Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwaltung

Überblick Hausverwalter ist, wer aufgrund eines mit dem Vermieter abgeschlossenen Vertrags verpflichtet ist, die mit der kaufmännischen Verwaltung eines Mietshauses in Zusammenhang stehenden Aufgaben zu erfüllen. Dabei ist es Sache des Vermieters zu bestimmen, ob er das Haus selbst verwaltet oder hiermit einen Dritten beauftragt. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Währe...mehr

Bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB) kann ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB in folgenden Fällen gegeben sein: Verletzung der Hausordnung und Ruhestörungen Durch laufende Verletzung der Hausordnung oder erhebliche Ruhestörungen, z. B. wiederholte nächtliche Ruhestörungen durch laute Musik trotz Abmahnung, auch wenn nach der Kündigung keine Stör...mehr

Im Bereich der Wohnungsvermietung gilt das AGG nicht, wenn der Vermieter oder einer seiner Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzt (§ 19 Abs. 5 Satz 2 AGG). Zu den Angehörigen zählen der Ehegatte (auch der getrennt lebende), die Eltern, die Geschwister, alle Verwandten in gerader Linie, d. h. Kinder, Enkel, Urenkel, Stiefkinder, Schwager/Schwägerin, Schwiegereltern, N...mehr

Praxis-Tipp Kündigungsfristen eindeutig in Mietvertrag formulieren Werden in einem Formularmietvertrag, der sowohl den Abschluss von befristeten als auch von unbefristeten Mietverhältnissen vorsieht, Kündigungsfristen aufgenommen, sollte durch eine unmissverständliche Formulierung klargestellt werden, dass die genannten Fristen nur für unbefristet abgeschlossene Mietverhältni...mehr

Die Überlassung der Räume an ein Ehepaar führt nicht automatisch zu einem Mietverhältnis mit beiden Eheleuten. Wurde der Mietvertrag nur mit einem Ehepartner abgeschlossen, ist der andere nicht Mieter geworden. Eine Ausnahme gilt lediglich bei Mietverhältnissen im Gebiet der neuen Bundesländer, da Ehegatten nach § 100 Abs. 3 Satz 1 ZGB (Zivilgesetzbuch der ehemaligen DDR) au...mehr

Hinweis Keine Schlechterstellung des Vermieters Der Nachmieter muss nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird als es bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch den bisherigen Mieter der Fall wäre. Ferner muss der Ersatzmieter bereit sein, die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert zu...mehr

Rückständige Mieten kann der Vermieter sowohl bei gewerblicher Vermietung als auch bei der Vermietung von Wohnraum im Urkundenprozess geltend machen, da der Schutzzweck des sozialen Mietrechts einer Anwendung des Urkundsverfahrens nicht entgegensteht.[1] Dies gilt auch, wenn der Mieter eine Mietminderung wegen anfänglicher Mängel geltend macht oder die Einrede des nicht erfül...mehr

Rz. 59 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 Seit dem VZ 2008 müssen die Rechnung und der Zahlungsnachweis dem FA nicht mehr zusammen mit der > Steuererklärung eingereicht werden (vgl § 35a Abs 5 Satz 3 EStG; > Rz 12). Die in > Rz 60 ff genannten Nachweise muss der Stpfl aber weiterhin vorhalten; sie sind dem FA auf Anforderung vorzulegen. Bei einem Haushalt im EU/EWR-Ausland (> Rz 25/...mehr

K kauft ein Teileigentum. Zu diesem gehören 24 Pkw- und 7 Rollerstellplätze. Diese Stellplätze vermietet K. In der Wohnungseigentumsanlage gibt es außerdem Wohnungen und weitere Stellplätze. In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes, die nicht zugleich Eigentümer einer Wohnung sind, sind nur zur Nutzung des zur Tiefgarage einsch...mehr

Überblick Wird ein Mietinteressent bei der Wohnungssuche wegen seiner Herkunft benachteiligt, kann vom Immobilienmakler Schadensersatz verlangt werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Der BGH hatte im Dezember 2025 mündlich über einen Fall aus Hessen verhandelt, bei dem es um die Frage ging, ob ein Makler für einen Verstoß gegen das Allgemeine Gleichbehandlu...mehr

Rz. 101a Bausparzinsen sind vor Auszahlung des Guthabens auch dann nicht als Einkommen zu berücksichtigen, wenn der Bausparvertrag vorzeitig gekündigt werden kann. Gutgeschriebene Bausparzinsen stehen bis dahin nicht zur Deckung des Lebensunterhalts zur Verfügung (BSG, Urteil v. 19.8.2015, B 14 AS 43/14 R). Rz. 101b Eine Gutschrift i. S. v. § 22 Abs. 3 ist nicht als Einkommen...mehr

Die mutmaßlich durch Sabotage verursachten Strom- und Heizungsausfälle im Südwesten Berlins im Januar 2026 haben gezeigt, dass selbst kurzfristige Versorgungsunterbrechungen erhebliche Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse haben können. Insbesondere dann, wenn Ausfälle auf mutmaßliche Sabotage oder externe Einwirkungen zurückzuführen sind, stellt sich für Vermieter un...mehr

Sind Hausverwalter für eine Wohnungseigentümergemeinschaft tätig, werden Einkünfte aus sonstiger selbstständiger Arbeit erzielt[1]. Ihre Vergütungen für die Hausverwaltung unterliegen nicht dem Lohnsteuerabzug.[2]mehr

Rn. 276 Stand: EL 186 – ET: 01/2026 Zu erfassen sind im Wj zugeflossene Einnahmen aus einer Nutzungsüberlassung, die ohne Zugehörigkeit der überlassenen WG zum luf BV als vermögensverwaltende Tätigkeit zu qualifizieren wären. Auf die Bezeichnung der vertraglichen Vereinbarungen kommt es nicht an (BMF v 10.11.2015, BStBl I 2015, 877 Rz 74–77, glA Märkle/Hiller, Die ESt bei LuF...mehr

Rz. 34 Neben dem Vergütungsanspruch besteht ein Aufwendungsersatzanspruch, wenn die Voraussetzungen der §§ 670, 2218 BGB gegeben sind. Hierunter fallen auch die Ausgaben, die für die Inanspruchnahme von Hilfspersonen entstanden sind, wie z.B. Anwaltskosten zur Durchführung eines Prozesses bzw. die Inanspruchnahme eines Steuerberaters. Ist der Testamentsvollstrecker selbst Re...mehr

Rz. 46 Zu unterscheiden ist zwischen der Anordnung der Testamentsvollstreckung an sich und der Ernennung einer bestimmten Person zum Testamentsvollstrecker. Wird eine Person zum Testamentsvollstrecker ernannt, liegt darin zugleich die Anordnung der Testamentsvollstreckung. Die Anordnung selbst kann nach § 2065 BGB nur durch den Erblasser selbst erfolgen. Lediglich die Person...mehr

Rz. 60 Die Eignung des Verwalters kann auch aus persönlichen, menschlichen, fachlichen oder sonstigen Gründen fehlen. Ob dies der Fall ist, hängt maßgeblich davon ab, welche Wohnungseigentumsanlage durch wen, wie verwaltet werden soll. Rz. 61 Eine kleine, nicht zerstrittene GdWE, bei der keine größeren Instandhaltungs- oder Baumaßnahmen anstehen, kann auch durch einen Berufsa...mehr

Abrechnung Die Abrechnung von Sonderumlagen zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen darf nicht gesondert neben der in § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG vorgesehenen Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres erfolgen.[1] Änderung der Sanierungsmaßnahme Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Sanierungsarbeiten die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dies...mehr

Rz. 6 Wasserentnahme bezeichnet nach VSME, Anhang I, Anlage A "(d)ie Summe des Wassers, das während des Berichtszeitraums aus allen Quellen und für alle Verwendungszwecke in die Systemgrenzen des Unternehmens eingebracht wurde". Diese umfassende Definition stellt sicher, dass alle wasserbezogenen Inputs erfasst werden, unabhängig von ihrer Herkunft oder ihrem späteren Verwen...mehr

Rz. 207 Ein glaubwürdiger Übergangsplan für den Klimaschutz ist eine Liste von Maßnahmen, die über einen bestimmten Zeitraum hinweg umgesetzt werden sollen, wobei die Finanzplanung berücksichtigt wird. Dieser Übergangsplan muss regelmäßig aktualisiert werden, da möglicherweise nicht alle geplanten Maßnahmen umgesetzt werden, insbes. solche, die von ungewissen zukünftigen Ent...mehr

Aufgrund fehlerhafter Ablesung wurden die Heizkostenabrechnungen 2022 bis 2024 fehlerhaft erstellt. Einer vermietenden Eigentümerin entsteht im Nachhinein ein Schaden aufgrund der falschen Saldoweitergabe als Abrechnung der Nebenkosten. Wo besteht hier die Haftungsmöglichkeit gegen wen? Der Heizkostenverteiler war defekt, die Hausverwaltung war informiert und hatte dies an...mehr

In einer Gemeinschaft hat eine Eigentümerin an Monteure vermietet, verbunden mit massiver Lärmbelästigung, Schmutz und Ärger. Die Eigentümerin reagiert nicht auf Abmahnungen der Hausverwaltung. Muss der Hausverwalter für einen Unterlassungsanspruch per Beschluss wirklich bis zu einer Eigentümerversammlung warten oder kann er als Hausverwalter als grundsätzliche Aufgabe ein...mehr

Rz. 42 Durch § 556a Abs. 2 ist den Vermietern von freifinanziertem und dem Wohnraumförderungsgesetz unterliegenden Wohnraum für den Fall, dass sie etwas anderes vereinbart haben, das Recht eingeräumt worden, verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten ganz oder teilweise nach einem Maßstab umzulegen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der e...mehr

Rz. 38 Mit § 536a Abs. 2 Nr. 2 ist ein weiterer Tatbestand für den Aufwendungsersatz geschaffen worden, nämlich wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Der bisher verwendete Begriff der ‹notwendigen Verwendung› wird durch ‹Klartext› ersetzt. Der Unterschied zwischen beiden Alternativen des § 53...mehr

Rz. 1 Das Mieterhöhungsverlangen ist vom Vermieter gegenüber dem Mieter zu erklären. Die formalen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 558a sind erfüllt, wenn im Mietanpassungsschreiben die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung erbeten wird (LG Berlin II, Urteil v. 30.9.2025, 65 S 116/25, WuM 2025,612). An den Zustellungsbeweis für eine Mieterhöhung sind hohe Anforderu...mehr

Betriebskosten, Versicherungsbeiträge → Zeilen 73–75 Laufende Aufwendungen für Grundsteuer, Straßenreinigung, Hausversicherungen und Bewirtschaftungskosten (Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Entwässerung, Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser, Schornsteinreinigung, Hauswart, Treppenreinigung oder Fahrstuhl) gehören im Zeitpunkt der Zahlung zu den WK aus V+V. Unte...mehr

Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen können als WK bei den Einkünften aus V+V abgezogen werden. Sie sind abzugrenzen gegenüber den AK und HK, die nicht (Grund und Boden) oder nur im Wege der AfA (Gebäude) abziehbar sind. Wenn bzw. soweit Sie ein Grundstück oder einen Teil davon unentgeltlich überlassen, zu eigenen Wohnzwecken oder zu eigenen beruf...mehr

Rz. 22 Die Erhöhungserklärung bedarf der Textform (§ 560 Abs. 1 Satz 1). Hinweis Definition Textform Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erk...mehr

Rz. 48 Belege (Bescheide über Grundsteuererhöhungen, Tarifänderungen usw.) und/oder Rechnungen brauchen der Erklärung gemäß § 560 nicht beigefügt zu werden. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Einsichtnahme und Überprüfung der Belege (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 22), wie es ihm auch sonst anlässlich der Abrechnung von Betriebskosten zusteht (LG Mannheim,...mehr

In dem vom AG Kreuzberg entschiedenen Fall hielten die Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Teil der Betriebskostennachzahlung zurück mit der Begründung, dass sie die Hausverwaltung mehrfach vergeblich zur Entfernung ihrer Namensschilder auf Briefkasten und Klingeltableau aufgefordert haben; dies sei erst mehr als 2 Jahre nach ihrem Auszug erfolgt. Nach Auffass...mehr

Betriebskostenverordnung BetrKV vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347), geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 16. Oktober 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280) – Auszug – § 1 Betriebskosten (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der N...mehr

Rz. 31 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.31: Einladung zu einer Eigentümerversammlung Karl Otto Hausverwaltungen Stadtweg 35 60009 Frankfurt am Main 3.4.2024 An alle Wohnungseigentümer der Wohnanlage Hauptstr. 107 60006 Frankfurt am Main Sehr geehrter Eigentümer, hiermit lade ich Sie zur 8. ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung der Wohnanlage Hauptstr. 1...mehr

Erforderlich für den Vorsteuerabzug ist, dass die Rechnung des leistenden Unternehmers an die WEG gerichtet ist. Hierbei ergibt sich das Problem, dass in der Praxis oftmals nicht die WEG, sondern der Verwalter als Adressat der Rechnung genannt ist. Damit müsste eine vollständige Rechnung "eigentlich" wie folgt lauten: Eigentümergemeinschaft X-Y-Z Krügerstraße 27 29999 Hamburg c/...mehr

Rz. 8 Bewegliche Sachen sind am Wohnsitz des Vermieters als Bringschuld zurückzugeben. Bei Grundstücken und Räumen hat die Rückgabe aber vor Ort stattzufinden. Der Vermieter, der den Besitz entgegennehmen muss, muss bei der Rückübertragung mitwirken. Die Schlüsselübergabe hat demgemäß ebenfalls in den gemieteten Räumen zu erfolgen; der Vermieter kann nicht verlangen, dass di...mehr

Rz. 53 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.13: Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen An das Amtsgericht Zivilabt. für Wohnungseigentumssachen _________________________ Klage nach § 43 Nr. 3 WEG des Wohnungseigentümers _________________________, _________________________-Straße, _________________________ – Kläger – Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt ____...mehr

Rz. 12 Die Firmenbildung hat sich an den drei wesentlichen Funktionen der Firma auszurichten, nämlich Erfüllt die Firma diese Voraussetzungen, ist sie grundsätzlich im Handelsregiste...mehr

Rz. 55 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 56.14: Herausgabe von Verwaltungsunterlagen gegen den Vorverwalter An das Amtsgericht Zivilabt. für Wohnungseigentumssachen _________________________ Klage nach § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG des Verbandes GdWE der Wohnungseigentumsanlage _________________________-Straße, vertreten durch den WEG-Verwalter der Firma _________...mehr

Im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen solche Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, die keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen, die die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und die keine nachteiligen Folgewirkungen z. B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben. Praxis-Beispiel Geringfügige bauliche Maßnahmen Anbringen ne...mehr

Werbungskosten sind auch Aufwendungen für einen Hausmeister oder die Hausverwaltung durch andere, nicht jedoch der Wert der eigenen Arbeitsleistung des Vermieters.[1] Wichtige Werbungskosten sind ferner Verwaltungskosten des Grundbesitzes, z. B. Gebühren für Müllabfuhr, Schornsteinreinigung u. Ä. sowie die Grundsteuer.mehr

Die Verwaltung des Vermögens des Mandanten ist ein Teil der Vermögens- und Kapitalanlageberatung. Steuerberater können aufgrund ihrer umfassenden Kenntnisse der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mandanten geeignet sein, deren Vermögen zu verwalten. Es handelt sich hierbei regelmäßig um zulässige wirtschaftliche Beratung. Von der frei vereinbarten Vermögensverwaltung ist die ...mehr

Wie lässt sich Künstliche Intelligenz sinnvoll in der Immobilienverwaltung nutzen, ohne gegen Datenschutzvorgaben zu verstoßen? Rechtliche Grundlagen, Risiken und praxisnahe Tipps für einen sicheren KI-Einsatz. Die Immobilienverwaltung wird mit Künstlicher Intelligenz schneller, datengetriebener und automatisierter. Dabei stehen Effizienzgewinne gegen sensible personenbezogen...mehr

Rn 1 § 575 enthält nur noch den qualifizierten Zeitmietvertrag (Caspers ZAP 19, 21). Der einfache Zeitmietvertrag wurde abgeschafft (zur Kompensation vgl Gather DWW 11, 204), die Fortgeltung alter einfacher Zeitmietverträge allerdings belassen (Art 229 § 3 III EGBGB). Vermieter und Mieter sollen ab 1.9.01 von Beginn des Mietverhältnisses an Klarheit über Dauer und Ablauf der...mehr

Rn 4 Die Modernisierungsankündigung muss nach § 555c I vom Vermieter, von einem entspr § 185 Ermächtigten (BGH NJW 08, 1218 [BGH 13.02.2008 - VIII ZR 105/07] Rz 26) oder einem Vertreter (BGH NJW 12, 63 Rz 19; 08, 1218 Rz 26) abgegeben werden (allg § 535 Rn 80 ff). Die Ermächtigung muss nicht offenbart werden (BGH NJW 14, 1802 [BGH 19.03.2014 - VIII ZR 203/13] Rz 19; aA LG Be...mehr

Rn 80 Vertragsbezogene Erklärungen der Mietvertragsparteien sind nicht ›höchstpersönlich‹ – eine Vertretung im fremden Namen nach §§ 164 ff ist daher zulässig. Einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters oder Mieters bedarf es nicht (BGH NJW 14, 1803 Rz 12 ff). Nach § 164 I 2 notwendig, aber auch ausreichend ist, dass sich die Ve...mehr

Rn 4 Der Erklärende muss Vermieter oder die Erklärung muss dem Vermieter nach §§ 164 ff (Rn 5) zurechenbar sein (KG MDR 98, 529; LG Berlin GE 99, 777). Die Angabe weiterer Erklärender, die nicht Vermieter sind, soll ein Erhöhungsverlangen unwirksam machen (LG Berlin ZMR 99, 822; zw). Ist eine jur. Person Vermieter, muss die Erklärung von einem vertretungsberechtigten Organ a...mehr

Rn 156 Der Vermieter muss eine Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in seinen Büroräumen oder in den Büroräumen seines Bevollmächtigten – idR eine Hausverwaltung – anbieten (BGH NJW 06, 1419 Rz 21). Hat der Vermieter (der Verw) seinen Sitz an einem anderen Ort, muss Einsicht am Ort der Mietsache – gesamtes Stadtgebiet – angeboten werden (LG Berlin ZMR 19, 865; s.a. AG ...mehr

Rn 3 Der Mieter ist verpflichtet, Sach- oder Rechtsmängel (I 2) unverzüglich nach Kenntniserlangung dem Vermieter anzuzeigen. Gleiches gilt nach der offenen Gesetzesformulierung für erkennbar in Erscheinung getretene Mängel, die dem Mieter infolge grober Fahrlässigkeit nicht bekannt sind (BGH NJW-RR 02, 515 [BGH 14.11.2001 - XII ZR 142/99]) und für erkennbare konkrete Gefahr...mehr

Rn 1 Neu und für den Erwerber riskant (zur Verjährung seiner Ansprüche vgl LG Wuppertal ZMR 16, 116) ist dessen Haftung gem § 566a (ggf iVm § 578) für die Rückgewähr der Mietkaution, die der Mieter an seinen Veräußerer/Rechtsvorgänger gezahlt hat (Streyl NZM 10, 343; LG Berlin GE 10, 1272, BGH ZMR 11, 785: auch wenn es vor der MietRRef 2001 weitere Veräußerungsfälle gegeben ...mehr

Rn 17 Verstoß +, nein –: Abrechnung bei vorzeitiger Beendigung des Leasingvertrages (+BGH NJW 96, 455 [BGH 22.11.1995 - VIII ZR 57/95]); Abrechnungsklausel in Prepaid-Mobilfunkvertrag (–BGH MDR 14, 1432 [BGH 09.10.2014 - III ZR 33/14]); Klausel in Anleihebedingungen zur Beschlussfassung über ›Rechte und Pflichten‹ der Anleger (+BGH NJW 20, 986); Befristung der Gültigkeit ein...mehr

Rn 36 Der Hauptvertrag muss mit einem Dritten geschlossen werden. Der Dritte ist dabei insb vom Makler abzugrenzen. Ein Eigengeschäft des Maklers mit dem Auftraggeber reicht als Hauptvertrag zum Entstehen des Vergütungsanspruchs nicht aus (BGHZ 112, 240; Hambg ZMR 20, 250). Der Nachweismakler gibt in solchen Fällen lediglich ein eigenes Vertragsangebot ab und weist keine Gel...mehr