Der Zugewinnausgleichsanspruch an sich unterliegt weder der Einkommensteuer noch der Schenkungsteuer.[1] Oft wird in der Praxis der Zugewinnausgleich durch Übertragung von Immobilien erfüllt. Da gesetzlich vorgeschrieben ist, dass der Zugewinnausgleichsanspruch in Geld zu leisten ist, erfolgt die Übertragung einer Immobilie rechtlich gesehen an Erfüllung statt. Steuerlich gesehen handelt es sich dann um eine entgeltliche Veräußerung der Immobilie, die weitreichende finanzielle Folgen für den Übertragenden haben kann. Problematisch kann es im Einzelfall sein, wenn die an den Ehepartner übertragene Immobilie mehr wert ist als der Zugewinnausgleich. Dann kann bezüglich des übersteigenden Betrags eine steuerpflichtige Schenkung vorliegen. Gutachterkosten für die Wertermittlung einer Immobilie, die im Rahmen des Ehescheidungsverfahrens wegen Auskunftserteilung und Zahlung von Zugewinn anfallen, sind mangels Zwangsläufigkeit nicht als außergewöhnliche Belastungen nach § 33 EStG abziehbar.[2]
Vor Verkauf einer vermieteten Immobile an Dritte oder der Übertragung von vermietetem Grundbesitz zum Ausgleich des Zugewinns muss Folgendes bedacht werden.
Entgeltliche Veräußerung einer Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft
Ist die zu übertragende Immobilie innerhalb von zehn Jahren vor dem Verkauf angeschafft worden, muss der Veräußerungsgewinn voll versteuert werden (Spekulationsgeschäft). Auch wenn der ursprüngliche Anschaffungspreis aufgrund einer negativen Wertentwicklung nicht erlöst wird, kann sich dennoch ein Spekulationsgewinn ergeben, da die Abschreibungsbeträge vor der Veräußerung die Anschaffungskosten rechnerisch verringern.[3]
Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach einer gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.[4] Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist aber wirtschaftlich betrachtet das Ergebnis einer auf vorzeitige Ablösung gerichteten Änderung des Darlehensvertrags. Der ursprünglich durch die Darlehensaufnahme zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Mietobjekts begründete wirtschaftliche Zusammenhang mit der bisherigen Vermietungstätigkeit wird bei Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Veräußerung überlagert bzw. von einem neuen, durch die Veräußerung ausgelösten Veranlassungszusammenhang ersetzt.[5]
Der BFH hat die Auffassung der Finanzverwaltung bestätigt, dass Schuldzinsen nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn ein Veräußerungserlös nicht zur Ablösung des Darlehens verwendet wurde, obwohl der Betrag dazu ausgereicht hätte, sondern damit eine Reinvestition in ein anderes Vermietungsobjekt geplant wurde, diese beabsichtigte Investition aber letztlich nicht zustande gekommen ist.[6]
Schuldzinsen auf ursprünglich durch die Einkünfteerzielung veranlasste Darlehen sind nach der Veräußerung der Immobilie nicht als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, wenn der die verbliebenen Darlehensforderungen übersteigende Veräußerungserlös gegen Ratenzahlung verzinslich gestundet wird und deshalb nicht zur Schuldentilgung zur Verfügung steht.[7]
Bei einem geplanten Verkauf eines eigengenutzten Objekts gilt gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG[8], dass dieses – soweit im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt – von der Spekulationsbesteuerung ausgenommen ist.[9] Soweit daher die verkaufte Immobilie von den beiden Ehepartnern zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist, werden sich aus der Übertragung bzw. einem Verkauf keine einkommensteuerrechtlichen Folgen ergeben.
Wird eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnung innerhalb der zehnjährigen Haltefrist veräußert, ist der Veräußerungsgewinn auch insoweit gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG von der Besteuerung ausgenommen, als er auf ein zur Erzielung von Überschusseinkünften genutztes häusliches Arbeitszimmer entfällt.[10]
Vorsicht ist geboten, wenn derjenige Ehepartner vor dem Verkauf ausziehen will, dem das Objekt gehört bzw. wenn ein Ehepartner auszieht, der Miteigentümer ist. Nur soweit beispielsweise die Ehefrau mit einem Kind i. S. d. § 32 EStG in dem Familienheim wohnen bleibt, wird dieses trotz Auszugs des Alleineigentümers als ein zu eigenen Wohnzwecken des Alleineigentümers genutztes Wohnheim angesehen.
Sind keine Kinder vorhanden, führt der Auszug des Eigentümers mit der anschließenden Übertragung an einen Dritten oder den zurückbleibenden Partner zu einem steuerpflichtigen Verkauf (auch wenn die Übertragung im Rahmen des Zugewinnausgleichs erfolgt und kein Geld fließt),...
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