Fachbeiträge & Kommentare zu Modernisierung

Rz. 14 § 264a Abs. 1 Nr. 2 HGB erweitert die Haftung über eine direkte Beteiligung einer natürlichen Person auch auf Beteiligungsstrukturen, die durch die indirekte Beteiligung einer oder mehrerer Ges. gekennzeichnet sind. Diese Zwischengesellschaften müssen in der Rechtsform der Personengesellschaft (also i. d. R. einer OHG oder KG, aber auch der EWIV, der GbR[1] oder der P...mehr

Rz. 1 Die Personenhandelsgesellschaften weisen in Teilen besondere gesellschaftsrechtliche Strukturen auf, sodass eine vollumfängliche Übernahme der Vorschriften der §§ 264 ff. HGB für haftungsbeschränkte Personenhandelsgesellschaft nicht möglich ist. Dieser Tatsache trägt § 264c HGB Rechnung, indem die Vorschriften der §§ 264 ff. HGB verändert und ergänzt werden.[1] Rz. 2 §...mehr

Rz. 13 Gem. Abs. 1 sind als Abschlussprüfer generell nur Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüffungsgesellschaften sowie für die Prüfung mittelgroßer GmbH (§ 267 Abs. 2 HGB) und mittelgroßer KapCoGes (§ 264a HGB) auch vereidigte Buchprüfer und Buchprüfungsgesellschaften zugelassen. Mit der Reform des GmbH-Rechts durch das MoMiG[1] ist die Möglichkeit einer vereinfachten Gründu...mehr

Rz. 196 Eine Modifikation liegt vor, wenn ein immaterieller VG erweitert oder wesentlich über seinen ursprünglichen Zustand hinaus verbessert wird. Erweiterungen äußern sich in zusätzlichen betrieblichen Einsatz- oder Nutzungsmöglichkeiten im Vergleich zum ursprünglichen Zustand des VG. Zu einer wesentlichen Verbesserung führen Maßnahmen, die die Gebrauchsfähigkeit des immat...mehr

Rz. 30 Die Regelungen bauen auf den gesellschaftsrechtlichen Vorgaben auf. Diese sehen vor, dass die Mitglieder des vertretungsberechtigten Organs verpflichtet sind, einen Jahresabschluss aufzustellen.[1] Mit diesem muss sich der Aufsichtsrat bzw. die Gesellschafterversammlung auseinandersetzen (§ 42 Abs. 2 GmbHG, § 111 Abs. 2 AktG). Neben diesen "internen" Informationsempfä...mehr

Rz. 86 Durch das Gesellschaftsrecht kann es im Zusammenhang mit dem EK weitere Forderungsposten in der Bilanz geben. Dazu zählen eingeforderte, noch ausstehende Kapitaleinlagen, Forderungen gegenüber Gesellschaftern einer GmbH oder einer Ges. i. S. d. § 264a HGB wie auch eingeforderte Nachschüsse.[1] Es wird empfohlen, diese Posten gesondert auszuweisen. Gem. § 272 Abs. 1 Sat...mehr

Rz. 1 Mit Umsetzung der unionsrechtlichen Übernahmerichtlinie[1] haben MU i. S. d. § 290 HGB, die einen organisierten Markt i. S. d. § 2 Abs. 7 WpÜG von ihnen ausgegebene stimmberechtigte Aktien in Anspruch nehmen, im Konzernlagebericht über übernahmerelevante Belange zu berichten. Die mit diesem Gesetz eingeführten Berichtspflichten waren erstmals auf Konzernabschlüsse und ...mehr

Rz. 36 Der Gesetzeswortlaut stellt seit den Änderungen durch das CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetz auf die Mitglieder des vertretungsberechtigten Organs der KapG ab. Bis dahin wurde von den gesetzlichen Vertretern gesprochen. Diese Formulierung ist historisch zu erklären, weil die Norm ursprünglich nur für KapG galt und später auf die KapCoGes ausgeweitet wurde. Diese sind vom...mehr

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Rz. 60 Erfasst wird der Abschluss nach § 242 Abs. 3 HGB (§ 242 Rz 7 ff.). Folglich umfasst er die Bilanz und die GuV. Dieser wird gem. § 264 Abs. 1 HGB für alle KapG und KapCoGes um den Anhang ergänzt. Unerheblich ist, ob es sich um ein volles Gj oder um ein Rumpf-Gj handelt. Ferner zählen hierzu die Jahresbilanz i. R. d. Liquidation, die Abwicklungsbilanz nach § 279 Abs. 2 ...mehr

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Rz. 3 Nach § 315d Satz 2 HGB ist § 289f HGB entsprechend anzuwenden. Die Konzernerklärung zur Unternehmensführung gem. § 315d i. V. m. 289f Abs. 2 HGB umfasst die Erklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex durch den Vorstand und Aufsichtsrat gem. § 161 Abs. 1 AktG (sog. Entsprechenserklärung), eine Bezugnahme auf die Internetseite der Gesellschaft, auf der der Vergütun...mehr

Rz. 1 Nach § 264 Abs. 1 HGB haben mittelgroße und große KapG (§ 267 Abs. 2 und 3 HGB) sowie mittelgroße und große Personenhandelsgesellschaft i. S. d. § 264a Abs. 1 HGB, sofern sie als TU nicht nach § 264 Abs. 3 bzw. § 264b HGB befreit sind, einen Lagebericht aufzustellen. Unt, die dem PublG unterliegen, haben, sofern es sich bei ihnen nicht um Einzelkaufleute (EKfl.) oder r...mehr

Rz. 16 § 315e Abs. 1 HGB bestimmt den Umfang der anzuwendenden Vorschriften auf den internationalen Konzernabschluss eines MU, das einen organisierten Markt in Anspruch nimmt. Neben den internationalen Rechnungslegungsvorschriften sind auf diesen Konzernabschluss ergänzend auch nationale Vorschriften anzuwenden.[1] Die Angaben nach Abs. 1 müssen mit dem HGB und den IFRS zwei...mehr

Willenserklärungen maßgebend Von der GrESt erfasst wird das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, das auf den Eigentumsverschaffungsanspruch an einem inländischen Grundstück gerichtet ist. Dazu zählt in erster Linie der Abschluss eines Grundstückskaufvertrags. Aber auch alle anderen auf Übertragung inländischen Grundstückseigentums gerichteten Verträge, z. B. Tausch-, Über...mehr

§ 1 Abs. 3a GrEStG lautete bis 30.6.2021: "Soweit eine Besteuerung nach Absatz 2a und Absatz 3 nicht in Betracht kommt, gilt als Rechtsvorgang im Sinne des Absatzes 3 auch ein solcher, aufgrund dessen ein Rechtsträger unmittelbar oder mittelbar oder teils unmittelbar, teils mittelbar eine wirtschaftliche Beteiligung in Höhe von mindestens 95 vom Hundert an einer Gesellschaft,...mehr

Allgemeines Gehört zum Vermögen einer Gesellschaft ein inländisches Grundstück[2], stellt eine Veränderung der Beteiligungen grundsätzlich keinen grunderwerbsteuerbaren Rechtsträgerwechsel dar. Abweichend von diesem Grundsatz sieht § 1 Abs. 3 GrEStG in folgenden Fällen eine fingierte Grundstücksübertragung als gegeben an: Fingierte Grundstücksübertragung bei schuldrechtlicher V...mehr

Den Übergang eines Grundstücks von einer "alten" auf eine "neue" Personengesellschaft fingiert § 1 Abs. 2a GrEStG, wenn sich innerhalb von 10 Jahren der Gesellschafterbestand der "alten" Personengesellschaft unmittelbar oder mittelbar dergestalt ändert, dass mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Personengesellschaft Personengesellschaften i. S. d. § 1 ...mehr

Zweifelhaft ist, welche Rechtsfolge gilt, wenn die Modernisierung nicht vom "Vermieter", sondern vom Rechtsvorgänger des Vermieters veranlasst wird. Praxis-Beispiel Vermieterwechsel nach Modernisierung Ein solcher Fall kann gegeben sein, wenn der Vermieter modernisiert, die leer stehende Wohnung sodann veräußert und der Erwerber einen Mietvertrag abschließt. Der Wortlaut des § ...mehr

Dieser Begriff entspricht den Regelungen in § 555b Nr. 1, 3, 4 und 5 BGB. Dies bedeutet nicht, dass jede Modernisierung im Sinne dieser Vorschriften zugleich § 556f Satz 2 BGB erfüllt. Denn diese Regelung enthält als weiteres Merkmal den Begriff "umfassend". Nach der Gesetzesbegründung ist eine Modernisierung umfassend, "wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Glei...mehr

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 %[1] der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.[2] Dieser Erhöhungsbetrag wird umgangssprachlich häufig als "Modernisierungszuschlag" bezeichnet, obwohl es sich keineswegs um einen neben der Miete geschuldeten Betrag, sondern um eine Mieterhöhung handelt. Hat der Vermieter im vora...mehr

Die Vorschrift gilt zunächst dann, wenn der Vermieter von der Mieterhöhungsmöglichkeit des § 559 BGB Gebrauch gemacht hat. Weiter besteht die Möglichkeit zur Berücksichtigung der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen auch dann, wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – von einer Mieterhöhung Abstand genommen hat. Gleiches gilt, wenn die Miete nach der Modernisi...mehr

Die Berechnungsmethode nach § 556e Abs. 2 BGB besteht nur dann, wenn die Modernisierung "in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses" durchgeführt wurde. Dies hat zur Folge, dass bei länger zurückliegenden Modernisierungen die Neuvermietungsmiete lediglich nach § 556d Abs. 1 BGB oder § 556e Abs. 1 BGB ermittelt werden kann, wobei für die Feststellung der ortsübl...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 2 BGB vereinbaren, so ist er seit dem 1.1.2019 nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter über den Umfang der Modernisie...mehr

Die Regelung gilt zunächst für die Fälle, in denen eine Altbauwohnung entmietet, umfassend modernisiert und sodann erneut vermietet wird. Wichtig Erste Vermietung, nicht Erstbezug entscheidend Maßgeblich ist nicht der Erstbezug nach der Modernisierung[1], sondern die erste Vermietung. Deshalb gilt keine Mietbegrenzung, wenn die Wohnung nach der Modernisierung zunächst vom Eigen...mehr

Eine Mietermodernisierung spielt im Rahmen des § 556 Abs. 2 BGB keine Rolle; dies folgt unmittelbar aus dem Wortlaut des § 556e Abs. 2 BGB, wonach vorausgesetzt wird, dass "der Vermieter" die Modernisierung durchgeführt hat.mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556e Abs. 2 BGB vereinbaren, so ist er seit dem 1.1.2019 nach § 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter lediglich verpflichtet, den Mie...mehr

Bisher hatte der Gesetzgeber auf die Rechtsprechung nur punktuell reagiert (z. B. zur Sicherung des Grundstücksverkehrs § 899a BGB und § 47 Abs. 2 GBO). Um dem sich wandelnden Bedarf gerecht zu werden, hat sich der Gesetzgeber entschlossen, das Recht der GbR grundlegend zu überarbeiten und neu zu regeln. Diese Überarbeitung fand ihren Abschluss in den Änderungen des Gesetzes...mehr

Der zulässige Zuschlag ermittelt sich wie der Mieterhöhungsbetrag gemäß den §§ 559 ff. BGB bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme. Es müssen also insbesondere die gem. § 559 BGB anrechenbaren Kosten sowie der richtige Umlageschlüssel festgestellt und auf die Einhaltung der Kappungsgrenze gem. § 559 Abs. 3a BGB geachtet werden. Es sind nur die auf die Moderni...mehr

Bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung sind §§ 556d und 556e BGB ebenfalls nicht anzuwenden. Für die Folgevermietungen gelten dann die §§ 556d ff. BGB, wobei der Vermieter den Mietzins nach der Vormiete berechnen kann. 7.1 Der Begriff der ersten Vermietung Die Regelung gilt zunächst für die Fälle, in denen eine Altbauwohnung entmietet, umfassend modernisiert...mehr

5.5.1 Allgemeines Um die dann also gem. § 556e Abs. 2 BGB zulässige Weitervermietungsmiete zu ermitteln, muss zunächst die gem. § 556d Abs. 1 BGB für die unmodernisierte Wohnung (also die Wohnung im Zustand vor Durchführung der Maßnahmen) bei Mietvertragsbeginn ermittelt werden, also die hierfür ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %.[1] Zu dieser Miete wird dann der zulässig...mehr

Überblick Die Vorschriften zur sog. Mietpreisbremse gemäß den §§ 556d – 556g BGB wurden durch das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ..." (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21.5.2015 erstmals in das BGB eingefügt und traten zum 1.6.2015 in Kraft. Sie treffen Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Neuabschluss eines Wohnraummiet...mehr

Um die dann also gem. § 556e Abs. 2 BGB zulässige Weitervermietungsmiete zu ermitteln, muss zunächst die gem. § 556d Abs. 1 BGB für die unmodernisierte Wohnung (also die Wohnung im Zustand vor Durchführung der Maßnahmen) bei Mietvertragsbeginn ermittelt werden, also die hierfür ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %.[1] Zu dieser Miete wird dann der zulässige Modernisierungs...mehr

Der Gesetzgeber verfolgt im Wesentlichen 5 Ziele: die Konsolidierung des Rechts der GbR, die Modernisierung des Rechts der Personengesellschaften, eine Behebung des Publizitätsdefizits der GbR, die Flexibilisierung der Haftungsverhältnisse von Angehörigen Freier Berufe und die Herstellung von Rechtssicherheit zu Beschlussmängelstreitigkeiten bei Personenhandelsgesellschaften. Um d...mehr

Nach der Gesetzesbegründung (S. 36) soll zur Auslegung des Begriffs der neu errichteten Wohnung auf § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 WoFG zurückgegriffen werden. Danach fallen unter § 556f Satz 1 BGB Wohnungen, die in einem neuen selbstständigen Gebäude geschaffen wurden; Wohnungen, die im Wege der Sanierung und Modernisierung von ursprünglich unbenutzbaren Räumen geschaffen werden. Hier...mehr

Auf Basis des sog. Mauracher Entwurfs ist ein Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Personengesellschaftsmodernisierungsgesetz – MoPeG) erstellt und verabschiedet worden. Vor allem für die Rechtsform der GbR sind darin umfangreiche Änderungen enthalten. Doch auch für andere Personengesellschaften gibt es einige Neuerungen, die jedoch im Wesentlichen erst...mehr

Zielsetzung Das Bayerische Modernisierungsprogramm (BayModR) fördert die Erneuerung und energetische wie soziale Aufwertung bestehender Mietwohngebäude (mindestens drei Wohnungen) sowie Modernisierungen in stationären Pflegeeinrichtungen. Die Richtlinie wurde 2022 eingeführt, zuletzt im November 2024 angepasst und gilt in der derzeitigen Fassung bis zum 31.12.2026. 3.3.1 Was g...mehr

Auch Modernisierung Gefördert werden: Neubau Maßnahmen unter wesentlichem Bauaufwand (Änderung, Erweiterung, Wiederherstellung von Gebäuden) Ersterwerb von Wohnraum Modernisierung bestehender Wohneinheitenmehr

Adressen Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, Franz-Josef-Strauß-Ring 4, 80539 München, Tel.: 089-2192 02, Mail: buergerservice@stmb.bayern.de, Web: www.wohnen.bayern.de Bayerische Landesbodenkreditanstalt (BayernLabo), Brienner Str. 22, 80333 München, Tel.: 089-2171 08, Mail: info@bayernlabo.de, Web: www.bayernlabo.de Zuständige Stellen für die Förderung ...mehr

Anpassung von Pflegplätzen Gefördert werden projektbezogen Modernisierungs- und Erneuerungsmaßnahmen, konkret: energetische Sanierungen, Instandsetzungen, Barriereanpassungen, wohnwertverbessernde Modernisierungen und – bei Pflegeeinrichtungen – die Schaffung oder Anpassung von Pflegeplätzen. Maßgeblich sind die förderfähigen Modernisierungs- und Erneuerungskosten, die in der...mehr

Stationäre Pflegeeinrichtungen Für stationäre Pflegeeinrichtungen gelten besondere Modalitäten: die Förderung deckt Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen mit eigenständigen Zuwendungswerten. Je nach Maßnahme können Zuschüsse/Beihilfen pro Pflegeplatz im fünfstelligen Bereich liegen; für vollstationäre Dauerpflegeplätze sind Zuwendungen bis zu 60.000 EUR je neu geschaffenen Pla...mehr

Wesentlicher Bauaufwand Gefördert werden Bauvorhaben mit wesentlichem Bauaufwand (§§ 4, 5 WoFG SL): Neubau von Mietwohnungen Änderung, Erweiterung oder Wiederherstellung bestehender Gebäude Ersterwerb innerhalb von zwei Jahren nach Fertigstellung Modernisierung (z. B. Verbesserung von Zuschnitt, Energieeffizienz, Belichtung, Schallschutz, Barrierefreiheit) Die Förderung setzt eine...mehr

Förderdarlehen (zinsgünstig, 1 % p. a.) Bis zu 200.000 EUR Neubau/Ersterwerb: bis zu 3.000 EUR/m2 förderfähiger Wohnfläche Änderung/Erweiterung: bis zu 2.850 EUR/m2 Modernisierung: bis 200.000 EUR je Wohnung Zusatzboni: Barrierefreiheit +100 EUR/m2 (R-Standard +150 EUR/m2 Holzbauweise +100 EUR/m2 Wiederverwendete Bauteile +150 EUR/m2 (mind. 10 % der Fläche) Tilgungszuschuss: Bis zu 45...mehr

Bei rollstuhlgerechter Planung kann die anrechenbare Wohnfläche einer geförderten Wohnung um bis zu 15 m2 erhöht werden (z. B. breitere Bewegungsflächen). Diese Regel verbessert die Kostenansatzbasis für die Förderung (mehr m2 × KOG), ist aber an die DIN-Planung gebunden.mehr

Darlehen Darlehensförderung: Wohnfläche bis max. 50 m2 pro Wohnplatz + 15 m2 für rollstuhlnutzende Personen, anteilige Gemeinschaftsflächen inklusive Zuschussförderung: Zuschüsse Neubau / Ersterwerb: bis 50.000 EUR pro Einzelwohnplatz, bis 80.300 EUR pro Duplex-Wohnplatz Bau unter wesentlichem Aufwand: bis 48.750 EUR pro Einzelwohnplatz, bis 77.800 EUR pro Duplex-Wohnplatz Ohne Ba...mehr

Zielsetzung Bayerns soziale Wohnraumförderung setzt auf ein ausgewogenes, auf einkommensschwächere Haushalte zugeschnittenes Modell: Die einkommensorientierte Förderung (EOF) zielt darauf ab, dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu schaffen – mit einer Kombination aus zinsgünstigen Darlehen, Förderzuschüssen und Mietentlastung. Zielsetzung & Mechanik Anspruchsberechtigte Die Förderung...mehr

Wohnungsbau und Ersterwerb Bis zu 2.000 EUR/m2 Fördersatz Neubau/Ersterwerb: bis 2.000 EUR/m2 Fördersatz Änderung/Erweiterung/Wiederherstellung: bis 1.800 EUR/m2 Barrierefreiheit Modernisierung Mindestens 10.000 EUR Bemessungsgrundlage: nach Investitionskosten, Mindestinvestition 10.000 EUR Max. Förderdarlehen je Wohneinheit: 200.000 EUR Instandsetzungsmaßnahmen sind ebenfalls förder...mehr

Bis zu 10.000 EUR Für die behindertengerechte Anpassung bestehenden Wohnraums (Eigen- oder Mietwohnungen) kann der Freistaat ein leistungsfreies Darlehen bzw. einen Zuschuss gewähren — typischer Wert: bis zu 10.000 EUR pro Maßnahme/Einheit (z. B. für Schwellenfreiheit, Türverbreiterungen, Sanitär-Umbau). Das Programm ist darauf ausgelegt, Eigentümer und Vermieter bei kleinere...mehr

Ohne Rentabilitätsdruck Die aufwendungsorientierte Förderung (AOF) richtet sich – anders als EOF – nicht an einkommensabhängige Mietpreise, sondern ermöglicht eine dauerhaft tragbare Finanzierung durch Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen. Ideal für Mietwohnprojekte ohne Rentabilitätsdruck, aber mit sozialer Ausrichtung. Förderstruktur & Zuschüsse Allgemeiner Zuschuss: bis zu 60...mehr