Reallast als Sicherungsmittel / 5 Gegenstand der Belastung

Was kann belastet werden?

Mit einer Reallast können Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurecht und Wohnungseigentum) belastet werden, nicht aber das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht (§ 31 WEG). Taugliche Belastungsgegenstände sind ferner das Wohnungs- oder Teilerbbaurecht (§ 30 WEG), nicht jedoch ausschließlich ein Sondernutzungsrecht.^[1]

Auch Grundstücksteile sind belastbar. Dies gilt uneingeschränkt für reale Teile, d. h. bestimmte, räumlich abgegrenzte Teilflächen eines im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragenen Gesamtgrundstücks. Allerdings kann hier gemäß § 7 GBO eine vorherige Abschreibung des belasteten Teils erforderlich sein. Dagegen können ideelle Grundstücksteile, also bloß gedachte Bruchteile, nur dann mit einer Reallast belastet werden, wenn sie in dem Anteil eines Miteigentümers bestehen (§ 1106 BGB).^[2] Der Alleineigentümer kann demnach keine Bruchteilsreallast begründen.

Gesamtreallast

Zulässig ist auch die Gesamtbelastung mehrerer Grundstücke (Gesamtreallast).^[3] Sie entsteht grundsätzlich auch, wenn das belastete Grundstück geteilt wird (§ 1109 BGB). Die Gesamthaft ist in jedem betroffenen Grundbuchblatt zu vermerken (§ 48 GBO).

Grundstücksteilung

Wird ein mit einer Reallast belastetes Grundstück real geteilt, so entsteht eine Gesamtreallast (§ 1132 BGB analog), und die jeweiligen Eigentümer der Teilflächen haften im Außenverhältnis unmittelbar persönlich als Gesamtschuldner nach §§ 421 ff. BGB für die während ihrer Eigentumszeit fällig werdenden Einzelleistungen (§ 1108 Abs. 2 BGB).^[4]

§ 1109 BGB unterscheidet für die subjektiv-dingliche Reallast die Rechtsfolgen einer Teilung des herrschenden Grundstücks danach, ob die Reallast ausschließlich einem der Grundstücksteile zum Vorteil gereicht oder nicht.^[5]

Gesamtschuldnerausgleich

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