Hausordnung im Wohnungseigentum / 6.3 Tätige Mithilfe

Wohnungseigentümer können durch Beschluss grundsätzlich nicht zur tätigen Mithilfe verpflichtet werden. Wirksam können Regelungen zu Reinigungs-, Streu- und Winterdiensten oder sonstigen Diensten, wie etwa Laubfegen, durch Beschluss der Wohnungseigentümer nicht getroffen werden. Zunächst hatte der BGH für den Bereich der Räum- und Streupflichten klargestellt, dass derartige den Wohnungseigentümern nicht durch Beschluss auferlegt werden können.^[1] Insoweit fehlt die erforderliche Beschlusskompetenz. Ganz grundsätzlich ist der BGH nämlich der Auffassung, dass aus der Kompetenz der Wohnungseigentümer, den Gebrauch, die Verwaltung und die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, nicht die Befugnis folgt, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.^[2] Entsprechendes gilt für Unterlassungspflichten. Auch derartige können den Wohnungseigentümern nicht per Beschluss auferlegt werden.^[3]

Fehlt die Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig.

Die Mehrheitsmacht kann insoweit auch nicht auf die Überlegung gestützt werden, dass die Wohnungseigentümer ohnehin verkehrssicherungspflichtig seien und die Hausordnung deshalb keine neuen Pflichten begründe. Denn die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten hat jedenfalls in dem für die Beschlusskompetenz maßgeblichen Innenverhältnis der Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 2 WEG nicht der einzelne Eigentümer, sondern der Verband sicherzustellen.^[4]