Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.3 Verpflichteter der Schönheitsreparaturen

Rz. 145

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 hat der Vermieter die vermietete Sache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Nach § 538 hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Grundsätzlich hat also der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen, nicht der Mieter. Allerdings ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH die Überwälzung der Schönheitsreparaturen als Hauptpflicht auf den Mieter auch durch Formularklauseln zugelassen (vgl. schon BGH, NJW 1977, 36; BGH, RE v. 30.10.1984, WuM 1985, 46), wobei aber diese Klauseln nicht gegen §§ 305ff., insbesondere § 307 verstoßen dürfen.

Das alles hat der BGH durch Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 339/03, GE 2004, 1093, bestätigt (sog. Verkehrssittenentscheidung). In dem aus 1978 stammenden Formularmietvertrag war u. a. vereinbart:

Das Wort "Vermieter" war handschriftlich durchgestrichen. Das Mietverhältnis endete 2001. Der Mieter hatte mindestens in den letzten 20 Jahren keine Schönheitsreparaturen durchgeführt und tat das auch nach Ende der Mietzeit nicht. Die Schadensersatzklage des Vermieters hatte erst beim BGH mit der zugelassenen Revision Erfolg.

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass aus der Sicht eines verständigen Mieters der Klausel, wonach er die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt, eine Verpflichtung zur Ausführung derselben zu entnehmen sei. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedürfe, Verkehrssitte geworden. Die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrages würden es als selbstverständlich ansehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Vor die...