Fachbeiträge & Kommentare zu Modernisierung

Rn 44 Die Erhaltungsrücklage darf – kommt es zu keiner Umwidmung – nicht für die Finanzierung einer baulichen Veränderung eingesetzt werden. Stattdessen müssen die WEigtümer eine Sonderumlage bilden oder die GdW muss ein Darlehen aufnehmen. Alternativ ist es aber auch möglich, zur Finanzierung einer geplanten konkreten oder möglichen abstrakten Modernisierung prospektiv die ...mehr

Rn 1 Durch das G zur Modernisierung des Schuldrechts v 26.11.01 ist in erheblichem Umfang in das bis dato bestehende Verjährungsrecht eingegriffen worden. Den intertemporalen Anwendungsbereich regelt Art 229 § 6 EGBGB. Für die Einzelheiten wird auf die Kommentierung im PWW-Online-Ergänzungsband verwiesen.mehr

Rn 21 Für die Voraussetzungen des Erhöhungsrechtes – va die Durchführung einer Modernisierung iSv § 559 – trifft den Vermieter die Beweislast (BGH NZM 22, 795 [BGH 20.07.2022 - VIII ZR 361/21] Rz 49).mehr

Rn 13 Bei der Berechnung ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Rn 8) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (s.a. Siegmund MietRB 20, 121, 127).mehr

Rn 10 § 555b Nr 2 Var 1 dient klima- und energiepolitischen Zielen und muss keinen engeren Bezug zur Mietsache aufweisen (BTDrs 17/10485, 24). Primärenergie ist diejenige Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozesse (Schnittstelle ist die Gebäudehülle, s Rn 4) außerhalb des Gebäudes zur Gewinnung, Umwandlung und Verteilung benötigt wird (zB Bohrung zur Gewinnung von Erdöl, ...mehr

Rn 1 Die Norm regelt das primäre Mängelrecht des Käufers auf Nacherfüllung durch den Verkäufer und das Recht auf zweite Andienung des Verkäufers (§ 437 Rn 15). III wurde mit Inkrafttreten am 1.1.18 durch das ›Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes und zum maschinellen Siegel i...mehr

Rn 11 Handelt es sich um eine WE-Anlage, sind die für die Modernisierung streitenden Interessen anderer vermietender WEigtümer – ebenso wie die ihrer Mieter – nicht zu beachten. Wird das SonderE modernisiert und entstehen dem anderen WEigtümer Nachteile, so kann sein Interesse nicht berücksichtigt werden, und zwar unabhängig davon, ob er erfolgreich gg den modernisierenden W...mehr

Rn 9 Der Mieter soll durch die Modernisierungsankündigung in die Lage versetzt werden, die Auswirkungen auf seine Wohnung einzuschätzen. Sie muss vor diesem Hintergrund zwar klar und transparent beschreiben, womit zu rechnen ist, und ankündigen, um welche Modernisierungsmaßnahme es sich handelt, und was der Mieter durch sie zu erwarten hat (s.a. BGH ZMR 21, 723 Rz 24). Sie m...mehr

Rn 7 Beispiele für energiesparende Maßnahmen können sein: Errichtung eines Blockheizkraftwerkes (BHKW), sofern nicht erneuerbare Primärenergie eingespart wird, Fensteraustausch, zB isolierverglaste Kunststofffenster statt Kastendoppelfenstern (LG Berlin GE 15, 1162), Installation von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, Umstellungen von einer Ofen- auf eine Gasetagenheizu...mehr

Rn 4 Endenergie ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (zB Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die insb für den Mieter erforderliche Nutzenergie (diejenige Menge an Energie, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs, zB erwärmter Raum, warmes Wasser etc, erforde...mehr

Rn 40 ›Wirtschaftliche Verwertung‹ ist die Realisierung eines der Mietsache innewohnenden Wertes (BGH ZMR 04, 428) und basiert einerseits auf Verkauf, Vermietung, Bestellung eines Nießbrauchs oder Erbbaurechts, andererseits auf baulichen Maßnahmen wie Kernsanierung (AG Neustadt/A ZMR 08, 215), Umbau, Modernisierung, Abriss eines Gebäudes (aA zum Abriss eines Gebäudes jetzt B...mehr

Rn 1 § 559b ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschriften sind §§ 3 III, 4 MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Der zum Nachteil des Mieters nach seinen III nicht abdingbare § 559b bestimmt die Anforderungen an eine einseitige Mieterhöhung wegen einer Modernisierung iSv § 555b und den Zeitpunkt, wann der Mieter die erh...mehr

Rn 5 Ist 1. die Modernisierung umgesetzt worden, sind 2. die Voraussetzungen für eine Förderung dem Grunde nach erfüllt und hat der Vermieter 3. aber keine Drittmittel iSv § 559a in Anspruch genommen (zum Begriff § 559a Rn 2) oder waren diese ausgeschöpft, so kann er die jährliche Miete nach Maßgabe des § 559 erhöhen (= 8 %).mehr

Rn 2 Der Mieter hat nach einer wirksamen Ankündigung des Vermieters (§ 555c Rn 2) gem § 555d I grds eine Modernisierungsmaßnahme zu ›dulden‹ (GE 22, 950 Rz 39). Zur Frage, was ›Duldung‹ bedeutet und ob sich der Mieter zur Duldung erklären muss, s grds § 555a Rn 6 ff, die entspr gelten. Keine Duldungspflicht besteht nach II dann, wenn die Modernisierungsmaßnahme (§ 555b) nach...mehr

Rn 1 § 555b ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 ins Gesetz eingefügt (zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4) und mWv 1.12.21 durch das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz v 23.6.21 (BGBl I 1858) sowie durch das ›Heizungsgesetz‹ geändert worden (Vor § 555a Rn 5). Die insgesamt neun genannten Modernisierungsmaßnahmen werden vom Gesetz nicht randscharf ...mehr

Rn 15 Der Bestandsschutz für eine höhere Vormiete oder Modernisierung wird dadurch hergestellt, dass eine Miethöhe, die bei Mietbeginn zulässig gewesen wäre, auch zu einem späteren Zeitpunkt noch als zulässige Miethöhe in jeder Folgestaffel anzusehen ist. Praktische Bedeutung hat dies, wenn der Vermieter mit Rücksicht auf den Mieter nicht sofort bei Beginn der Staffelmietver...mehr

Rn 9 Wie bei den privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 II 1 Nr 2 WEG besteht ein Erlaubnisanspruch für Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (vgl insb § 2 Nr. 1 EmoG) dienen (Horst NZM 22, 313). Hierzu zählen: reine Batterieelektrofahrzeuge, von außen aufladbare Hybridelektrofahrzeuge, Brennstoffzellenfahrzeuge, elektrisch betriebene Zweiräder....mehr

Rn 1 Der durch das SchRModG eingefügte Untertitel 2 enthielt zunächst va das alte G über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften v 16.1.86 (HWiG) in den §§ 312, 312a aF und das FernabsatzG v 27.6.00 in den §§ 312b bis 312d aF. Beide Vorschriftengruppen wie auch § 312i aF dienten der Umsetzung der HausTWRL und der FernabsRL. Durch das VerbrKrRL-UG wurden d...mehr

Rn 1 § 559e ist durch das ›Heizungsgesetz‹ (dazu Vor § 555a Rn 5) ins BGB eingefügt worden und blickt als Tatbestand ausschließlich auf Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr 1a (§ 555b Rn 9a). Die Geltendmachung bestimmt sich nach §§ 559b-559d (§ 559e IV). Er will Anreize für Investitionen in Maßnahmen zur Erfüllung von § 71 GEG sowie die Inanspruchnahme von Förderung setz...mehr

Rn 19 Es bedarf einer Mitteilung über diejenigen Tatsachen, die es dem Mieter ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, ggf mit sachverständiger Hilfe, vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führe...mehr

Rn 1 Der Titel wurde mit dem Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts mWv 1.1.02 in das BGB eingefügt. §§ 481–487 traten an die Stelle des bisherigen TzWrG (dazu etwa Erhardt-Rauch VuR 02, 117; Martinek GS Wolf, 11, 91). Sie dienten und dienen – wie zuvor das TzWrG – der Umsetzung der Richtlinie 94/47/EG. §§ 1–3, 5, 7 und 9 TzWrG fanden in den §§ 481 ff eine Entsprechung. ...mehr

Rn 30 Die Mietvertragsparteien können bei Abschluss des Mietvertrags (BGH NJW 06, 3558 Rz 11; Riecke WuM 21, 10, 15) oder aktuell vereinbaren, dass der Mieter (auch) ›neue‹ Betriebskosten (= Betriebskosten, die erst nach Vertragsschluss entstehen oder durch öffentliche Abgaben neu eingeführt werden), etwa die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, tragen soll (›Mehr...mehr

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietve...mehr

Rn 4 Rechtsfähige Personengesellschaften (§ 14 I, 1059a II) sind aufgrund der Reform durch das MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts v 10.8.21, BGBl I, 3436) die rechtsfähige GbR (§ 705 II), die OHG, KG, PartG (§§ 105 II, 161 II HGB, 1 IV PartGG mit § 705 BGB) sowie die EWIV (Art 1 II EWIV-VO). Da nach den genannten Vorschriften die Gesellschaften ...mehr

Rn 9 Soweit § 558 V greift, der Vermieter also Drittmittel erhält (§ 559a Rn 2), muss das Erhöhungsverlangen die Kürzungsbeträge einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen nennen (BGH NZM 11, 309 Rz 16; NJW 09, 1737 [BGH 01.04.2009 - VIII ZR 179/08]); der reine Abzugsbetrag reicht nicht. Der Vermieter muss angeben, wann er welche Mittel, zu welchem Zweck – M...mehr

Rn 62 Der Vermieter (und ihn ggf begleitende Handwerker, SV, Architekten etc) kann die Mietsache va in folgenden Fällen und unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes – es verstößt gg das Gebot schonender Rechtsausübung, wenn der Vermieter eine Mehrzahl von Besichtigungsgründen zum Gegenstand immer neuer Besichtigungsbegehren macht (AG Hamburg NZM 07, 211) – betreten ...mehr

Rn 11 Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Rn 3) erforderlich gewesen sind oder wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten iSv § 559 (s.a. BGH NJW-RR 23, 371 Rz 13; NZM 22, 795 [BGH 20.07.2022 - VIII ZR 361/21] Rz 18). Erforderlich idS sind zum einen die Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter nach § 535 I 2 verlangen konnte (§ 535 Rn 136a). Bsp: Reparaturen der Fas...mehr

Rn 6 Auswirkungen auf den Endenergiebedarf können am Gebäude befindliche Anlagen zur Nutzung von Sonnen- oder Windenergie haben. Wird die hiermit erzeugte Energie zur Deckung des Energiebedarfs des Gebäudes selbst eingesetzt (zB Erzeugung von Warmwasser mit Hilfe von Solarthermie), muss an der ›Schnittstelle‹ Gebäudehülle (Rn 4) weniger ›zu bezahlende‹ Endenergie beschafft w...mehr

Rn 6 Geschützte Interessen der nach Rn 4 Betroffenen können durch die für die angekündigte Modernisierungsmaßnahme vorzunehmenden baulichen Maßnahmen (Schmutz, Dreck, Erschütterungen, Intensität usw) verletzt werden (AG Bremen WuM 17, 493). Die Belästigungen müssen nicht in den angemieteten Räumen verursacht werden (AG Bremen WuM 17, 493). Je länger die zu duldenden Modernis...mehr

(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben....mehr

Rn 14 Unter Beschaffenheit sind Zuschnitt (zB Bauweise und Raumaufteilung) und Zustand, zB Baualter oder Instandhaltungsgrad (BGH NZM 24, 235 [BGH 28.11.2023 - VIII ZR 77/23] Rz 17), zu verstehen (LG Berlin GE 07, 1636, 1637). Modernisierte Altbauten sind grds mit dem Jahr der ersten Bezugsfertigkeit anzusetzen (aA LG Berlin GE 07, 1636, 1637: Zeitpunkt der Errichtung). Sie ...mehr

(1) 1Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine...mehr

Rn 1 § 556e I, der nach hM verfassungsgemäß ist (BGH ZMR 20, 629 Rz 79), ist Ausdruck des Bestandsschutzes (BGH v 18.12.24 – VIII ZR 16/23, Rz 22; WuM 23, 603 [BGH 05.07.2023 - VIII ZR 94/21] Rz 51) und Folge aus Art 14 GG, § 556e II privilegiert hingegen vorausgegangene Modernisierungsmaßnahmen. Zweck der §§ 556d ff ist nicht die Absenkung bereits vereinbarter Mieten, sonde...mehr

Rn 1 § 555c ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 ins Gesetz eingefügt worden; zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4 und Rn 5. Eine Modernisierungsankündigung dient dem Schutz des Mieters. Zum einen soll ihm ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden baulichen Veränderungen (§ 555 Rn 2) einzustellen; zum anderen wird er durch das...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] Historische Entwicklung vor Einführung des § 6. Bis zur Einführung des § 6 kannte das deutsche Steuerrecht keine gezielte[2] gesetzliche Möglichkeit,[3] bei der Verlegung des Wohnsitzes eines Gesellschafters mit wesentlicher Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft im Zeitpunkt der Wohnsitzverlegung eine Besteuerung der stillen Reserven durchzuführen, auc...mehr

Rn 1 Das Sonderkündigungsrecht des § 555e ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 ins Gesetz eingefügt worden; zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4. Die Vorgängervorschrift ist § 554 I 2, der v 1.9.01– und 30.4.13 – anwendbar war. Die Veränderung des Wortlauts dient der besseren Verständlichkeit (BTDrs 17/10485, 22). Er ist Schutzvorschrift und Korrelat zum...mehr

Rn 2 Fehlt eine Modernisierungsankündigung, ist sie unvollständig oder in erheblicher Weise fehlerhaft, was schon der Fall sein soll, wenn der Umfang der Duldungspflicht in einem Anhang der Modernisierungsankündigung unzutreffend beschrieben wird (LG Berlin ZMR 19, 275, 276; zw), läuft nach § 555d III 2 die Frist des § 555d III 1 nicht. Weitere Folge kann § 555d V sein. Auch...mehr

Rn 26 Der Bauvertrag, für den seit der Einführung des neuen gesetzlichen Bauvertragsrechts zum 1.1.18 die Sonderregeln in §§ 650a bis 650h gelten, ist weiterhin idR eine Sonderform des Werkvertrags, bei dem die Herstellung des Bauwerks, einer Außenanlag oder einzelner Teile hiervon (vgl § 650a) selbst dann im Vordergrund steht, wenn der Unternehmer sämtliche hierfür erforder...mehr

Rn 6 Die Jahressperrfrist wird nicht durch Mieterhöhungen nach einer Modernisierung (§ 559) oder wegen Veränderungen von Betriebskosten (§ 560) ausgelöst. Dies gilt auch dann, wenn eine Mieterhöhung auf den in § 559 genannten Gründen beruht, jedoch einvernehmlich vereinbart worden ist (BGH NJW 08, 2031 [BGH 09.04.2008 - VIII ZR 287/06] Rz 10; NJW 07, 3122 [BGH 18.07.2007 - V...mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] Zeitlicher Anwendungsbereich des § 1 nach § 21 AStG n.F. Die Fassung des § 1 nach den Änderungen des AbzStEntModG[2] und ATADUmsG[3] (vgl. zu Einzelheiten 14.2 ff.) gilt, erstmalig ab dem VZ 2022.[4] Eine Ausnahme gilt für die erweiterte Definition nahestehender Personen gem. § 1 Abs. 2 AStG n.F. für Zwecke des § 4k Abs. 6 EStG, wonach eine rückwirkende ...mehr

Rn 1 § 559 ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13, durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 (Übergangsrecht s jew vor § 555a Rn 4 und Rn 5) sowie das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz v 23.6.21 (BGBl I 1858) mWv 1.12.21 geändert worden. Weitere Änderungen sind Folge des ›Heizungsgesetzes‹ (dazu Vor § 555a Rn 6). Die Vorgängervorschrift ...mehr

Rn 13 Den Anwendungsbereich beschreibt § 557a IV 1. Erfasst sind also auch die Ausnahmen für nach dem 01.10.14 erstmals genutzte und vermietete sowie umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556f) sowie die Sonderregelungen für den Bestandsschutz in Höhe der Vormiete und die Berücksichtigung einer Modernisierung (§ 556e). Nach Art 229 § 35 II EGBGB ist § 557 IV auf eine Staffel ...mehr

Rn 9 Gem Art 14 GG muss der Vermieter berechtigt bleiben, die Miete im angemessenen Rahmen zur Erhaltung des Hausbesitzes zu erhöhen (BVerfG ZMR 80, 202). Das Gesetz verbietet in § 573 I 2 für die Wohnraummiete zwar eine Änderungskündigung, ermöglicht aber als verfassungsrechtliches Korrelat gesetzlich gebundene Mieterhöhungen. Treffen die Vertragsparteien über die Miethöhe ...mehr

Rn 2 Am 14.1.09 ersetzte die Timesharing-RL die RL 94/47/EG. Um Regelungslücken zu schließen, wurde va der Anwendungsbereich erweitert (s.a. Schubert NZM 07, 665). Erfasst werden jetzt auch die Vermarktung, der Verkauf und der Wiederverkauf von Teilnutzungsrechten, langfristigen Urlaubsprodukten sowie von Tauschverträgen. Zudem wurde der Begriff des Teilzeitnutzungsrechtes w...mehr

Rn 15 § 559 IIIa ist durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 in das Gesetz eingefügt worden (zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4). Er will die Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierung nach oben hin absolut und für Mieter vorhersehbar begrenzen (BTDrs 19/4672, 31). Die Bestimmung einer grds absoluten Kappungsgrenze, die nicht an die Höhe der bisherigen...mehr

Rz. 132 [Autor/Stand] Fremdvergleichsgrundsatz als Tatbestandsvoraussetzung und als Einkünftekorrekturmaßstab. Nach § 1 Abs. 1 Satz 1 sind Einkünfte aus Geschäftsbeziehungen zwischen nahestehenden Personen zu berichtigen, sofern die Einkünfte dadurch gemindert werden, dass Bedingungen, insbesondere Preise (Verrechnungspreise) zugrunde gelegt worden sind, die von denen abweic...mehr

Rn 23 Für wenige europäische Gesellschaftsformen ( EWIV, SE, Europäische Genossenschaft) macht einheitliches unionsrechtliches Sachrecht in EU-Verordnungen die Anwendung von IntGesR zT entbehrlich, s jeweils mwN die Darstellungen bei MAHIntWirtR/Wegen/Mossler § 11 Rz 272–373 (mit einer statistischen Übersicht zur SE in Rz 276f); Ulmer/Behrens/Hoffmann Einl B Rz 297 f, 299 ff ...mehr

Rz. 869 [Autor/Stand] Aufgabe des eingeschränkten Anwendungsbereichs der TNMM. Nach den VWG-Verfahren waren die geschäftsvorfallbezogene Nettomargenmethode wie die geschäftsvorfallbezogene Gewinnaufteilungsmethode zwar grundsätzlich anerkannt,[2] sie kamen allerdings nur subsidiär zu den Standardmethoden zur Anwendung.[3] Der Anwendungsbereich der geschäftsvorfallbezogenen N...mehr

Rz. 13.3 [Autor/Stand] Konkretisierung des Fremdvergleichsgrundsatzes. Durch Art. 7 UntStRefG 2008 v. 14.8.2007[2] wurde § 1 Abs. 1 um zwei Sätze erweitert, die den Fremdvergleichsgrundsatz gesetzlich definieren. Hintergrund der Änderung war, dass der Gesetzgeber zum einen das Bedürfnis hatte, den Fremdvergleichsgrundsatz gesetzlich zu regeln.[3] Inhaltlich wird der Fremdver...mehr

Rn 35 Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn der Erklärende Formfehler gemacht hat. Inhaltliche Fehler führen demgegenüber nicht zu formaler Unwirksamkeit und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage (Rn 38), sondern sind iRd Begründetheit zu prüfen (BGH NJW 08, 848 [BGH 10.10.2007 - VIII ZR 331/06] Rz 18). Rn 36 Ein formaler Fehler ...mehr