Anwendung des Grundsteuergesetzes ab 1. Januar 2025

A. Allgemeines

Mit dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG) vom 26. November 2019 (BGBl. I 2019 S. 1794)^[1] wurde die Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022 neu geregelt. Auf den 1. Januar 2025 wird erstmals eine Hauptveranlagung der Grundsteuermessbeträge auf Grundlage der nach dem Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes ermittelten Werte vorgenommen.

Unter Bezugnahme auf die Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden der Länder gelten für die Anwendung des Grundsteuergesetzes (GrStG) für die Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 die nachstehenden Regelungen. Verwaltungsanweisungen, die mit diesem Erlass in Widerspruch stehen, sind ab dem Kalenderjahr 2025 nicht mehr anzuwenden.

Zur besseren Lesbarkeit wird auf die geschlechtsspezifische Formulierung (z. B. "Steuerpflichtige*r") verzichtet. Bei Verwendung z. B. des Wortes "Steuerpflichtiger" im Text sind alle Geschlechter gemeint.

B. Abschnitt I: Steuerpflicht

Zu § 1 GrStG

A 1.1 Heberecht, Steuerberechtigung

(1) ¹Die Gemeinden haben das Recht, Grundsteuer zu erheben (§ 1 Absatz 1 GrStG). ²In den Ländern, in denen keine Gemeinden bestehen (Berlin und Hamburg), haben die Länder das Recht, Grundsteuer zu erheben. ³Der Wille der Gemeinde, Grundsteuer zu erheben, muss in einer besonderen Satzung seinen Ausdruck finden. ⁴Hierfür genügt die Festsetzung des Hebesatzes durch die jeweilige Gemeinde, in der die Entscheidung enthalten ist, dass Grundsteuer erhoben wird.

(2) ¹Die Gemeinde erhebt Grundsteuer auf den Grundbesitz, der in ihrem Hoheitsgebiet liegt. ²Zum Hoheitsgebiet gehört auch eine Exklave, d. h. ein Gebietsteil einer Gemeinde, der sich innerhalb eines anderen Gemeindegebiets befindet (BFH-Urteil vom 28. März 1958 III 43/55 U, BStBl III S. 243).

(3) Liegt Grundbesitz in gemeindefreien Gebieten, d. h. abgegrenzten Gebieten, die zu keiner Gemeinde gehören, so bestimmt die Landesregierung durch Rechtsverordnung, wer die nach dem Grundsteuergesetz den Gemeinden zustehenden Befugnisse ausübt.

A 1.2 Verwaltung der Grundsteuer

¹Die Verwaltung der Grundsteuer obliegt zum Teil den Ländern, zum Teil den Gemeinden. ²Für die Feststellung der Grundsteuerwerte sowie für die Festsetzung und Zerlegung der Grundsteuermessbeträge sind die Finanzämter der Länder zuständig (§ 219 des Bewertungsgesetzes - BewG, §§ 184, 185 ff. der Abgabenordnung - AO). ³Die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer einschließlich ihrer Stundung, ihrer Niederschlagung und ihres Erlasses obliegt dagegen den zuständigen Behörden der hebeberechtigten Gemeinde. ⁴Für die Aussetzung der Vollziehung der Grundsteuermessbescheide sind die Finanzämter zuständig, für die Aussetzung der Vollziehung der Grundsteuerbescheide die Gemeinden. ⁵Wird die Vollziehung eines Grundsteuermessbescheids durch das Finanzamt ausgesetzt, so ist die Gemeinde verpflichtet, von Amts wegen auch die Vollziehung des hierauf beruhenden Grundsteuerbescheids auszusetzen, selbst wenn dieser unanfechtbar geworden ist (§ 361 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 3 i. V. m. § 1 Absatz 2 Nummer 6 AO). ⁶In den Ländern Berlin, Bremen (ohne Bremerhaven) und Hamburg wird die Grundsteuer ausschließlich von den Finanzämtern verwaltet.

A 1.3 Örtliche Zuständigkeit für die Festsetzung und Zerlegung des Grundsteuermessbetrags

¹Für die Festsetzung und die Zerlegung des Grundsteuermessbetrags ist das Lagefinanzamt zuständig (§ 22 Absatz 1 AO i. V. m. § 18 Absatz 1 Nummer 1 AO). ²Das Lagefinanzamt ist das Finanzamt, in dessen Bezirk der betreffende Betrieb der Land- und Forstwirtschaft oder das betreffende Grundstück liegt. ³Erstreckt sich der Betrieb oder das Grundstück auf die Bezirke mehrerer Finanzämter, so ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk der wertvollste Teil liegt.

A 1.4 Örtliche Zuständigkeit der Finanzämter für die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer

¹Soweit die Festsetzung, Erhebung und Beitreibung der Grundsteuer den Finanzämtern obliegt, ist dafür das Finanzamt zuständig, zu dessen Bezirk die hebeberechtigte Gemeinde gehört (§ 22 Absatz 2 Satz 1 AO). Gehört eine hebeberechtigte Gemeinde zu den Bezirken mehrerer Finanzämter, so ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk der wertvollste Teil des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft oder des Grundstücks liegt (§ 22 Absatz 2 Satz 2 i. V. m. Absatz 1 AO und § 18 Absatz 1 Nummer 1 AO). ²Die Sätze 1 und 2 gelten sinngemäß, soweit das Aufkommen der Grundsteuer einem Land zusteht (§ 22 Absatz 3 AO).

A 1.5 Bekanntgabe des Grundsteuermessbescheids an den Steuerpflichtigen und Mitteilung des Grundsteuermessbetrags an die hebeberechtigte Gemeinde

(1) Der Grundsteuerwert und der Grundsteuermessbetrag können dem Steuerpflichtigen in getrennten Bescheiden oder einem zusammengefassten Bescheid bekannt gegeben werden.

(2) ¹Der Grundsteuerwert eines Grundstücks im Gesamthandseigentum ist mangels Erforderlichkeit für die Besteuerung nicht nach § 39 Absatz 2 Nummer 2 AO auf die Gesamthänder aufzuteilen, da die Gesamthandsgemeinschaft selbst Grundsteuerschuldner (§ 10 Absatz 1 GrStG) und beim Grundsteuerwert Zurechnungssubjekt (vgl. § 3 Absatz 2 BewG) ist. ²Dies gilt auch für die Erbengemeinschaft (vgl. auch BFH-Beschluss vom 22. Februar 2001 II B 39/00, BStBl II S. 476). ³Der Grundsteuerwert eines Grundstücks im Bruchteilseigentum ist nicht der Gemeinschaft, sondern unmittelbar den Miteigentümern zuzurechnen (§ 39 Absat...