Reallast als Sicherungsmittel / 7 Bestellung der Reallast

Entstehung

Die Reallast entsteht im Allgemeinen^[1] durch rechtsgeschäftliche Bestellung, d. h. durch (formfreie) Einigung zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem und Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Bei Ehegatten ist § 1365 BGB zu beachten ("Verfügung über Vermögen im Ganzen").

Einigung

Die dingliche Einigung ist streng von dem der Reallast regelmäßig zugrunde liegenden schuldrechtlichen Rechtsgeschäft wie Kauf, Darlehen usw. zu trennen. Die Reallast ist in ihrer Entstehung nicht von der Existenz einer Bestellungsverpflichtung abhängig. Sie ist eben "dinglich", weil sie gegenüber jedermann, also nicht nur zwischen den Parteien des schuldrechtlichen Vertrags und unabhängig von Bestehen und Rechtsgültigkeit dieses Vertrags, wirksam ist.

Allein in Zahlungen, die der Grundstückseigentümer wegen einer eingetragenen, aber nicht wirksam bestellten Reallast erbracht hat, liegt keine auf die nachträgliche Bestellung einer Reallast gerichtete Willenserklärung.^[2]

Wenn Bewilligung, dingliche Einigung und schuldrechtliche Grundlage in einer Urkunde enthalten sind, kann die Auslegung ergeben, dass schuldrechtliche Verpflichtung und dingliche Belastung derart aufeinander bezogen sind, dass eine Beschränkung gleichermaßen für beide gilt.^[3]

Eintragung in Abt. II des Grundbuchs

Die Eintragung der Reallast erfolgt auf dem Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks in Abteilung II. Auf Antrag wird eine subjektiv-dingliche Reallast gemäß § 9 GBO auch auf dem Blatt des "herrschenden" Grundstücks im Bestandsverzeichnis vermerkt. Gemäß § 874 BGB kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Die bloße Eintragung des Wortes "Reallast" reicht nicht aus, vielmehr bedarf es einer zumindest schlagwortartigen Kennzeichnung des Inhalts der Belastung, z. B. "Rentenrecht", "Altenteil".^[4]