Fachbeiträge & Kommentare zu Schadensersatz

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Rz. 19 § 34 Abs. 2 WEG beschränkt den Kreis der Anspruchsgegner nicht. Der Anspruch richtet sich mithin sowohl gegen Mitberechtigte und Dritte als auch gegen den Grundstückseigentümer. In diesem Zusammenhang erhält § 34 Abs. 2 WEG eine zusätzliche Bedeutung. Denn der Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigte kann aufgrund dieser Vorschrift Eigentümerrechte wie Herausgabe und S...mehr

Rz. 5 Bedient sich die GdWE zur Durchsetzung der Wohngeldrückstände eines Rechtsanwalts, ist vonseiten des Verwalters zu bedenken, dass der Rechtsanwalt nur solche Vollstreckungsmaßnahmen einleiten darf, zu denen er von der GdWE beauftragt wurde. Der Verwalter (als gesetzlichem Vertreter der GdWE) sollte daher den Rechtsanwalt ausdrücklich beauftragen, die titulierte Forderu...mehr

Rz. 19 Von diesem System ist das WEMoG vollständig abgerückt. Nach §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG ist nunmehr alleine die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums befugt, gleich, ob es sich um Beseitigungs-, Schadensersatz- oder sonstige Ansprüche handelt. Materiell-rechtlich sind zwar die Wohnungseigentümer als Beeinträchtigte Inhaber ...mehr

Rz. 53 Die Regelung in § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG entspricht dem bis zum 1.12.2020 geltenden § 43 Nr. 2 WEG a.F. Die Norm ist weit auszulegen.[30] Rz. 54 Tritt die GdWE ihre Ansprüche an deinen Dritten (z.B. an einen einzelnen Wohnungseigentümer) ab, handelt es sich weiterhin um eine Streitigkeit, welche die Rechte und Pflichten der GdWE im Verhältnis zum Wohnungseigentümer betrif...mehr

Rz. 296 Verletzt der Verwalter eine seiner Pflichten, die seinerseits gegenüber der GdWE bestehen, kommt sowohl eine Haftung aufgrund von Vertragsverletzungen als auch eine solche wegen Verletzungen seiner organschaftlichen Pflichten in Betracht. Rz. 297 Mit Bestellung des Verwalters entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis zu diesem, auf welches die §§ 280 ff. BGB anwendba...mehr

Rz. 298 Beim Verwaltervertrag handelt es sich im Regelfall um einen Geschäftsbesorgungsvertrag (§§ 675 ff. BGB). Rz. 299 Wird ein Verwalter unentgeltlich tätig, handelt es sich dagegen um einen Auftrag i.S.d. § 662 BGB. Rz. 300 Die entgeltliche Geschäftsbesorgung ist ihrem Schwerpunkt nach dienstvertraglich ausgestaltet, d.h. der Verwalter schuldet grundsätzlich keinen konkret...mehr

Rz. 311 Ist der Verwalter unter Berücksichtigung seines Beurteilungs- und Ermessensspielraumes zum Handeln verpflichtet, d.h. nur sein Tätigwerden entspräche ordnungsmäßiger Verwaltung (hierzu siehe Rdn 76, 84), kommt eine Inanspruchnahme auf Schadenersatz in Betracht, wenn er untätig bleibt. Rz. 312 Im Falle einer Handlungspflicht muss er unter mehreren sich bietenden Handlu...mehr

Rz. 1 Die Regelung in § 27 Abs. 1 WEG stellt eine Abweichung vom Grundsatz dar, dass die Wohnungseigentümer über die Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum und/oder -vermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) betreffen, beschließen müssen. Es entfällt insofern das Beschlusserfordernis für solche Angelegenheiten, denen keine besondere Bedeutung zukommt. Dies ist insbesondere bei wiederkehr...mehr

Rz. 115 Ein geschädigter Miteigentümer ist aufgrund der Rücksichtnahmepflicht (§ 241 Abs. 2 BGB), die sich aus der zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden schuldrechtlichen Sonderverbindung ergibt, verpflichtet, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des...mehr

Rz. 28 Dieses System des Schadensersatzanspruchs gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überträgt der Gesetzgeber sogar auf Ansprüche gegen Dritte, etwa Handwerker. Erleidet ein Wohnungseigentümer durch die Tätigkeit eines solchen Dritten für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden, haftet gemäß § 278 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hierfür, k...mehr

Rz. 9 Das für den Verwalter geltende System der Haftung der GdWE für Pflichtverletzungen überträgt der Gesetzgeber sogar auf Dritte, etwa Handwerker. Erleidet ein Wohnungseigentümer durch die Tätigkeit eines solchen Dritten für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden, haftet gemäß § 278 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hierfür, kann aber bei dem Dritten R...mehr

Rz. 54 Nicht zum Gemeinschaftsvermögen gehören die Rechte der Wohnungseigentümer, die GdWE nach Absatz 2 Fall 2 ausübt, wie z.B. der Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums. Inhaber dieser Ansprüche sind nach wie vor die Wohnungseigentümer (siehe oben Rdn 21 f.). Der Gesetzgeber hat sich insoweit ausdrücklich gegen eine Vollrechtsübertragung...mehr

Rz. 401 Sofern im Beschluss keine anderweitigen Anhaltspunkte vorhanden sind oder konkrete Feststellungen über den Entlastungszeitraum getroffen werden, betrifft die Entlastung grundsätzlich nur das zurückliegende Kalenderjahr.[330] Rz. 402 Erfasst von der Entlastung werden dem Grunde nach alle Ersatzansprüche gegen den Verwalter, d.h. vertragliche Ansprüche, deliktische Ansp...mehr

Rz. 14 Einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB hatte der BGH hingegen bislang verneint, wenn das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers infolge eines Mangels am gemeinschaftlichen Eigentum Schaden erleidet.[35] Da der geschädigte Sondereigentümer zugleich Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums ist, durch das der Schaden verursacht w...mehr

Rz. 124 § 20 schließt nicht aus, dass die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung Gegenstand einer Vereinbarung ist (sog. Ausbaurecht).[355] Liegt eine Vereinbarung vor, ist ein Mehrheitsbeschluss für die Legitimation der baulichen Veränderung ("Ob") nicht mehr erforderlich.[356] Die Reichweite der baulichen Gestattung, mit anderen Worten: in welchem Umfang § 20 Abs. 1 WEG ...mehr

Rz. 40 § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG betrifft diejenigen Klagen, bei denen die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander im Streit stehen. Hierunter fallen etwa Streitigkeiten über eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern sowie Klagen gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Anpassung einer solchen (§ 10 Abs. 2 WEG). Rz. 41 Erfasst werden auch ...mehr

Rz. 55 Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst auch die erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.[242] Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Abs. Nr. 1 von der GdWE grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird.[243] Rz. 56 Der Vergleichsmaßstab für den plan...mehr

Rz. 162 Ist eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung legitimiert, besteht ein verschuldensunabhängiger Anspruch wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Beseitigung gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, den aber nach § 9a Abs. 2 allein die GdWE geltend machen kann.[535] Die Auswahl unter den geeigneten Maßn...mehr

Rz. 129 Grundsätzlich können auch einzelne Wohnungseigentümer durch eine Pflichtverletzung bei der Führung der Beschluss-Sammlung einen Schaden erleiden. Die Verletzung des Verwaltervertrags kann allerdings nach neuem Recht nur Schadensersatzansprüche gegen die GdWE nach sich ziehen, die ihrerseits aber beim Verwalter regressieren kann. Ähnliches gilt für Pflichtverletzungen...mehr

Rz. 109 Ausgleichspflichtig ist derjenige, zu dessen Gunsten die Duldungspflicht besteht, also entweder die GdWE (in den Fällen des § 14 Absatz 1 Nummer 2) oder ein anderer Wohnungseigentümer (in den Fällen des § 14 Absatz 2 Nummer 2). Rz. 110 Richtet sich der Ersatzanspruch gegen die GdWE, ist er nach § 18 Abs. 1, § 16 Abs. 2 S. 1 aus dem Gemeinschaftsvermögen zu erfüllen.[3...mehr

Rz. 364 Das Vorliegen eines Schuldverhältnisses (vertraglich oder gesetzlich, vgl. Rdn 297 f.), die Pflichtverletzung sowie der Eintritt eines Schadens sind von der GdWE darzulegen und zu beweisen (Hauptbeweis). Gelingt der Hauptbeweis, kann der Verwalter den Gegenbeweis hierzu führen. Rz. 365 Hinsichtlich der Frage, in welcher Höhe ein Schaden durch die Pflichtverletzung ver...mehr

In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 105 Folgende Positionen sind in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Mietausfall und sonstiger entgangener Gewinn.[311] Beide sind nach wie vor im Grundsatz ausgleichsfähige Nachteile. Die hier auf der Grundlage des frühe...mehr

Rz. 197 Der Verwalter hat Gelder zur Erhaltungsrücklage (hierzu siehe i.Ü. § 19 WEG Rdn 116 ff.) – soweit möglich und in möglichst risikoarmen, üblichen Rahmen – verzinslich anzulegen.[160] Dies gilt jedenfalls für höhere Summen, die voraussichtlich nicht zeitnah für größere Erhaltungsmaßnahmen benötigt werden. Grundsätzlich ist der Verwalter zwar nicht verpflichtet, für die...mehr

Rz. 13 Bis zur Abnahme gemäß § 640 BGB (vgl. dazu Rdn 68 ff.) hat der Erwerber Anspruch auf Erfüllung, d.h. auf Herstellung des versprochenen (§ 631 Abs. 1 BGB), also mangelfreien Werkes.[30] Ist das Werk mangelhaft, kann der Erwerber Nacherfüllung verlangen (§§ 634 Nr. 1, 635 BGB), es sei denn, diese ist unzumutbar oder unmöglich (§ 635 Abs. 3 BGB). Der Anspruch auf Nacherf...mehr

Rz. 67 Nach dem Ende des Zitterbeschlusses durch die Entscheidung des BGH vom 20.9.2000[143] wurde das Fehlen der Beschlusskompetenz wohl zum häufigsten Nichtigkeitsgrund in der Praxis. Bis dahin waren Rechtsprechung und Schrifttum fast einhellig davon ausgegangen, dass Beschlussfassungen ohne Beschlusskompetenz zwar anfechtbar seien, aber nach Ablauf der Monatsfrist in Best...mehr

Soll das Arbeitsverhältnis über den vereinbarten Endtermin fortgesetzt werden, so bedarf es grundsätzlich des Abschlusses eines neuen Arbeitsvertrags bzw. einer Vereinbarung darüber, dass das Arbeitsverhältnis (nunmehr als unbefristetes) fortgesetzt wird. Eine solche Vereinbarung kann auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen (konkludent). Das Gesetz sieht dies sogar a...mehr

Rz. 28 Die Pflichten der Wohnungseigentümer, die einheitlich wahrgenommen werden müssen, nimmt gemäß Absatz 2 Fall 3 die GdWE als rechtsfähiger Verband wahr. Hieraus folgt eine gesetzliche passive Prozessführungsbefugnis der GdWE.[104] Die gesetzliche Wahrnehmungsbefugnis der Gemeinschaft verdrängt aber nicht die Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümer und eine etwaige ge...mehr

Rz. 485 Die Täuschung kann durch aktives Tun, aber auch durch Unterlassen erfolgen, sofern eine Aufklärungspflicht besteht. Beispiel für aktives Tun: Der Verwalter hat pflichtwidrig höhere Ausgaben bei einer Maßnahme getätigt, die von den Beschlüssen der Wohnungseigentümer und seinen Kompetenzen im Innenverhältnis nicht gedeckt waren. Um einer Inanspruchnahme durch die GdWE a...mehr

Rz. 62 Von § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG erfasst werden alle Streitigkeiten, die im Zusammenhang mit der Tätigkeit des Verwalters stehen, d.h. seine Rechte und Pflichten betreffen. Rz. 63 Als Anwendungsfälle sind etwa die Klage des Verwalters gegen die GdWE auf Vergütung oder Aufwendungsersatz zu nennen; aber auch Klagen der GdWE auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen, Schadenersat...mehr

Rz. 212 Ohne ausdrückliche Ermächtigung (§ 185 BGB) darf der Verwalter das Bankkonto der GdWE nicht kostenpflichtig überziehen oder in anderer Weise einen Kredit für die GdWE aufnehmen.[174] Dies gilt nicht nur im Innen-, sondern gem. § 9b Abs. 1 S. 1 WEG auch im Außenverhältnis. Der Verwalter benötigt deshalb zur Kreditaufnahme bei der Besorgung seiner Geschäfte einen ermäc...mehr

Rz. 7 Der Verwalter ist das exekutive Organ der GdWE,[5] durch den die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens und Eigentums, die der Gemeinschaft obliegt (§§ 9a Abs. 3, 18 Abs. 1 WEG), erfolgt (§ 27 Abs. 1 WEG). Rz. 8 Das Verhalten des Verwalters ist daher der GdWE nach § 31 BGB analog zuzurechnen. Rz. 9 Seine Vertretungsmacht im Außenverhältnis folgt aus § 9b WEG; die Re...mehr

Rz. 102 Ist ein Beschluss nichtig, so ist er nicht durchzuführen.[87] Der Verwalter ist auch nicht berechtigt, einen nichtigen Beschluss durchzuführen, da letzterer keine Rechtswirkungen entfaltet. Rz. 103 Vollzieht er dennoch einen nichtigen Beschluss kann eine Haftung auf Schadenersatz gegenüber der GdWE in Betracht kommen, sofern dem Verwalter ein Fahrlässigkeitsvorwurf ge...mehr

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Rz. 342 Zumindest in der Anfangszeit wird kaum ein Vermögensbericht fehlerfrei sein. Ist der Bericht fehlerhaft, hat der Eigentümer einen Anspruch gegen die GdWE auf Korrektur.[807] Fehlt der Bericht ganz, ist insoweit ebenfalls die GdWE zu verklagen. Die Vollstreckung dürfte sich als vertretbare Handlung nach § 887 ZPO richten, denn der Vermögensbericht ist kein Rechenschaf...mehr

Rz. 95 Der Verwalter ist sowohl berechtigt als auch verpflichtet, einen (nicht nichtigen) Beschluss durchzuführen, auch wenn er noch nicht bestandkräftig geworden ist. Dies gilt auch dann, wenn dieser bereits angefochten worden ist.[83] Rz. 96 Erst dann, wenn der Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt oder dessen Durchführung im Wege einer einstweiligen Verfügung außer ...mehr

Rz. 72 Die Norm ist weit auszulegen und betrifft alle Streitigkeiten, die – neben dem erforderlichen personellen Bezug – einen inneren Zusammenhang zu seiner Verwaltungstätigkeit aufweisen.[40] Unerheblich ist, ob die entsprechende Anspruchsgrundlage dem WEG-Recht entstammt (z.B. § 27 WEG) oder aus anderen Normen folgt; z.B. aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag resultiert...mehr

Rz. 592 Die in § 626 Abs. 2 BGB vorgesehene Kündigungsfrist von zwei Wochen ist für das Wohnungseigentumsrecht zu modifizieren.[435] Ihre Einhaltung erscheint schon aufgrund der regelmäßigen Einberufungsfrist von drei Wochen (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG) problematisch. Deshalb findet die Frist nur mit der Maßgabe Anwendung, dass die Kündigung innerhalb einer angemessen kurzen Zeit ...mehr

Rz. 95 Die Prüfung der internationalen Zuständigkeit erfolgt von Amtswegen.[51] Rz. 96 Grundsätzlich ist auch die internationale Zuständigkeit anzunehmen, wenn nach dem deutschen Recht eine örtliche Zuständigkeit besteht.[52] Rz. 97 Etwas anderes gilt nur, wenn es vorrangig zu beachtende Regelungen gibt, wie sie etwa innerhalb der EU oder mit der Schweiz bestehen. Rz. 98 Im Gel...mehr

Rz. 397 Ein Verwaltervertrag, der gegen gesetzliche Verbote i.S.d. § 134 BGB (z.B. § 1 PreisklauselG), § 138 BGB oder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, ist nichtig. Rz. 398 Auch ein Vertrag, der die Bestellung eines nicht bestellungsfähigen Verwalters vorsieht, ist insgesamt unwirksam (hierzu vgl. Rdn 19 ff.). Rz. 399 Sind nur einzelne Abreden oder...mehr

Rz. 203 Zu den Maßnahmen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gehört das allgemeine Zahlungsmanagement, worunter auch die Entgegennahme von Geldern fällt.[168] Rz. 204 Dies betrifft etwa die Entgegennahme von Hausgeldern, von Sonderumlagen und Erhaltungsrücklagebeiträgen, Mieten aus der Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums usw. Rz. 205 Leistungen an die GdWE – gleich welcher Art – si...mehr

Rz. 422 Zunächst ist festzuhalten, dass der Verwalter, sofern er im Namen der GdWE Willenserklärungen für und gegen diese abgibt oder annimmt, dem Dritten gegenüber im Grundsatz nicht selbst haftet. Da die Vertretungsmacht im Außenverhältnis grundsätzlich unbeschränkt ist (§ 9b Abs. 1 WEG), scheidet eine Haftung auf Erfüllung zumeist aus.[362] Rz. 423 Im Zusammenhang mit dem ...mehr

Rz. 542 Die GdWE und der Verwalter können sich bei Abschluss des Verwaltervertrages darüber einigen, ob sie dem Verwalter bereits bestehende Ansprüche gegen ihn (etwa auf Schadenersatz) erlassen. Auch ein Vergleich über vergangene Ansprüche ist möglich.[406] Ob ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer hierüber ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vom Einzel...mehr

Rz. 380 Unvertretbar ist eine Handlung, die nicht durch einen Dritten vorgenommen werden kann, wobei das Hindernis sowohl aus tatsächlichen als auch rechtlichen Gründen vorliegen kann.[271] Ansprüche, die vor der Reform zum 1.12.2020 häufig gegen den Verwalter gerichtet waren (z.B. auf Gewährung von Einsicht in Unterlagen), sind gegen den Verband zu richten und nach § 888 ZP...mehr

Rz. 42 Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerber wirtschaftlich nicht in der Lage sein wird, seinen Beitrag zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu leisten[157] (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 2 Abs. 1 WEG) und sein Sondereigentum instand zu halten (§ 14 WEG). Dies ist etwa der Fall, wenn das Einkommen des Erwerbers unterhalb oder nur knapp oberhalb ...mehr

Rz. 486 Neben einer Täuschung und einem hierauf beruhenden Irrtum verlangt der objektive Tatbestand auch eine Vermögensverfügung. Eine Vermögensverfügung ist jedes Tun, Dulden oder Unterlassen, das sich unmittelbar vermögensmindernd auswirkt und ist auch dann zu bejahen, wenn ein Anspruchsberechtigter infolge einer Täuschung oder unterlassenen Aufklärung (trotz Aufklärungspfl...mehr

Rz. 132 Nach dem Katalog des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. war der Verwalter ausdrücklich berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Rz. 133 Hieran hat sich durch die Neufassung der Norm zum 1.12.2020 nichts geändert. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass di...mehr

Rz. 485 Für die Zeit der Untersagung der Amtsausübung durch einstweilige Verfügung hat der Verwalter keinen Vergütungsanspruch.[370] Rz. 486 Leistet die GdWE aufgrund einer unwirksamen Preisklausel (z.B. bei unzulässiger Preisanpassung) kann sie die zu viel entrichtete Vergütung bzw. die zu viel entrichteten Aufwendungen nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zurückverlangen. Rz. ...mehr

Rz. 22 Ist die Zustimmung des (amtierenden) Verwalters erforderlich, hat dieser seine Verwaltereigenschaft gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Die Erteilung der Zustimmung in beglaubigter Form folgt als Nebenpflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis.[115] Dafür genügt nach § 26 Abs. 4 WEG die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschlu...mehr

Rz. 431 Ob der Verwalter Dritten unmittelbar auf Schadenersatz infolge einer unerlaubten Handlung haftet, hängt davon ab, ob und inwieweit er für Verletzungen an deren Rechten und Rechtsgüter verantwortlich ist. Rz. 432 Verletzt eine konkrete Handlung, die im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit steht, d.h. ein aktives Tun, des Verwalters die Rechte oder Rechtsgüter eines Dritte...mehr