Fachbeiträge & Kommentare zu Modernisierung

Soll der Mieter verpflichtet werden, für die Zeit der Modernisierung oder auf Dauer die Wohnung zu wechseln, stehen im Grundsatz 2 Gestaltungsmodelle zur Verfügung: Vertragsänderung Die Parteien können zum einen den bestehenden Mietvertrag dahingehend abändern, dass der Vermieter anstelle des ursprünglichen Mietobjekts (vorübergehend oder auf Dauer) ein anderes Mietobjekt zur ...mehr

Ergänzungsbeiträge für die Ersetzung oder Modernisierung der Kanalisation oder einer dazugehörigen veralteten Kläranlage sind wie Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.[1] Das Gleiche gilt für Beiträge, die eine Kommune aufgrund der Ortssatzung von Grundstückseigentümern, deren Grundstück bereits an die Kanalisation angeschlossen ist, für den Bau einer neuen biologischen Kläran...mehr

Der Begriff der "technischen Durchführung" umfasst die Art der Maßnahme und deren Umfang. Nach den gesetzlichen Regelungen für die Ankündigung muss die Modernisierungsankündigung hinreichend genaue Angaben hierzu enthalten.[1] Wichtig Modernisierung richtig ankündigen Entspricht der Inhalt der Modernisierungsvereinbarung den für die Modernisierungsankündigung maßgeblichen Rege...mehr

Wohnraummiete Ein genereller Verzicht des Mieters auf die Minderung ist bei der Wohnraummiete grundsätzlich unwirksam.[1] Eine Ausnahme gilt für Vereinbarungen, die einen konkreten Mangel betreffen. Hinweis Minderungsverzicht bei konkretem Mangel möglich Es kann vereinbart werden, dass der Mieter auf eine Minderung wegen einer konkret bezeichneten Gebrauchsbeschränkung, also z....mehr

4.2.1 Verbesserung einer öffentlichen Entwässerungsanlage Ergänzungsbeiträge für die Ersetzung oder Modernisierung der Kanalisation oder einer dazugehörigen veralteten Kläranlage sind wie Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.[1] Das Gleiche gilt für Beiträge, die eine Kommune aufgrund der Ortssatzung von Grundstückseigentümern, deren Grundstück bereits an die Kanalisation anges...mehr

Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter auf das Recht zur fristlosen Kündigung verzichtet, dürfte wirksam sein, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigungen hinreichend genau bezeichnet sind. Diese muss der Mieter sanktionslos hinnehmen. Ein genereller Kündigungsverzicht für alle während der Modernisierung eintretenden Gebrauchsbeschränkungen dürfte dagegen unwirksa...mehr

Werden bereits vorhandene Erschließungseinrichtungen ersetzt oder modernisiert, führen die sog. ­Ergänzungsbeiträge nicht zu nachträglichen Anschaffungskosten des Grund und Bodens, sondern zu Erhaltungsaufwendungen, es sei denn, das Grundstück wird hierdurch ausnahmsweise in seiner Substanz oder in seinem Wesen verändert.[1] Der Charakter eines Grundstücks wird vornehmlich d...mehr

Der Begriff der Anschaffungskosten setzt einen Erwerbsvorgang voraus (= Aufwendungen, die dazu dienen, einen bereits bestehenden Vermögensgegenstand von einem anderen zu erwerben). Dagegen sind Herstellungskosten die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für...mehr

Mit dem Abschluss der Lohn- und Vergütungstarifverhandlungen haben sich die Tarifvertragsparteien des öffentlichen Dienstes im Januar 2003 auf eine Prozessvereinbarung verständigt, wonach bis Anfang 2005 das gesamte Tarifrecht des öffentlichen Dienstes reformiert werden sollte. Am 9.2.2005 haben sich der Bund und die Vereinigung der kommunalen Arbeitgeberverbände (VKA)[1] in ...mehr

Durch den Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung wird der Mietvertrag nachträglich ergänzt, abgeändert oder modifiziert. Eine besondere Form sieht § 555f BGB nicht vor. Die Vereinbarung kann also auch mündlich getroffen werden. Wichtig Beweis Wählen Sie aus Beweisgründen immer die Schriftform. Bei Gewerbemietverträgen mit längerer Laufzeit als 1 Jahr ist gem. § 550 BGB Sch...mehr

§ 555f BGB setzt weiter voraus, dass die Regelungen "aus Anlass" von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden. Die Vorschrift ist gedanklich um den Zusatz zu ergänzen, dass es sich um konkrete Maßnahmen handeln muss. Hinweis Planungsstadium erforderlich Es genügt nicht, dass der Vermieter irgendwann modernisieren will. Der Beginn der Maßnahmen muss zwar nicht ...mehr

Die Straßenbaukostenbeiträge zur Umgestaltung einer bestehenden Straßenanlage zu einer verkehrsberuhigten Zone (bauliche Veränderung des Straßenbelags und der Gehwege) und für die Umgestaltung einer Straße zu einer Fußgängerzone (Fußgängerstraße) sind nach der Rechtsprechung des BFH[1] i. d. R. als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften sofort abziehbar.mehr

Wichtig Nur nach Vertragsabschluss Bei der Wohnungsmiete können solche Vereinbarungen erst nach Vertragsschluss getroffen werden. Dies gilt auch für bereits geplante Maßnahmen und selbst dann, wenn mit der Modernisierung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits begonnen wurde. Eine einschränkende Auslegung ist nicht möglich, weil die jeweiligen Regelungen über das Verbot abw...mehr

Ist ein Grundstück bereits durch eine Zuwegung erschlossen, können nachträgliche Erschließungsbeiträge, die eine Stadt oder Gemeinde für den Ausbau einer neuen, die bisherige Zuwegung ersetzende Straße erhebt, als Werbungskosten abgezogen werden. Dies gilt auch für den Fall, dass die bisherige Zuwegung lediglich in Form eines öffentlichen Feld- oder Waldwegs bestand und die ...mehr

Solche Ansprüche sind denkbar, wenn durch ein schuldhaftes Verhalten der mit der Modernisierung beauftragten Handwerker ein Schaden entsteht. Ein Verschulden der Handwerker ist dem Vermieter zuzurechnen (§ 278 BGB). Eine Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit kann dem Vermieter nicht im Voraus erlassen werden (§ 276 Abs. 3 BGB). Wohnraummiete Bei der Wohnraummiete ist der...mehr

Hierunter fallen alle Regelungen über die Höhe der nach der Modernisierung geschuldeten Miete einschließlich der Betriebskosten. Wird eine bestimmte Miethöhe vereinbart, richtet sich die Zulässigkeit der Vereinbarung nach § 557 Abs. 1 BGB. Die Begrenzungen des § 558 BGB (Wartefrist, Kappungsgrenze), die in §§ 558a ff. BGB geregelten Vorschriften über die Form und Begründung ...mehr

Sind nachträgliche Herstellungsarbeiten an einem Wirtschaftsgut so umfassend, dass hierdurch ein anderes Wirtschaftsgut entsteht, beginnt eine neue AfA-Reihe. Ist durch Baumaßnahmen ein anderes Gebäude entstanden, das kein Neubau ist, ist die weitere AfA entweder nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG oder nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und der tatsächlichen Nutzungsdauer des entstandenen...mehr

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen bilden unabhängig von ihrer Höhe Herstellungskosten, wenn sie für eine Erweiterung i. S. v. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB entstehen. Eine Erweiterung liegt vor: bei der Aufstockung eines Gebäudes[1]; bei der Errichtung eines Anbaus[2]; bei der Vergrößerung der nutzbaren Fläche[3]; bei der Vermehrung der Substanz des Gebäudes.[4] Nach der...mehr

Überblick Aufwendungen, die durch die Absicht veranlasst sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, sind nicht als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn es sich um Herstellungskosten handelt. Herstellungskosten sind nur im Wege der AfA zu berücksichtigen. Welche Aufwendungen zu den Herstellungskosten zählen, bestimmt sich auch für die Einkünfte aus Vermietun...mehr

Die in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG genannten Abschreibungssätze beruhen auf fiktiven Nutzungsdauern. Das Gesetz geht zudem typisierend davon aus, dass die in den Abschreibungssätzen unterstellte Nutzungsdauer von Gebäuden mit jedem Eigentümerwechsel neu beginnt. Da die Nutzungsdauer auf den jeweiligen Eigentümer zu beziehen ist, kann sich ein über der typisierten Nutzungsdauer li...mehr

Nach dem in § 255 Abs. 2 HGB geregelten Begriff der Herstellung bedeutet Herstellen eines Wirtschaftsguts das Schaffen eines neuen, bisher nicht vorhandenen Wirtschaftsguts (Gebäude, Wohnung). Darunter ist – neben der Zweitherstellung und der Funktions-/Wesensänderung jeweils vorhandener Wirtschaftsgüter – insbesondere die Neu- oder Erst-Herstellung eines Wirtschaftsguts zu ...mehr

Der Begriff der Ausbauten wird in § 17 WoBauG umschrieben, und zwar auch mit Wirkung für das Steuerrecht.[1] Ausbau eines bestehenden Gebäudes ist das Schaffen von Wohnraum durch Ausbau des Dachgeschosses oder durch eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten (z...mehr

Bei Anbauten an ein bestehendes Gebäude sind steuerrechtlich 3 Fälle zu unterscheiden: Es liegen nachträgliche Herstellungskosten eines bereits bestehenden Wirtschaftsguts (Altgebäude) vor. Dies ist der Fall, wenn der Anbau zu den gleichen Zwecken wie der Altbau genutzt wird und beide Gebäudeteile bautechnisch und funktional in einer Weise zusammengefügt werden, dass sich dad...mehr

Für Zuschüsse zur Modernisierung und Instandhaltung von Wohngebäuden, die aus öffentlichen Mitteln gewährt werden, gelten die Grundsätze für Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln.mehr

Bei einer ertragsteuerlichen Organschaft waren bis zum Jahr 2021 aktive bzw. passive Ausgleichsposten zu bilden, wenn der an den Organträger auf der Grundlage des Ergebnisabführungsvertrags abgeführte handelsbilanzielle Gewinn vom Steuerbilanzgewinn der Organgesellschaft abgewichen ist und die Ursache der Abweichung in der organschaftlichen Zeit begründet war. Dieses System g...mehr

Mit dem Inkrafttreten des MoMiG (Gesetz zur Modernisierung des GmbH-Rechts und zur Bekämpfung von Missbräuchen vom 23.10.2008) sind das Eigenkapitalersatzrecht in Form der §§ 32a, 32b GmbHG a. F. und die dazu parallel entwickelten Rechtsprechungsregelungen weggefallen. Das Eigenkapitalersatzrecht knüpfte an das Merkmal der Krise an. Die Neuregelungen finden sich in der Insolv...mehr

Rz. 92 Der Verpächter muss den Betrieb im Wesentlichen nach der Verpachtung wieder aufnehmen oder fortführen können. Modernisierungen, Umstellungen im Warensortiment, Umstellung von Einzelhandel zu Großhandel, Strukturwandel von gewerblichen zu land- und forstwirtschaftlichen Einkünften u. Ä. durch den Pächter sind allerdings unschädlich. Werden dagegen die wesentlichen Betr...mehr

2.1 Modernisierungsmaßnahmen Rz. 4 Unter den in § 556e Abs.2 aufgeführten Maßnahmen sind sämtliche in § 555b aufgeführten Maßnahmen zu verstehen. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13, GE 2...mehr

1 Absatz 1 Vormiete 1.1 Vormiete Rz. 1 Geschuldete Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässi...mehr

Rz. 6 War die geschuldete Vormiete tatsächlich geringer oder die Modernisierung tatsächlich länger als drei Jahre her – und verstößt die mit dem Neumieter vereinbarte Miete gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1, kann der Mieter seine Zahlungen an den Vermieter hinsichtlich der zukünftig fällig werdenden Mieten auf den höchstzulässigen Teil der Vereinbarung besch...mehr

Rz. 5 Für den Dreijahreszeitraum, in dem die Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind, genügt es, dass das Ende der Bauarbeiten in den Dreijahreszeitraum fällt (so Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 55). Hinweis Berechnung der Dreijahresfrist Die Dreijahresfrist ist vom Beginn des Mietverhältnisses an rückwärts zuermitteln (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 53).mehr

Rz. 4 Unter den in § 556e Abs.2 aufgeführten Maßnahmen sind sämtliche in § 555b aufgeführten Maßnahmen zu verstehen. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13, GE 2015, 245; BGH, Urteil v. 3.3...mehr

Erheblich komplexer als die Besteuerung des laufenden Gewinns nach der Tonnage stellt sich die steuerliche Behandlung des Unterschiedsbetrags dar. Auch wenn, wie oben dargestellt, dieser Unterschiedsbetrag bei Anwendung der aktuellen Rechtslage keine so erhebliche Bedeutung mehr hat, soll dennoch das Problem dargestellt werden, da die alte Rechtslage immer noch für Unsicherh...mehr

Begriff Die sog. Tonnagebesteuerung nach § 5a EStG stellt entgegen der oftmals verwendeten Bezeichnung keine eigenständige Steuer dar, sondern ist vielmehr eine besondere Art der Gewinnermittlung für Handelsschiffe im internationalen Verkehr; die Tonnagebesteuerung wird nur auf Antrag des Steuerpflichtigen angewendet. Statt der üblichen Gewinnermittlung nach § 5 Abs. 1 oder ...mehr

Rz. 7 Den Vermieter trifft die (negative) Beweislast z.B. dafür, dass es sich nicht um Instandsetzungsarbeiten gehandelt hat, wie hoch die Kosten der Modernisierungsmaßnahme waren und – im Falle einer modernisierenden Instandsetzung – auch hinsichtlich der Aufteilung der Kosten auf den Modernisierungs- und den Instandhaltungsanteil (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 63).mehr

Rz. 1 Achtung Wohnraummiete Die Vorschriften der §§ 556d ff. gelten nur für den Bereich der Wohnraummiete. Auf Gewerbemietverhältnisse finden die Vorschriften keine Anwendung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d Rn. 18). Auf Mischmietverhältnisse sind die Vorschriften der §§ 556d ff. anwendbar, wenn die Wohnraumnutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parte...mehr

Rz. 3 Voraussetzung für eine Mietpreisbegrenzungsverordnung ist ein angespannter Wohnungsmarkt. Das Gesetz nennt einige Beispiele für Indikatoren, die jedoch nicht abschließend und für die Länder nicht verbindlich sind. Hierzu gehören Kriterien wie: ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen; angemessene Bedingungen bei der ausreichenden Versorgung der Bevölkeru...mehr

4.1.1 Grundsätze Nach § 555b Nr. 4a BGB zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen auch solche bauliche Veränderungen, durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nr. 33 TKG angeschlossen wird. Zunächst stellt der Anschluss an das Glasfasernetz nach § 555b Nr. 4a BGB dann eine Modernisierungsmaßnahme dar, ...mehr

Rz. 68 Wer ist zur Drittmittelanrechnung verpflichtet? Bezieht sich die Anrechnungspflicht auch auf den Wohnungserwerber? Besteht die Anrechnungspflicht nur im laufenden Mietverhältnis oder gilt sie auch bei Vertragsschluss über eine schon modernisierte Wohnung? Sind die Drittmittel einmal, unbegrenzt bei jeder Mieterhöhung oder nur in dem durch den Fördervertrag vorgegebenen Z...mehr

Rz. 67 Wer kann die Miete bei Modernisierung erhöhen, wer ist zur Anrechnung von Drittmitteln verpflichtet? Nach § 559 Abs. 1 ist der Vermieter zur Mieterhöhung nach Modernisierung berechtigt, der die baulichen Maßnahmen durchgeführt hat, also der auch der Bauherr war (LG Berlin, Urteil v. 30.11.2010, 63 S 107/10, GE 2011, 339). Damit ist derjenige gemeint, der die baulichen M...mehr

Rz. 66 Die bis zur Mietrechtsreform maßgeblichen Vorschriften der §§ 2 und 3 MHG sahen vor, dass bei Mieterhöhungen Kürzungsbeträge zu berücksichtigen seien. Gemeint waren damit dem Vermieter zugeflossene verbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, aber auch Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen oder von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistungen. Fü...mehr

Rz. 54 Wie auch sonst in § 558 ist zur Kappungsgrenze allgemein von Miete die Rede. Die Ausgangsmiete ist mithin unabhängig von der jeweiligen Mietstruktur festzulegen. Miete ist also entweder die vereinbarte Brutto- oder Nettomiete. Bei der Inklusivmiete sind also nicht zur Berechnung der Kappungsgrenze von 20 % Betriebskostenanteile abzuziehen. Auf der anderen Seite sind b...mehr

Rz. 50 Die Kappungsgrenze gilt nur für Mieterhöhungen nach § 558. Daraus ergibt sich im Umkehrschluss, dass Mietvereinbarungen bei Neuvermietungen nicht erfasst werden. Der Gesetzgeber hat im BGB eine entsprechende gesetzliche Regelung (vgl. für die Vergangenheit z. B. § 3 GVW-Berlin und Art. 2 § 2 MÜG für den Übergang von der Preisgebundenheit zur Miete nach MHG) nicht gesc...mehr

Nach § 555b Nr. 4a BGB zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen auch solche bauliche Veränderungen, durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nr. 33 TKG angeschlossen wird. Zunächst stellt der Anschluss an das Glasfasernetz nach § 555b Nr. 4a BGB dann eine Modernisierungsmaßnahme dar, wenn die Mietsac...mehr

Das Gesetz regelt keine ausdrückliche Duldungspflicht des Mieters bezüglich der Schaffung der gebäudeinternen Kabelinfrastruktur. Insoweit sind daher die Vorgaben der §§ 555c f. BGB zu beachten. Nach § 555c Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Modernisierungsankündigung muss Ang...mehr

Rz. 39 Diese Begriffsnutzung hat sich zu § 5 WiStG eingebürgert. Danach kommt es auf die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen an. Es wird auf entsprechende Teilmärkte nach objektiven Vergleichbarkeitskriterien abgestellt. Personenbezogene Teilmärkte (Studentenwohnungen, Wohngemeinschaften, Ausländerwohnungen) bleiben unberücksichtigt (vgl. Beuermann, a...mehr

Rz. 5 Unberücksichtigte Erhöhungen Wie schon früher, bleiben Erhöhungen nach den §§ 559 – 560 (bis 2001: §§ 3–5 MHG) unberücksichtigt. Demgemäß setzen Mieterhöhungen nach durchgeführter Modernisierung und wegen Veränderungen von Betriebskosten, auch wegen gestiegener Betriebskosten bei einer vereinbarten Brutto-Kaltmiete, die Wartezeit nicht in Gang. Das gilt auch bei einem v...mehr

Rz. 17 Art Mit dem Wohnwertmerkmal "Art" ist insbesondere die Struktur des Hauses und der Wohnung erfasst (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 51). Zur Struktur gehört insbesondere die Frage, ob die Wohnung in einem Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus liegt; ebenfalls spielen Merkmale der Baustruktur, wie Mehrfamilienfachwerkhaus, Stadtvilla, Plattenbau (Both in Herrle...mehr

Bei Auslandstätigkeiten in Staaten, mit denen kein DBA besteht, kann trotzdem eine Steuerbefreiung der Auslandsbezüge in Betracht kommen. Unter den Voraussetzungen des Auslandstätigkeitserlasses[1] bleibt der im Ausland bezogene Arbeitslohn bei der inländischen Besteuerung außer Ansatz. Er unterliegt jedoch bei der inländischen Einkommensteuer dem Progressionsvorbehalt.[2] O...mehr

Überblick Das Wirtschaftsministerium hat eine neue Berechnung vorgelegt: Danach wird die CO2-Einsparung mit dem aktuellen Gebäudeenergiegesetz (GEG) geringer ausfallen als gedacht. Im "Worst Case"-Szenario nehmen Hauseigentümer Abstand vom Heizungstausch. Das Bundeswirtschaftsministerium (BMWK) hat am 7. September eine neue Berechnung zur CO2-Einsparung vorgelegt: Danach sin...mehr