Rz. 126
[Autor/Stand] Mietwohngrundstücke i.S.d. § 249 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 4 BewG sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind. Demnach liegt stets ein Mietwohngrundstück vor, wenn das Grundstück ausschließlich Wohnzwecken dient, über mehr als zwei bewertungsrechtliche Wohnungen verfügt und kein Wohnungseigentum darstellt.
Rz. 127
[Autor/Stand] Die Prüfung der obigen Grenze (Nutzung zu mehr als 80 % zu Wohnzwecken) ist nur dann erforderlich, wenn das Grundstück neben der Nutzung zu Wohnzwecken auch zu eigenen oder fremden betrieblichen Zwecken und/oder öffentlichen Zwecken genutzt wird. In diesen Fällen ist die gesamte Wohn- und Nutzfläche in die Flächen für Wohnzwecken dienende Grundstücksteile und in die Flächen für betrieblichen und/oder öffentlichen Zwecken dienende Grundstücksteile aufzuteilen (vgl. Rz. 129).
Rz. 128
[Autor/Stand] Drei- und Mehrfamilienhäuser sind beispielsweise typische Mietwohngrundstücke. Aber auch Grundstücke mit mindestens drei Wohnungen und einem geringen gewerblich oder freiberuflich genutzten Teil (gemischte Nutzung) sind den Mietwohngrundstücken zuzurechnen, sofern dieser Anteil – gemessen an der Wohn- und Nutzfläche – weniger als 20 % beträgt. D.h. eine Mitbenutzung zu Nichtwohnzwecken unter 20 % steht der Einordnung als Mietwohngrundstück nicht entgegen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Eigenart des Mietwohngrundstücks erhalten bleibt (vgl. A 249.4 Satz 4 und 5 AEBewGrSt).
Rz. 128.1
[Autor/Stand] Ein Mietwohngrundstück kann auch vorliegen, wenn keine der im Gebäude befindlichen Wohnräume den Wohnungsbegriff erfüllen (z.B. Wohnräume in einem Studentenwohnheim in Gestalt eines Appartementhauses), A 249.4 Satz 3 AEBewGrSt. Da die Wohnungen des Hauspersonals bei der Bestimmung der Grundstücksart zu berücksichtigen sind (vgl. Rz. 84), stellt auch eine aufwendig gebaute Villa mit einer großzügigen Hauptwohnung und mehreren Wohnungen für Bedienstete ein Mietwohngrundstück dar.
Rz. 129
Beispiel:
Die Steuerpflichtige besitzt ein Grundstück, in dem sich im Erdgeschoss ein Ladengeschäft für Karnevalsartikel und in den vier Obergeschossen acht vermietete Wohnungen befinden. Im Dachgeschoss befindet sich die Penthousewohnung der Steuerpflichtigen. Auf das Ladengeschäft entfällt eine Nutzfläche von 200 m2. Alle Wohnungen zusammen verfügen über eine Wohnfläche von 860 m2.
Für die Bestimmung der Grundstücksart ist die Wohn- und Nutzfläche in die Bereiche der betrieblichen Nutzung (Ladengeschäft) sowie der Nutzung zu Wohnzwecken aufzuteilen. Die gesamte Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes beträgt 1.060 m2, davon werden 860 m2 zu Wohnzwecken genutzt. Dies entspricht einem Anteil von ca. 81 %. Folglich stellt das Grundstück ein Mietwohngrundstück i.S.d. § 249 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 4 BewG dar.
Rz. 130– 133
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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