Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 7.2 Der Begriff der umfassenden Modernisierung

Paula Oberndorfer

Dieser Begriff entspricht den Regelungen in § 555b Nr. 1, 3, 4 und 5 BGB. Dies bedeutet nicht, dass jede Modernisierung im Sinne dieser Vorschriften zugleich § 556f Satz 2 BGB erfüllt. Denn diese Regelung enthält als weiteres Merkmal den Begriff "umfassend". Nach der Gesetzesbegründung ist eine Modernisierung umfassend, "wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint".

Die Gesetzesbegründung nimmt insoweit auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG Bezug. Diese Regelung stellt darauf ab, ob eine Altbauwohnung "unter wesentlichem Bauaufwand" modernisiert worden ist. Damit bieten sich für die Auslegung von § 556f Satz 2 BGB zwei Kriterien an, nämlich

zum einen der Zustand der Wohnung nach der Modernisierung und
zum anderen der hierfür erforderliche Aufwand.

Wichtig

Zustand der Wohnung und Bauaufwand als Kriterium

Hinsichtlich des Zustands (qualitatives Element) ist zu verlangen, dass die Wohnung in der sanitären und technischen Ausstattung sowie im Schall- und Wärmeschutz einer Neubauwohnung entspricht. Von einem wesentlichen Bauaufwand (quantitatives Element) kann gesprochen werden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Beide Prüfungskriterien sind dabei grundsätzlich von gleichem Gewicht.^{^[1]}

Das Zustands- und das Aufwandskriterium müssen zudem kumulativ vorliegen. Diese strengen Anforderungen zeigen, dass der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2 BGB nur ausnahmsweise vorliegen wird.

[1] BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18.

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen