Leitsatz
Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urteil v. 15.5.1991, VIII ZR 38/90, WM 1991 S. 1306).
(amtlicher Leitsatz des BGH)
Normenkette
BGB §§ 307, 556 Abs. 1; BetrKV § 2; HeizkostenV §§ 7, 8
Kommentar
Ein im Raum Berlin verbreiteter Formularmietvertrag aus dem Jahr 1987 enthält unter § 23 Nr. 11 folgende Klausel: "Die in diesen Mieträumen befindliche Gasheizung ist Eigentum des Vermieters. Die jährliche Wartung wird vom Vermieter durch Sammelauftrag bei der Firma ... durchgeführt. Der Mieter hat diese anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten."
Die auf die Wohnung des Mieters entfallenden anteiligen Wartungskosten beliefen sich im Jahr 2010 auf 58,48 EUR. Der Mieter hat die Bezahlung verweigert, weil er die Klausel für unwirksam hält. Er stützt sich hierbei auf ein Urteil des BGH vom 15.5.1991 (VIII ZR 38/90, NJW 1991 S. 1750), in dem der BGH entschieden hat, dass folgende Klausel gegen § 9 AGBG a.F. (= § 307 BGB) verstößt: "Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten."
Zur Begründung dieser Entscheidung hat der BGH in dem Urteil vom 15.5.1991 ausgeführt, dass eine Wartungs- und Kleinreparaturklausel nur wirksam ist, wenn diese eine Obergrenze für die Zahlungspflicht enthält.
In seinem neueren Urteil vom 7.11.2012 führt der BGH aus, dass die Wartungskosten einer Gastherme zu den Betriebskosten zählen, die der Vermieter "gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV" auf den Mieter umlegen kann, "sofern es sich bei der Gastherme um eine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage gemäß § 1 Nr. 1 HeizkostenV handelt". Hierzu habe das Berufungsgericht zwar keine Feststellungen getroffen. Dies spiele aber keine Rolle, weil der Mieter die Betriebskosten jedenfalls "grundsätzlich in der angefallenen Höhe zu tragen" habe.
Eine Obergrenze bestehe nicht; lediglich sei der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten. Abschließend führt der BGH aus, dass er an der Entscheidung vom 15.5.1991 nicht festhalte, soweit sich hieraus "etwas anderes ergeben sollte".
Umlagemaßstab und Vornahmeklausel
Die Entscheidung ist in zweifacher Hinsicht zu beanstanden:
Richtig ist zwar, dass der Vermieter die Wartungskosten für eine Gasheizung auch dann auf die Mieter umlegen kann, wenn die betreffende Umlagevereinbarung keine Obergrenze enthält. Die Klausel in § 23 Nr. 11 des Mietvertrags enthält aber nicht nur eine Umlagevereinbarung, sondern regelt auch den Umlagemaßstab.
Die in der Klausel verwendete Formulierung, dass der Mieter die "anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten" hat, ist wohl dahin zu verstehen, dass die Gesamtkosten nach dem Verhältnis der in den jeweiligen Wohnungen durchgeführten Arbeiten auf die Mieter umgelegt werden. Ein solcher Umlagemaßstab ist möglich, wenn die Gastherme – wie häufig – Teil einer Etagenheizung ist. Die Wartungskosten für eine Gaszentralheizung sind dagegen verbrauchsabhängig auf die Mieter umzulegen (§§ 7, 8 HeizkostenV).
Dies führt zwar nicht zur Unwirksamkeit der Klausel, beeinflusst aber die Höhe der vom Mieter zu tragenden Kosten, weil der gesetzliche Umlagemaßstab einem vertraglich vereinbarten Maßstab vorgeht.
Nach dem hier besprochenen Urteil bleibt unklar, ob die der Entscheidung vom 15.5.1991 zugrunde liegende "Vornahmeklausel" wirksam oder unwirksam ist. Denn bei dieser Klausel geht es nicht um die Umlage von Betriebskosten, sondern um die Übertragung eines Teils der Instandhaltungspflicht auf den Mieter. Dies ist nicht nur von rechtsdogmatischer, sondern auch von praktischer Bedeutung.
Es liegt auf der Hand, dass ein Unternehmen die Wartung für sämtliche in einem Wohnhaus befindlichen Thermen günstiger kalkulieren kann als die Wartung der jeweiligen Einzelgeräte. Die in dem Urteil vom 15.5.1991 dargelegten Erwägungen für die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel gelten nach der hier vertretenen Ansicht weiterhin.
Vornahmeklausel nicht vereinbaren
Jedenfalls ist von der Verwendung der Vornahmeklausel abzuraten.
Link zur Entscheidung
BGH, Urteil vom 07.11.2012, VIII ZR 119/12BGH, Urteil v. 7.11.2012, VIII ZR 119/12, NJW 2013 S. 597