Grundsätzlich keine Verpflichtung des Verwalters, Sanierungsfirmen auf Bonität hin zu überprüfen und Bauleiter-Überwachungsarbeiten wahrzunehmen

Normenkette

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG

Kommentar

1. Ein Verwalter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die für Sanierungsarbeiten in Betracht gezogenen Firmen auf ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit hin zu überprüfen. Ausnahmsweise kommt eine solche Prüfung dann in Betracht, wenn die wirtschaftliche Bonität ein besonders herausragendes Kriterium für die Auftragsvergabe darstellt.

2. Im vorliegenden Fall ging es um die Vergabe von Maurer- und Ausschachtungsarbeiten zur Sanierung eines Garagendaches; die beauftragte Firma - der Schwager des Verwalters - ging in Konkurs, so dass der Gemeinschaft Schäden entstanden. Zuvor war jedoch in der Gemeinschaft Beschluss über die Bildung eines Sanierungsausschusses gefasst worden mit gleichzeitiger Ermächtigung an den Ausschuss, einen Sachverständigen zu bestellen, mit dessen Unterstützung Auftragsumfang, -vergabe und -durchführung festgelegt werden sollten. Der Ausschuss bestand aus fünf Miteigentümern, dem Sachverständigen und dem Geschäftsführer der Verwaltung.

3. Die Schadenersatzforderung der Gemeinschaft gegen den Verwalter wurde wegen fehlender haftungsbegründender Kausalität und fehlender Verwalterschuld in allen drei Instanzen zurückgewiesen.

Schon dem Grunde nach scheide eine Haftung der Verwaltung aus positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrages aus. Auch wenn ein Verwalter gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG unabdingbar berechtigt und verpflichtet ist, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, ist es doch Sache der Eigentümer selbst, für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum Sorge zu tragen; die Verpflichtung des Verwalters beschränkt sich zunächst darauf, Mängel festzustellen und die Eigentümer zu informieren (h.R.M.). Ist ein Auftrag zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum aber erteilt, so gehört die Betreuung dieser Arbeiten ebenfalls zum Kreis der vertraglichen Verwalterpflichten. Ein Verwalter ist dabei in aller Regel aber kein Bauleiter, so dass die bauleitende Überwachung regelmäßig nicht zu seinen Pflichten gehört. Er steht aber an Stelle der Eigentümer und nimmt deren Interessen gegenüber ausführenden Firmen und einem bauleitenden Architekten oder Ingenieur (falls zusätzlich beauftragt) gleichsam wie ein Bauherr wahr. Ein Verwalter muss sich deshalb so verhalten, wie sich ein Eigentümer ohne Verschulden gegen sich selbst (Sorgfalt wie in eigenen Sachen) zu verhalten hätte, wie wenn er also selbst den Auftrag für solche Sanierungsarbeiten erteilt hätte.

Vorliegend waren jedoch die Tiefgaragendachundichtigkeiten den antragstellenden Eigentümern seit Jahren bekannt; deshalb wurde auch der Ausschuss gebildet und ein Sonderfachmann zur unterstützenden Beratung eingesetzt. Somit bestand keine grundsätzliche Verpflichtung des Verwalters, für Sanierungsarbeiten in Betracht gezogene Firmen auf ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit hin zu überprüfen. Auch ein einzelner Auftraggeber als Bauherr müsste allein in solchen Fällen Sorge dafür tragen, dass er den Werklohn nur entsprechend dem Baufortschritt zahlt und für etwaige Gewährleistungsansprüche Sicherheiten erhält, sei es in Form eines Sicherheitseinbehaltes, sei es in Form einer Ausfallbürgschaft; eine solche Verfahrensweise sichert den Auftraggeber wesentlich wirkungsvoller ab, als die eine unvollkommene "Momentaufnahme" darstellende Bonitätsprüfung. Vorliegend fungierte auch ein Sonderfachmann als Bauleiter, so dass die Eigentümer grundsätzlich von den wirtschaftlichen Risiken einer Schieflage ihrer Auftragnehmer gesichert waren. Irgendwelche Auftraggebervorleistungspflichten waren nicht vereinbart. Es konnte auch nicht von einem Ausnahmefall ausgegangen werden mit entsprechender Pflicht zu Nachforschungen; die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit stellte vorliegend kein besonderes wichtiges Auftragskriterium dar, anders als beispielsweise bei einer Geldverwaltung, der Anvertrauung großer Vermögenswerte oder einzuhaltender bestimmter Fertigstellungstermine aufgrund besonderer Umstände.

Vorliegend bestand auch keine Mitteilungspflicht des Verwalters über das Konkursverfahren der beauftragten Firma, da nicht festgestellt werden konnte, dass der Geschäftsführer der Verwaltung Kenntnis von diesem Verfahren gehabt hat; allein aus seiner familienrechtlichen Verbundenheit mit der Unternehmerfirma kann dies nicht geschlossen werden, da es keinen Erfahrungssatz gibt, dass sich Familienmitglieder untereinander über wirtschaftliche Notlagen und Konkurse in jedem Fall in Kenntnis setzen.

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren zu Lasten der unterlegenen Antragsteller (zivilprozessähnlich), da es auch hier um vertragliche Haftung in einem Austauschverhältnis ging; eine wohnungseigentumsrechtliche Sondersituation lag damit nicht vor, so dass auch die Kostenentscheidung entsprechend dem Obsiegen und Unterliegen zu treffen war. Wert des Beschwerdegegenstandes: DM 67.509,- (gel...