Betriebskostenvorauszahlungen: Rückerstattung bei unterlassener Abrechnung

Leitsatz

Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (im Anschluss an Senatsurteil v. 29.3.2006, VIII ZR 191/05, NJW 2006 S. 2552, Rn. 12 ff.).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 556

Kommentar

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über eine Wohnung, der im Jahr 2009 endete. Nach dem Mietvertrag hatte der Mieter die Betriebskosten zu tragen; der Vermieter war verpflichtet, eine jährliche Abrechnung zu erteilen. Diese Verpflichtung hat der Vermieter nicht erfüllt. Der Mieter hat den Vermieter deshalb nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Rückerstattung sämtlicher Vorauszahlungen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht gab der Klage teilweise statt. Hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2002 bis 2004 wurde die Klage jedoch abgewiesen. Der BGH hatte zu entscheiden, ob dem Mieter in Fällen dieser Art ein Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen zusteht.

Erteilt der Vermieter entgegen den vertraglichen Vereinbarungen keine Betriebskostenabrechnung, so ist nach der Rechtsprechung des BGH zu unterscheiden:

1 Mietverhältnis ist beendet

Ist das Mietverhältnis bereits beendet, hat der Mieter grundsätzlich 2 Möglichkeiten:

1. Er kann auf Erteilung der Abrechnung klagen;
2. stattdessen kann er den Vermieter auf Rückzahlung sämtlicher Betriebskostenvorauszahlungen in Anspruch nehmen. Der BGH begründet dies mit einer ergänzenden Auslegung der Umlagevereinbarung.

Klagt der Mieter auf Rückzahlung der Betriebskostenvora...