Strom- und Heizungsausfälle in Berlin – mietrechtliche Folgen bei externen Störereignissen

Die mutmaßlich durch Sabotage verursachten Strom- und Heizungsausfälle im Südwesten Berlins im Januar 2026 haben gezeigt, dass selbst kurzfristige Versorgungsunterbrechungen erhebliche Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse haben können. Insbesondere dann, wenn Ausfälle auf mutmaßliche Sabotage oder externe Einwirkungen zurückzuführen sind, stellt sich für Vermieter und Hausverwaltungen die Frage nach den Rechten der Mieter sowie nach der Haftung für entstandene Schäden.

Mietminderung

Ausgangspunkt ist die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Zu diesem vertragsgemäßen Zustand gehören bei Wohnraummietverhältnissen auch eine funktionsfähige Energie- und Wärmeversorgung nach dem allgemein anerkannten Stand der Technik (vgl. BGH, Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174).

Fällt die Strom- oder Heizungsversorgung ganz oder teilweise aus, liegt regelmäßig ein Mangel der Mietsache i. S. d. § 536 BGB vor. Dieser Mangel berechtigt den Mieter zur Mietminderung, ohne dass es auf ein Verschulden des Vermieters ankommt. Unerheblich ist daher, ob die Ursache des Ausfalls im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt – etwa bei einer mangelhaften Hausinstallation – oder außerhalb, etwa bei Netzstörungen oder mutmaßlichen Sabotagehandlungen. Die Höhe der Mietminderung bestimmt sich nach dem Ausmaß der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit. Bei vollständigem Ausfall der Heiz- oder Energieversorgung in den Wintermonaten, insbesondere bei Minusgraden, kann die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung vollständig aufgehoben sein. In solchen Fällen kommt eine Mietminderung bis zu 100 % in Betracht (vgl....