Fachbeiträge & Kommentare zu Modernisierung

Die Aufdachdämmung erfolgt von außen, d. h. hier muss erst das Dach abgedeckt werden und die Dämmung wird zwischen den Dachsparren aufgebracht. Nach Einbringung der Dachdämmung wird das Dach dann wieder mit der Dacheindeckung, z. B. Dachziegeln, versehen. Der Vorteil der Aufdachdämmung liegt darin, dass im obersten Geschoss kein Platz verloren geht, weil die Dämmung von außen...mehr

Nachdem durch die Anbringung einer Wärmedämmung in aller Regel nachhaltig Endenergie eingespart wird, liegt eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB vor, die den Vermieter zur Durchführung der Maßnahme berechtigt und den Mieter zur Duldung verpflichtet. Der Vermieter kann gemäß §§ 559 ff. BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöh...mehr

Musterschreiben: Modernisierung, Ankündigung (umfassende Dämmmaßnahme) Mietverhältnis Blumenstr. 6, IV. OG Mitte, 80000 München Mit...mehr

Musterschreiben: Modernisierung, Ankündigung (Außendämmung) Mietverhältnis Blumenstr. 1, 80000 München Modernisierungsankündigung g...mehr

Die Anbringung einer Wärmedämmung an der Außenwand des Gebäudes ist in der Regel eine Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB. Eine Wärmedämmung bewirkt, dass weniger Wärme aus den Räumen entweicht, sodass man im Endeffekt weniger heizen muss. Außerdem verringert sich bei Anbringung einer Wärmedämmung das Risiko der Schimmelbildung un...mehr

Der Anspruch betrifft elektrisch betriebene Fahrzeuge, also Elektroautos, Hybride, jedoch auch elektrisch betriebene Zweiräder. Er umfasst alle notwendigen Maßnahmen, insbesondere die Verlegung von Leitungen, die Installation einer Wallbox sowie von Messeinrichtungen (Stromzähler), aber auch Eingriffe in die Stromversorgung und Telekommunikationsleitungen. Der Mieter ist verp...mehr

Tritt später ein Mangel an der Mietsache auf, zum Beispiel Schimmelbildung, Wasserschäden, Baulärm in der Nachbarschaft, Mängel an der Ausstattung oder den Einrichtungen der Mietsache, ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, diese zu beseitigen. Bei Auftreten von Mängeln an der Mietsache kann darüber hinaus die Miete gemäß § 536 Abs. 1 Nr. 1 BGB geminder...mehr

Bei Anbringung einer Wärmedämmung können bis zu 20 % an Heizenergie eingespart werden. Es gibt verschiedene Arten der Wärmedämmung von Außenwänden. Wenn das Haus über Hohlräume in den Außenwänden verfügt, z. B. ein zweischaliges Außenmauerwerk, kann eine sogenannte "Kerndämmung" oder "Einblasdämmung" erfolgen. Dabei werden in das Mauerwerk Löcher gebohrt und die Dämmstoffe, z...mehr

Höchstrichterlich noch nicht entschieden sind die derzeit durchaus oft praktizierten Fälle, in denen ein Vermieter auf dem Dach seines Mehrfamilienhauses eine Photovoltaikanlage errichtet und den hierdurch gewonnenen Strom (jedenfalls teilweise) den Mietern zur Verfügung stellt – entweder über die sogenannten "Mieterstrommodelle" oder darüber, dass die Versorgung gemeinschaf...mehr

Überblick Das Thema Elektromobilität ist allgegenwärtig und wird als bedeutender Anteil am Klimaschutz sowie zur Erreichung der Klimaschutzziele angesehen. Die Neuzulassung von Elektroautos in Deutschland hat inzwischen Rekordwerte erreicht. Im Jahr 2022 wurden 470.500 reine Elektroautos zugelassen. Im Jahr 2003 waren es noch 28. Die E-Mobilität beginnt und endet aber nicht ...mehr

Demgegenüber erfolgen die Untersparrendämmung oder Zwischensparrendämmung von innen. Die Dacheindeckung kann hier bestehen bleiben. Die Dämmung erfolgt nur im obersten Geschoss zwischen den Dachsparren. Bei der Zwischensparrendämmung werden die Dämmmaterialien zwischen den Sparren angebracht, bei der Untersparrendämmung unterhalb der Dachsparren. Zumeist wird die Zwischenspar...mehr

Ein Nachteil der Innendämmung liegt darin, dass die Wohnfläche etwas verkleinert wird und insoweit auch ein Eingriff in die Mietsache erfolgt, die zu einer dauerhaften Änderung des vertragsgemäßen Zustands (Wohnfläche) führt. Kalziumsilikatplatten (oder Klimaplatten) sind in der Regel zwischen 30 mm und 80 mm stark. Die Wohnfläche dürfte sich daher nur unerheblich verringern....mehr

Im Verhältnis zu Nachbarn gibt es verschiedene landesgesetzliche Vorschriften, wie etwa § 23a des Nachbargesetzes Nordrhein-Westfalen oder Art. 46a des BayAGBGB, wonach der Eigentümer eines Grundstücks zu dulden hat, dass auf einer Grenz- oder Kommunmauer nachträglich eine Wärmedämmung aufgebracht wird. Der BGH hat hierzu entschieden, dass die landesgesetzlichen Vorschriften...mehr

Überblick Der Gesetzgeber bietet derzeit nur sehr aufwendige, bürokratische und sperrige Vorgaben für eine sinnvolle Installation von Photovoltaikanlagen in Mehrfamilienhäusern an. Da Photovoltaikanlagen in der Regel nur der Erzeugung von Solarstrom und damit der Einsparung von Primärenergie dienen, nicht aber der Einsparung von Endenergie, ist eine Modernisierungsumlage auf...mehr

Eine Innendämmung kommt in Betracht bei älteren Gebäuden, etwa wenn eine besonders gestaltete Fassade vorliegt, oder beispielsweise bei Fachwerkhäusern, bei denen eine Außendämmung nicht in Frage kommt, weil die Fassade nicht verändert werden soll. Innendämmungen werden teilweise auch angebracht, um die Oberflächentemperatur in Räumen zu erhöhen, etwa um Schimmelbildung zu v...mehr

Der vermietende Wohnungseigentümer muss, wenn sein Mieter einen Anspruch auf Elektromobilität geltend macht, einen Antrag zur Eigentümerversammlung zum Zweck der Beschlussfassung über die Genehmigung der baulichen Veränderung stellen.[1] Der Mieter kann diesen Anspruch nicht direkt gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Er hat nur einen Anspruch gegenüb...mehr

Der BGH hat inzwischen auch entschieden, dass nicht nur konkret fällige Instandsetzungskosten von den umlagefähigen Baukosten in Abzug zu bringen sind, sondern ein Abzug auch stattzufinden hat, wenn noch kein konkreter Instandsetzungsbedarf besteht. Danach ist ein Abzug sogenannter fiktiver Instandsetzungskosten vorzunehmen.[1] Nach dieser Entscheidung verbietet es sich bei F...mehr

Die Kommentierung ist derzeit noch sehr zurückhaltend. In der Regel wird die Maßnahme als Maßnahme zur Einsparung von Primärenergie nach § 555b Nr. 2 BGB betrachtet, sodass die Anschaffungskosten einer Photovoltaikanlage nach wohl herrschender Meinung nicht gemäß §§ 559 ff. BGB mit 8 % der Baukosten auf den Mieter umgelegt werden können. Achtung Unklare Rechtslage Die Thematik...mehr

5.1 Modernisierungsankündigung Die Voraussetzungen einer Modernisierungsankündigung ergeben sich aus § 555c BGB. Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisieru...mehr

Gemäß § 535 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Es handelt sich um eine sogenannte Kardinalpflicht des Vermieters. Was vertragsgemäß ist, richtet sich zunächst nach den Regelungen im Mietvertrag. Häufig fehlen jedoch konkrete Vereinbarungen. Hinweis Technisch...mehr

In Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich häufig die Frage, ob ein Eigentümer auf seinem Balkon ein sogenanntes Balkonkraftwerk anbringen darf. In einem vom Landgericht Bamberg[1] entschiedenen Fall hatte ein Eigentümer einen Antrag zur Wohnungseigentümerversammlung gestellt, ein Balkonkraftwerk anbringen zu dürfen. Das Landgericht Bamberg hat diesen Anspruch abgelehnt....mehr

Etwas anderes gilt aber im Rahmen der Elektromobilität. Gemäß § 554 BGB kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die der E-Mobilität, der Barrierereduzierung oder dem Einbruchsschutz dienen. Dem Mieter steht insoweit ein Anspruch gegen seinen Vermieter auf Erlaubnis zur Durchführung von baulichen Veränderungen an der Mietsache zu. § 554 BGB g...mehr

Wie ausgeführt wird die Innendämmung teilweise zur Bekämpfung von Schimmelbildung verwendet. Sofern eine solche Maßnahme durchgeführt wird, handelt es sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine Maßnahme der Instandsetzung, also eine sogenannte Erhaltungsmaßnahme gemäß § 555a BGB, die der Mieter dulden muss – vorausgesetzt, es liegt ein Mangel vor. Nach der Re...mehr

Im Rahmen der Erlaubniserteilung hat eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Vermieters und denjenigen des Mieters stattzufinden. Aufseiten des Vermieters ist insbesondere sein sogenanntes Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Je größer der Eingriff, desto gewichtiger ist das Interesse des Vermieters. Auf finanzielle Interessen wird sich der Vermieter nur se...mehr

Im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts kann die Anbringung einer Wärmedämmung gemäß § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Es handelt sich dabei um eine bauliche Veränderung. Hier gilt der Grundsatz, dass die Kosten einer baulichen Veränderung von demjenigen Eigentümer zu tragen sind, dem die bauliche Veränderung gestattet wurde oder der sie durchgeführt h...mehr

Für den Bereich des Dachgeschosses ist auch auf die gesonderte Verpflichtung nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) hinzuweisen. Gemäß § 47 GEG muss der Eigentümer eines Wohngebäudes oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz genügen, so dämmen, dass der Wärmdurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 W/(m2K) nicht überschreitet. Wah...mehr

Bei den ansatzfähigen Baukosten im Rahmen der Mieterhöhung stellt sich bei der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems häufig folgende Konstellation dar: Die Außenfassade ist bereits in größeren Teilen schadhaft und müsste saniert werden. Der Gebäudeeigentümer entschließt sich daher, anstelle eines neuen Fassadenanstrichs gleich eine Wärmedämmung anzubringen. Es handelt sic...mehr

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Dämmung der Kellerdecken gibt es nicht. Dennoch ist die Dämmung einer ungedämmten Kellerdecke, insbesondere bei unbeheizten Kellerräumen, eine effektive und meist kostengünstige Maßnahme zur Energieeinsparung. Wenn der Keller nach außen dicht ist und keine Feuchtigkeitsprobleme bestehen, so kann eine Kellerdämmung von innen erfolgen. Allerd...mehr

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies gilt für alle Maßnahmen im Sinne von § 555b Abs. 1 Nr. 3, 4, 5 oder 6 BGB, also für Maßnahmen der energetischen Modernisierung, der Reduzierung des Wasserverbrauchs, der Gebrauchswerterhöhung der Mietsache, der Verbesserung der allgem...mehr

Im Gegensatz zu den eben beschriebenen baulichen Maßnahmen, die im Rahmen der Errichtung einer Photovoltaikanlage im Wesentlichen dazu dienen, den Betriebsstrom des Gebäudes zu verringern, gibt es auch die sogenannten echten Mieterstrommodelle. Hinweis "Echtes" Mieterstrommodell Hierbei wird in der Regel Strom durch Photovoltaikanlagen erzeugt und direkt dem Mieter zur Deckung...mehr

Das GEIG ist am 25.3.2021 in Kraft getreten und gilt für alle genehmigungs- und nicht genehmigungsbedürftigen baulichen Vorhaben (§§ 16, 17 GEIG). Sinn und Zweck des Gesetzes ist, die Nutzung von Elektrofahrzeugen zu fördern. Es sieht im Wesentlichen die Verpflichtung zur Bereitstellung von Leitungsinfrastruktur, insbesondere von Leerrohren, ferner von Ladeinfrastruktur (Wal...mehr

Wenn der Vermieter nach Installation einer Photovoltaikanlage den hieraus gewonnenen Solarstrom lediglich in das allgemeine Stromnetz einspeist, so kommt diese Maßnahme den Mietern nicht zugute. Es stellt sich schon deshalb die Frage nicht, ob die Kosten des gewonnen Stroms auf die Mieter umgelegt werden können, da der Strom nur eingespeist wird. Beim reinen Einspeisemodell h...mehr

Hinweis Keine tatsächlich anfallenden Kosten, keine Abrechnung nach BetrKV Eine Abrechnung der Heiz- und Wärmeenergie nach der Heizkostenverordnung scheidet bei einer Wärmepumpe kombiniert mit Photovoltaikanlage schon deshalb aus, weil der Vermieter nur ihm konkret entstehende Kosten abrechnen darf, bei der Erzeugung von Solarstrom aber gerade keine solchen Kosten entstehen. ...mehr

Der Austausch älterer durch neue Fenster gleich welchen Materials, d. h. Kunststoff, Aluminium, Holz oder einer Konstruktion aus Holz und Aluminium, führt in aller Regel zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie. Aktuell werden häufig Fenster aus Holz und Aluminium verwendet, da die Aluminiumkonstruktion nach außen witterungsbeständig ist und das im Inneren befindliche Holz...mehr

Der Austausch von einfach verglasten Fenstern durch Fenster mit Wärmeschutzverglasung mit 2 oder 3 Schreiben ist eine Modernisierungsmaßnahme. Die Maßnahme führt zu einer dauerhaften und damit nachhaltigen Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache und verpflichtet den Mieter zur Duldung.[1] Wenn moderne Fenster mit einem erhöhten Schallschutz eingebaut werden, so ...mehr

Im Rahmen einer Fenstermodernisierung sollte der Immobilieneigentümer auf eine ausreichende Luftzirkulation achten. Es kommt häufig vor, dass bei einem reinen Fensteraustausch die Gefahr erhöhter Feuchtigkeit und Schimmelbildung besteht. Deswegen sind am Markt diverse Fenster mit Lüftungsvorrichtungen erhältlich. Nach einem Fensteraustausch sollte der Mieter im Übrigen darauf...mehr

Die Voraussetzungen einer Modernisierungsankündigung ergeben sich aus § 555c BGB. Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zü...mehr

Bei Fenstermodernisierungen ist im Übrigen im Rahmen der Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB regelmäßig die Thematik relevant, in welchem Zustand sich die Fenster vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahme befunden haben.[1] Wenn die Fenster bereits instandsetzungsbedürftig waren, so liegt nach der Rechtsprechung beim Austausch sanierungsbedürftiger Fenster eine sogenannte mo...mehr

Eine Ausnahme hiervon regelt das Mietrechtsänderungsgesetz aus dem Jahr 2013. Nach § 536 Abs. 1a BGB ist der Mieter für die Dauer von 3 Monaten nicht zur Mietminderung berechtigt, wenn der Vermieter eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB durchführt. Dies gilt nur für energetische Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie fü...mehr

Sofern mit der baulichen Maßnahme gleichzeitig Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden, zum Beispiel weil die Fassade bereits in erheblichem Umfang schadhaft war und der Putz herabbröckelte, müssen die für die Instandsetzung anfallenden Kosten im Rahmen der Mieterhöhungserklärung abgezogen werden. Es dürfen nur Kosten für die Modernisierungsmaßnahme, nicht aber für gleic...mehr

Neben der bestehenden Mieterhöhungsmöglichkeit um nur noch 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, wurde in § 559 Abs. 3a BGB eine Kappungsgrenze eingeführt: Grundsätzlich ist der Vermieter zwar berechtigt, die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Gemäß § 559 Abs. 3a BGB darf sich aber die Miete nach Durchführung von Modernisierun...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift ist mit Art. 1 des Gesetzes zur Strukturreform im Gesundheitswesen (GRG) v. 20.12.1988 (BGBl. I S. 2477) zum 1.1.1989 in Kraft getreten. Ihre Vorläuferregelung (§ 368p RVO) war bereits ein Teil dessen, was allgemein unter Kassenarztrecht (heute Vertragsarztrecht) mit Selbstverwaltungscharakter verstanden wird. Mit dem Gesetz über die 19. Anpassung der Le...mehr

Gemäß § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Im Rahmen dieses Härteeinwands hat also grundsätzlich eine Abwägung stattzufinden. Gemäß § 55...mehr

Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung erläutern, inwiefern die von ihm durchgeführte bauliche Maßnahme eine Modernisierungsmaßnahme ist. Je umfangreicher die baulichen Maßnahmen sind, desto ausführlicher sollten die Ausführungen sein. Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa...mehr

Nach früherer Rechtsprechung wurden teilweise sehr hohe Anforderungen an die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme gestellt. Der Gesetzgeber hat sich aber im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertretenen Maßstäbe abgesenkt.[1] Danach...mehr

Sofern eine Maßnahme der energetischen Modernisierung vorliegt, sind Mietminderungen durch die Einführung des § 536 Abs. 1a BGB für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen.[1] Insoweit werden regelmäßig auch keine Minderungen oder Mietausfälle eintreten. Wenn es aber um andere Modernisierungsmaßnahmen als um energetische geht, bleibt der Mieter weiterhin zur Minderung bere...mehr

Verstößt der Mieter gegen seine Verpflichtung nach § 555c Abs. 1 BGB, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß nach § 555c BGB angekündigt hat. Durch die Weigerung, Modernisierungsmaßnahmen trotz ordnungsgemäßer Ankündigung zu dulden, verletzt der Mieter se...mehr

Bei allen in Ansatz zu bringenden Kosten muss der Vermieter aber wie ein ordentlicher Kaufmann/Bauherr handeln, d. h. er muss kostenbewusst handeln. Dabei wird ihm ein Ermessensspielraum eingeräumt. Er muss nicht immer den billigsten Handwerker beauftragen, sondern er kann auch auf andere Kriterien zurückgreifen, etwa wie jahrelange ordentliche Zusammenarbeit mit dem Handwer...mehr

Hier einige Einzelfälle im Kontext von Härten und wie die Gerichte dazu entschieden haben: Für den Mieter sind der Ausbau des Dachgeschosses und dessen Verbindung mit seiner Wohnung zumutbar.[1] Der geplante Umbau eines Badezimmers unter Einbeziehung der bisherigen Abstellkammer ist eine Verbesserung der Mietsache und vom Mieter hinzunehmen. Beeinträchtigungen, die im Rahmen d...mehr

Bereits mit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom 1.5.2013 wurde das Recht über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erheblich geändert und den zeitgemäßen gesetzgeberischen Zielen bezüglich Klimaschutz und Energieeinsparung angepasst. Das Kernstück, § 555b BGB, definiert Modernisierungsmaßnahmen gesetzlich. Demnach sind dies bauliche Veränderungen, durch die in Bezug a...mehr