Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwaltung

Rn 32 Ein Mietvertrag oder mietvertragliche Abreden können selbstverständlich auch konkludent (schlüssig) getroffen (BGH ZMR 14, 965 Rz 19; WuM 14, 546 Rz 12; NZM 14, 748 Rz 19; NJW 10, 1133 Rz 14) und auch geändert werden (zur Miethöhe vgl § 557 Rn 6; zu Umlagevereinbarungen § 556 Rn 11, § 556 Rn 12 und § 556 Rn 29). Ob ein schlüssiges Verhalten als Willenserklärung zu wert...mehr

Rn 21 Nach der Rspr des BGH sind einem Bankangestellten, der einen disparischen Scheck mit einem Scheckbetrag von mindestens 5.000 DM hereinnimmt, die in den Kontounterlagen verfügbaren Informationen über den Arbeitgeber des Einreichers zuzurechnen (BGHZ 135, 202, 208). Bei der Entgegennahme der Zahlung des Drittschuldners einer gepfändeten Forderung durch die Bank ist diese...mehr

Rn 26 Grundstücks- und Unternehmenskaufverträge (dazu Koppmann BB 14, 1673, 1675f) sind der wesentliche Anwendungsfall für die Rspr zur personalen Zurechnung des Wissens Dritter auf va den Verkäufer. Die Zurechnungsnorm des § 166 I (BGHZ 168, 64, 68; Staud/Schilken § 166 Rz 7) wird über Vertreter hinaus auf sog Wissensvertreter ausgedehnt (BGHZ 117, 104, 106 f; ausf § 166 Rn...mehr

Lohnzahlungen an den Ehegatten für laufende Hausverwaltung, für Hausmeistertätigkeiten oder auch für einzelne Reparaturarbeiten können prinzipiell bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abgesetzt werden. Allerdings muss der Immobilienbesitz einen gewissen Umfang haben, damit die Beschäftigung eines Angehörigen überhaupt glaubhaft ist und der Ver...mehr

Steht z. B. ein Steuerpflichtiger in mehreren Arbeitsverhältnissen, wird der Arbeitnehmer-Pauschbetrag nur einmal gewährt. Ob der Werbungskosten-Pauschbetrag anwendbar ist oder die Werbungskosten in tatsächlicher Höhe berücksichtigt werden, ist bei derselben Einkunftsart einheitlich zu entscheiden. Praxis-Beispiel Arbeitnehmer-Pauschbetrag bei mehreren Arbeitsverhältnissen Ein...mehr

In dem vom LG Hanau entschiedenen Fall wies die Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung aus, die der Vermieter bei Mietende mit der Kaution verrechnete. Der Mieter, der inzwischen umgezogen war, forderte vom Vermieter zur Überprüfung von dessen Kautionsabrechnung die Übersendung von Belegkopien und klagte nach Weigerung des Vermieters auf Rückzahlung der Kaution. Amtsgeri...mehr

Rz. 11 Voraussetzung des Unterlassungsanspruchs ist in der Regel, dass der Vermieter den Mieter zunächst abmahnt (Schmidt-Futterer/Flatow, § 541 Rn. 1). In der Abmahnung muss der Mieter aufgefordert werden, den beanstandeten, vertragswidrigen Gebrauch einzustellen (LG Aachen, Urteil v. 18.9.1987, 5 S 207/87, WuM 1988, 55). Die Abmahnung muss die vertragswidrige Handlung gena...mehr

Rn 4 Abs 1 S 1 schützt die für drei Arten von Aufwendungen unentbehrlichen Mittel. Erfasst werden zunächst die zur laufenden Unterhaltung des Grundstücks erforderlichen Kosten. Hierzu gehören die Kosten für Wasser- und Energieversorgung, Müll- und Abwasserentsorgung, Straßenreinigung und Winterdienst, öffentlichen Abgaben, wie Steuern und Anliegerbeiträge, Pflichtversicherun...mehr

Rn. 139 Stand: EL 183 – ET: 08/2025 Geld oder geldeswerte Güter, die für Rechnung und im Namen eines Dritten (offene Stellvertretung, § 164 BGB; sog durchlaufende Posten; vgl § 4 Abs 3 S 2 EStG) vereinnahmt werden, sind nicht Einnahmen des Vertreters, sondern solche des Vertretenen, da sie wirtschaftlich nicht in das Vermögen des Vertreters gelangen, vgl BFH v 20.07.1983, VII...mehr

Rz. 173 Wenn der Rechtsanwalt vorgerichtlich an der Gestaltung eines Vertrages mitwirkt, so kann diese Tätigkeit mithilfe des RVG abgegolten werden. Insbesondere billigt das RVG dem Rechtsanwalt in Anm. 2.3. (3) VVR RVG auch die Entstehung der Geschäftsgebühr für die Mitwirkung bei der Gestaltung eines Vertrags zu. Rz. 174 Eine Mitwirkung ist auf jeden Fall gegeben, wenn der ...mehr

Rz. 21 Die Inhalte von Rechnungen nach dem RVG werden durch zwei Grundnormen bestimmt. Gebührenrechtlich ist dies § 10 RVG. Steuerrechtlich ist es § 14 UStG. § 10 RVG fordert vom Rechtsanwalt eine konkrete Mitteilung der Berechnung der Gebühren. Dabei sind anzugeben:mehr

Nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB kann der Vermieter auch außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Auch hier bedarf es vor der Kündigung keiner Abmahnung. Praxis-Beispiel Verzug über mehr...mehr

In einer WEG müssen verschiedene Akteure zusammenwirken, damit eine energetische Sanierungsmaßnahme erfolgreich umgesetzt werden kann. Dadurch entsteht im Vergleich zum Vorgehen eines einzelnen Eigentümers zusätzliche Komplexität. Wohnungseigentümer Da die Maßnahmen in der Regel das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der zentrale Entsc...mehr

Energetische Sanierungsmaßnahmen betreffen in der Regel das Gemeinschaftseigentum der WEG, deshalb müssen damit verbundene Entscheidungen in der Eigentümerversammlung getroffen werden. Bis zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 war eine Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig, wenn mehr als 50 % der Miteigentumsanteile vertreten waren. Allein daran sind ...mehr

In Deutschland sind WEGs nach dem Eigenbesitz die zweitwichtigste Eigentumsform im Segment der Mehrfamilienhäuser, insgesamt rund 9 Mio. Wohneinheiten in Deutschland gehören WEGs. Der Sanierungsstand von Mehrfamilienhäusern im Eigentum einer WEG liegt jedoch deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt. Dies hat mehrere Gründe. Mehrfamilienhäuser, die als WEG organisiert sin...mehr

In einer PV-Anlage wird Sonnenlicht direkt in elektrischen Strom umgewandelt. Dabei geben die Lichtstrahlen (Photonen) einen Teil ihrer Energie an die Elektronen in einem Halbleitermaterial ab. Dadurch werden die Elektronen in Bewegung versetzt, was eine Ladungsverschiebung auslöst, die zu einer elektrischen Spannung führt (photovoltaischer Effekt). Dieser Vorgang findet in ...mehr

Im Fall der Vermieterinsolvenz hat der Mieter ein Aussonderungsrecht. Voraussetzung ist, dass die Kaution auf einem Treuhandkonto angelegt ist. Ist dies nicht der Fall, stellt die Kaution eine einfache Insolvenzforderung dar.[1] Im Fall der Insolvenz der vom Vermieter beauftragten Hausverwaltung hat der Mieter auch dann ein Aussonderungsrecht, wenn der Mieter die Kaution an d...mehr

Abrechnung Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – f...mehr

Grobe Formalbeleidigungen muss sich der Vermieter nicht gefallen lassen. Sie rechtfertigen auch ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Bezeichnet der Mieter seinen Vermieter als "promovierten Arsch", rechtfertigt dies auch ohne vorangegangene Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies insb...mehr

Insbesondere von hochbetagten Mietern können Hausfriedensstörungen ausgehen. Grundsätzlich schützt auch hohes Alter nicht vor einer Kündigung. Werden allerdings Störungen von einem Mieter verursacht, der schon lange im Haus wohnt und nun infolge Alters, Krankheit oder seelischer Beeinträchtigung verhaltensauffällig geworden ist, ist vom Vermieter und den Hausbewohnern ein er...mehr

Künstliche Intelligenz (KI) hat die Immobilienwirtschaft erreicht. Was vor wenigen Jahren noch als Zukunftsmusik galt, ist heute fester Bestandteil vieler digitaler Transformationsprojekte. In der Verwaltungspraxis hingegen zeigt sich ein ambivalentes Bild: Während einige Vorreiter bereits umfangreich KI-gestützte Systeme im Tagesgeschäft nutzen, tun sich andere mit dem Eins...mehr

Rz. 9 Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind dem Mieter anzukündigen. Mieter ist grundsätzlich derjenige, der den Mietvertrag unterschrieben hat. Ist der Mieter eine Einzelperson, braucht die Ankündigung nur ihm gegenüber erfolgen. Sind Mieter mehrere Personen, müssen die Maßnahmen allen gegenüber angekündigt werden. Werden beide Ehegatten im Vertrag als Mieter aufgef...mehr

Der Arbeitgeber und die vor Ort zuständigen Führungskräfte sind verpflichtet, die Brandschutzvorschriften stets einzuhalten, auch wenn das durch viele betriebliche Gründe schwierig ist. Der Hinweis auf fehlenden Platz oder darauf, dass eine Ausstellung im Foyer nur vorübergehend vorgesehen war, wird im Schadensfall keinerlei Haftungsansprüche abwehren (s. u.). Gefragt sind al...mehr

Überblick Balkonkraftwerke boomen, nicht erst seit den Erleichterungen im Mietrecht – oft zum Ärger von Vermietern, wenn sich Mieter bei der Installation nicht an Vorgaben halten. Mancher Streit landet vor Gericht. Ein Grundsatzurteil gibt es nicht. Unklare Vorgaben hinsichtlich der Installation von Balkonkraftwerken sorgen immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermie...mehr

Abgrenzung zu FG Münster: Auch das FG München thematisierte in seinem Urt. v. 16.5.2024 (FG Münster v. 16.5.2024 – 14 K 103/23) die Rspr. des EuGH, differenzierte hierbei jedoch hinsichtlich vollautomatisch erbrachter Leistungen.[46] Sachverhalt: In diesem Fall betrieb die Klägerin, eine Gemeinde, eine Kläranlage und bediente sich hierzu einer Betreiberfirma (Sitz in Österrei...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B wird von der im Jahr 2021 gegründeten A. Immobilien GmbH & Co. KG verwaltet. Deren Geschäftsführer ist zugleich Geschäftsführer der R-Immobilien GmbH. Mit Schreiben vom 29.11.2023 lädt die Verwalterin zur Versammlung am 21.12.2023. In der Einladung heißt es zu TOP 8: "Beschlussfassung über die Entlastung der Hausverwaltung R-Immobili...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Auslegung eines Beschlusses: Ist der Verwalterin oder einem anderen Unternehmen die Entlastung erteilt worden? Auslegung von Beschlüssen Beschlüsse sind wegen der Bindung der Wohnungseigentümer und ihrer Sondernachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG), wenn sie sich "über den Tag hinaus" einem Punkt widmen, aus sich heraus auszulegen – objektiv und no...mehr

Eine andere Auffassung vertrat das AG Hamburg in einem neuen Urteil. Nachdem die Hausverwaltung des Vermieters die Mieterin wegen nicht genehmigter Untervermietung abgemahnt hatte, bot die Mieterin die Wohnung trotzdem wieder für eine kurzzeitige Vermietung an. Das AG Hamburg vertrat die Auffassung, dass die Schaltung einer Anzeige allein zur Anbahnung eines Untermietverhält...mehr

Die Klage hat Erfolg! Der angefochtene Beschluss sei nichtig. Mit dem Beschluss sei der "Hausverwaltung Firma R." für das Wirtschaftsjahr 2022 Entlastung erteilt worden, obwohl diese – weder aktuell noch in der Vergangenheit – Verwalterin gewesen sei. Weil Beschlüsse auch Sonderrechtsnachfolger bänden, seien sie objektiv und "aus sich heraus" auszulegen; es komme auf den Wor...mehr

4.1 Sachverhalt Einzelunternehmer H betreibt in Hannover eine gutgehende Hausverwaltung. Er hat sich darauf spezialisiert, Eigentümern von Mietwohnhäusern eine umfassende Betreuung der Miethäuser anzubieten. Dazu gehört die Hausverwaltung sowie die Übernahme von Hausmeisterdiensten und Gebäudereinigungsleistungen. Außerdem bietet er seit 2024 auch den Winterdienst gegenüber s...mehr

Einzelunternehmer H betreibt in Hannover eine gutgehende Hausverwaltung. Er hat sich darauf spezialisiert, Eigentümern von Mietwohnhäusern eine umfassende Betreuung der Miethäuser anzubieten. Dazu gehört die Hausverwaltung sowie die Übernahme von Hausmeisterdiensten und Gebäudereinigungsleistungen. Außerdem bietet er seit 2024 auch den Winterdienst gegenüber seinen Kunden im...mehr

H möchte wissen, welche umsatzsteuerrechtlichen Folgen sich für ihn aus den genannten Sachverhalten ergeben.mehr

H ist Unternehmer nach § 2 Abs. 1 UStG, da er Leistungen selbstständig, nachhaltig und mit Einnahmeerzielungsabsicht ausführt. Mit den gegenüber seinen Kunden ausgeführten Leistungen wird er auch im Rahmen seines Unternehmens tätig. H führt gegenüber seinen Kunden Leistungen aus, die als Gebäudereinigungsleistungen i. S. d. § 13b Abs. 2 Nr. 8 UStG anzusehen sind. Nach § 13b A...mehr

1) Was gehört in einen Pausenraum, was nicht? Die vom Arbeitsstättenrecht geforderten Ausstattungsmerkmale stellen nur das Minimum dar. Die nachvollziehbaren und in den allermeisten Fällen auch problemlos umgesetzten Vorstellungen aller Beteiligten gehen heute natürlich viel weiter: Üblich sind komplette Küchenzeilen, die neben Herdplatten und Kühlschrank auch Mikrowelle und ...mehr

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören alle Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind. § 21 EStG erfasst nicht nur Einkünfte aus Miet- und Pachtverträgen im bürgerlich-rechtlichen Sinn, sondern darüber hinaus alle Einkünfte aus der zeitlich begrenzten ent...mehr

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, z. B. weil ihm noch keine Belege vorliegen (sog. Ausschlussfrist) (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). An das "Vertretenmüssen" stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen. Insofern soll der Vermieter s...mehr

Bloße Zweifel des Mieters an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung dieses gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf Änderung des Umlagemaßstabs z. B. auf Kopfzahlen bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu ei...mehr

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist zugegangen sein. Die lediglich rechtzeitige Absendung der Abrechnung an den Mieter genügt nicht. Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang beim Mieter trägt der Vermieter. Dabei begründet die rechtzeitige Aufgabe eines Briefs bei der Post keinen Anscheinsbeweis dafür, dass der Brief dem...mehr

Überblick Eine Abrechnung in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sog. Bruttomiete vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. A...mehr

Bei der Kündigung durch einen Bevollmächtigten (z. B. Hausverwalter, Rechtsanwalt, Haus- und Grundbesitzerverein) muss das Kündigungsschreiben einen klaren Hinweis auf das Vertretungsverhältnis enthalten, z. B. durch die Formulierung: "Namens und in Vollmacht des Vermieters Herrn X kündige ich das Mietverhältnis über die Räume ...". Der bloße Gebrauch des Plurals "wir" genüg...mehr

Vereinbarung im Mietvertrag Achtung Vertragliche Vereinbarung notwendig Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde (§ 556 Abs. 1 BGB). Hinweis CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der ...mehr

Rz. 25 Im Zivilrecht wirken bei einer Grundstücksschenkung notwendige behördliche und privatschriftliche Genehmigungen auf den Tag des Vertragsabschlusses zurück, § 184 BGB. Diese zivilrechtliche Rückwirkung einer Genehmigung ist für das Steuerrecht grundsätzlich unbeachtlich.[26] Rz. 26 Ist allerdings der Schenkungsvertrag und/oder die Auflassung von einer behördlichen Geneh...mehr

Rz. 6 Kumulativ muss – als Abgrenzung zur reinen Vermögensverwaltung (um eine solche handelt es sich im Rahmen der Vermietung von Immobilien, § 14 S. 3 AO) – ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb i.S.d. § 14 S. 1 AO vorliegen. Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist nach Auffassung der Finanzverwaltung jedenfalls erst dann "regelmäßig" anzunehmen, wenn das Unternehmen mehr ...mehr

Beispiel einer unwirksamen Klausel im Verwaltervertrag "Die Hausverwaltung ist berechtigt, alle Verwaltungsunterlagen aus laufender Verwaltung (wie Kontoauszüge, Belege und bedingte Teile von Korrespondenz) nach Ablauf von 5 Kalenderjahren datenschutzsicher zu vernichten." Die handels- und steuerrechtlichen Vorschriften für die Dauer der Aufbewahrungspflicht von Belegen und B...mehr

Rz. 13 Eine Person kann wie ein Organ handeln, obwohl diese Stellung formal korrekt nicht oder nicht mehr besteht bzw. ggf. niemals bestand. Unterschieden werden kann zwischen den Fällen, wo es immerhin einen Bestellungsakt gab, der jedoch fehlerhaft war oder wo die Wirkung des Bestellungsaktes z. B. durch Befristung weggefallen ist und den Konstellationen, in denen Personen...mehr

Wohnungseigentümer können durch Beschluss grundsätzlich nicht zur tätigen Mithilfe verpflichtet werden. Wirksam können Regelungen zu Reinigungs-, Streu- und Winterdiensten oder sonstigen Diensten, wie etwa Laubfegen, durch Beschluss der Wohnungseigentümer nicht getroffen werden. Zunächst hatte der BGH für den Bereich der Räum- und Streupflichten klargestellt, dass derartige ...mehr

Die Basissätze in der WEG- und Mietverwaltung sind im vergangenen Jahr weiter gestiegen – der Mehraufwand durch Zusatzaufgaben ist damit aber nicht gedeckt, heißt es in der aktuellen CRES-Entgeltstudie. Deutlich zugenommen hat die Zahl der Verwalter, die Sonderleistungen abrechnen. Immobilienverwaltungen von Wohneigentum in Deutschland haben auch wegen gesetzlicher Vorgaben f...mehr

Das AG meint, die Vertreterklausel sei anwendbar. Der klagende Wohnungseigentümer sei durch sie nicht unzulässig in seinen Rechten eingeschränkt. Auch nach der Vertreterklausel verblieben Möglichkeiten der Teilnahme bzw. (gebundenen) Bevollmächtigung der in der Regelung genannten Personen bzw. der Hausverwaltung.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um eine Vertreterklausel, also eine Vereinbarung, die den Kreis der möglichen Vertreter eines Wohnungseigentümers einengt. Wirksamkeit einer Vertreterklausel Man kann fragen, ob eine Vertreterklausel überhaupt wirksam ist. Dies bejaht das AG mit der h. M. Denn eine Vertreterklausel bezweckt, die Versammlungen der Wohnungseigentümer von gemeinsch...mehr

Umlagevereinbarung Bei der Geschäftsraummiete können neben den Betriebskosten auch die sonstigen Nebenkosten einschließlich der Verwaltungskosten [1] auf den Mieter umgelegt werden. Hinsichtlich der Verwaltungskosten gilt dies auch dann, wenn die Verwaltungsgesellschaft zu 100 % dem Vermieter gehört.[2] Praxis-Beispiel Wirksame Vertragsklausel Eine Formularklausel, wonach der Mi...mehr