. 8.1.2014, XII ZR 12/13, WuM 2014, 140),ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH, Urteil v....mehr

Rz. 180 Es ist nicht zu übersehen, dass bei der Abwicklung von Schönheitsreparaturen in der Praxis der Unterschied zwischen den Erfordernissen fachgerechter Schönheitsreparaturen und den tatsächlichen Leistungen des Schuldners vielfach erheblich ist und es dennoch zur Abnahme/Hinnahme durch den Gläubiger kommt. Es ist auch durchaus einfühlbar, wenn einem Mieter beim Lesen de...mehr

Rz. 194 Sind Schönheitsreparaturen konkret geschuldet, muss der Mieter auch ohne Leistungsaufforderung des Vermieters von sich aus leisten. Die entsprechende Aufforderung des Vermieters ist jedoch für einen möglichen Schadensersatzanspruch notwendig. Das Gesetz gibt keine Vorgaben zum Inhalt und Umfang einer entsprechenden Leistungsaufforderung. Daher könnte es ausreichen, de...mehr

Rz. 203 Sind Schönheitsreparaturen nach Ende des Mietverhältnisses geschuldet, weil der Zustand der Wohnung diese erfordert, hat der Vermieter den entsprechenden Erfüllungsanspruch. Diesen könnte er auch klageweise geltend machen und dann den Anspruch in einer Zwangsvollstreckung nach § 887 ZPO als vertretbare Handlung durchsetzen. Der Vermieter könnte dann durch das Prozess...mehr

Rz. 176 Zur Beurteilung von Schönheitsreparaturen in fachmännischer Hinsicht sind heranzuziehen: VOB-ATV-DIN 18363 – Maler- und Lackiererarbeiten, VOB-ATV-DIN 18365 – Bodenbelagsarbeiten, VOB-ATV-DIN 18366 – Tapezierarbeiten. Daneben stellen die sog. BFS-Merkblätter (Technische Richtlinien für Maler- und Lackiererarbeiten) des Bundesausschusses für Farbe und Sachwertschutz e. V....mehr

Rz. 189 Der Vermieter hat (wie umgekehrt auch der Mieter) die Verpflichtung, auch im laufenden Mietverhältnis je nach Notwendigkeit Schönheitsreparaturen auszuführen, denn von der Ausführung nach Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter nichts mehr (vgl. LG Berlin, GE 2002, 196 unter Hinweis auf LG Berlin, Urteil v. 8.1.2001, 62 S 346/00). Der Mieter hat also gegen den Vermi...mehr

Rz. 239 Frei finanzierter Wohnraum Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kann der Vermieter die Miete nicht mit den Zuschlägen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (BGH, Urteil 9.7.2008, VIII ZR 181/07, WuM 2008, 560; BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487). Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag zur Erhebung eine...mehr

Rz. 215 Nach § 252 umfasst der zu ersetzende Schaden auch den entgangenen Gewinn, wobei als entgangen der Gewinn gilt, der nach gewöhnlichem Lauf der Dinge mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. In der Vergangenheit war es recht selbstverständlich, dass der Mieter auch für den Mietausfall in dem Zeitraum verantwortlich ist, in dem die Schönheitsreparaturen durchgefüh...mehr

Rz. 217 Unter dem Stichwort Vorteilsausgleichung wird teilweise argumentiert (vgl. Langenberg, NZM 2000, 1132; ders. in Schönheitsreparaturen, I Rn. 514), der Mieter müsse nicht bzw. nur z. T. die Kosten für Schönheitsreparaturen tragen, wenn der Umfang der erforderlichen Arbeiten nicht nur auf dem Mietgebrauch des derzeitigen Mieters beruhe. Es kommt in der in anderem Zusam...mehr

Rz. 218 Häufig will der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters die Wohnräume umgestalten oder modernisieren, sodass Schönheitsreparaturen des ausziehenden Mieters ins Leere gehen bzw. durch den Umbau sogleich wieder zerstört würden. Hier ergibt sich die Frage, ob der Mieter sich darauf berufen kann, wegen Umbauarbeiten des Vermieters von der Durchfü...mehr

Rz. 182 Die bisherigen Ausführungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu nach Ende des Mietverhältnisses geschuldeten Schönheitsreparaturen gelten auch dann, wenn schon bei Übergabe der Wohnung (renoviert oder unrenoviert) ein Zustand erreicht war oder (inzwischen) ein Zustand erreicht ist, der es erfordert, "Grund" in den Renovierungszustand der Wohnung zu bringen....mehr

Rz. 192 Die Frage stellt sich nur, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen hat, dieser damit Verpflichteter einer geschuldeten Hauptleistung geworden ist. Zur Feststellung der Ansprüche ist eine Besichtigung der Mietsache durch den Vermieter notwendig, denn dieser muss den Zustand der Räume feststellen, um entscheiden zu können, ob und i...mehr

Rz. 209 Hinweis Grundlagen der Schadensberechnung Die Grundlagen für die Schadensabrechnung ergeben sich nicht speziell aus dem Mietrecht, sondern aus dem allgemeinen Schadensrecht der §§ 249 ff. Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung vor allem zur Abrechnung von Kraftfahrzeugschäden, die auch auf die Abrechnung des Anspruchs wegen nicht durchgeführter Schönheitsrepa...mehr

Rz. 196 Das Wohnungsübergabeprotokoll wird bei Einzug des Mieters zum Mietbeginn gefertigt. Zum Mietende wird ein Wohnungsabnahmeprotokoll gefertigt. Es handelt sich im Prinzip zunächst nur um Zustandsbeschreibungen. Die rechtliche Bedeutung, die sich daraus ergeben kann, ist unterschiedlich. Es besteht kein Rechtsanspruch – weder des Vermieters noch des Mieters – auf Erstell...mehr

Rz. 188 Die zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nach Ende des Mietverhältnisses entwickelten Grundsätze gelten nicht mit derselben Konsequenz für das laufende Mietverhältnis. Denn während des Mietverhältnisses ist es grundsätzlich Sache des Mieters, mit welchem Zustand er sich zufrieden gibt (LG Berlin, Beschluss v. 23.5.2017, 67 S 416/16, juris; SchmidtFutterer/Eisensc...mehr

Rz. 2 Der Mietvertrag kommt zustande, indem ein entsprechendes Angebot – in der Regel des Vermieters- von demjenigen, gegenüber dem Angebot erfolgt, in der Regel der Mieter – angenommen wird. Das Angebot muss grundsätzlich Angaben über den Mietgegenstand, Nutzungsart, Mietzeit und die Miete enthalten (BGH XII ZR 51/19, NJW 2020, 1507 Rn. 19). Hinweis Abwesender Mieter Handelt ...mehr

Rz. 242 Der wegen Unwirksamkeit der Klausel über die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf deren Durchführung während des Mietverhältnisses in Anspruch genommene Vermieter hat einen Anspruch auf – in der Regel hälftige – Kostenbeteiligung des Mieters (BGH, Urteil v. 8.7.2020, VIII ZR 270/18, GE 2020, 1041; BGH, Urteil v. 8.7.2020, VIII ZR 163/18, GE 2020, 1041; a. A. LG ...mehr

10.7.9.1 Allgemeines Rz. 209 Hinweis Grundlagen der Schadensberechnung Die Grundlagen für die Schadensabrechnung ergeben sich nicht speziell aus dem Mietrecht, sondern aus dem allgemeinen Schadensrecht der §§ 249 ff. Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung vor allem zur Abrechnung von Kraftfahrzeugschäden, die auch auf die Abrechnung des Anspruchs wegen nicht durchgefü...mehr

10.7.14.1 Mietzuschlag Rz. 239 Frei finanzierter Wohnraum Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kann der Vermieter die Miete nicht mit den Zuschlägen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (BGH, Urteil 9.7.2008, VIII ZR 181/07, WuM 2008, 560; BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487). Eine Formularklausel in einem Wohnraummietver...mehr

10.7.7.1 Anspruchsabwicklung nach Mietende Rz. 192 Die Frage stellt sich nur, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen hat, dieser damit Verpflichteter einer geschuldeten Hauptleistung geworden ist. Zur Feststellung der Ansprüche ist eine Besichtigung der Mietsache durch den Vermieter notwendig, denn dieser muss den Zustand der Räume fests...mehr