Reallast als Sicherungsmittel / 7 Bestellung der Reallast

Entstehung

Die Reallast entsteht im Allgemeinen[1] durch rechtsgeschäftliche Bestellung, d. h. durch (formfreie) Einigung zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem und Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Bei Ehegatten ist § 1365 BGB zu beachten ("Verfügung über Vermögen im Ganzen").

Einigung

Die dingliche Einigung ist streng von dem der Reallast regelmäßig zugrunde liegenden schuldrechtlichen Rechtsgeschäft wie Kauf, Darlehen usw. zu trennen. Die Reallast ist in ihrer Entstehung nicht von der Existenz einer Bestellungsverpflichtung abhängig. Sie ist eben "dinglich", weil sie gegenüber jedermann, also nicht nur zwischen den Parteien des schuldrechtlichen Vertrags und unabhängig von Bestehen und Rechtsgültigkeit dieses Vertrags, wirksam ist.

Allein in Zahlungen, die der Grundstückseigentümer wegen einer eingetragenen, aber nicht wirksam bestellten Reallast erbracht hat, liegt keine auf die nachträgliche Bestellung einer Reallast gerichtete Willenserklärung.[2]

Wenn Bewilligung, dingliche Einigung und schuldrechtliche Grundlage in einer Urkunde enthalten sind, kann die Auslegung ergeben, dass schuldrechtliche Verpflichtung und dingliche Belastung derart aufeinander bezogen sind, dass eine Beschränkung gleichermaßen für beide gilt.[3]

Eintragung in Abt. II des Grundbuchs

Die Eintragung der Reallast erfolgt auf dem Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks in Abteilung II. Auf Antrag wird eine subjektiv-dingliche Reallast gemäß § 9 GBO auch auf dem Blatt des "herrschenden" Grundstücks im Bestandsverzeichnis vermerkt. Gemäß § 874 BGB kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Die bloße Eintragung des Wortes "Reallast" reicht nicht aus, vielmehr bedarf es einer zumindest schlagwortartigen Kennzeichnung des Inhalts der Belastung, z. B. "Rentenrecht", "Altenteil".[4]

Die Bezeichnung als Reallast ist weder erforderlich noch für sich allein ausreichend, da Reallasten einen sehr verschiedenen Inhalt haben können.[5]

Ein bestimmter Geldbetrag der Einzelleistungen muss nicht angegeben werden, da § 1115 BGB keine Anwendung findet.[6]

Bedingung, Befristung

Die Reallast kann auch bedingt oder befristet bestellt werden. Dann muss aber die Bedingung oder Befristung als solche im Grundbuch eingetragen werden.[7]

[1] Auch kraft Gesetzes – etwa nach §§ 912 Abs. 2, 917 Abs. 2 BGB (Überbau- und Notwegrente) oder nach § 101 Abs. 1 Nr. 1 BauGB – oder durch Verwaltungsakt kann eine Reallast entstehen.
[3] OLG Köln, Beschluss v. 16.4.2018, 2 Wx 168/18, FGPrax 2018 S. 157; Otto in jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 1105 Rn. 86.
[4] BayObLG, Beschluss v. 24.4.1986, 2 Z 27/85, Rpfleger 1986 S. 370.
[5] Mohr in Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 1105 Rn. 64.
[6] Böttcher, ZNotP 2011, S. 122, 128.
[7] Vgl. dazu OLG Köln, Beschluss v. 6.12.1993, 2 Wx 44/93, Rpfleger 1994 S. 292, 293 m. w. N.

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