Wartungskosten für Gasthermen

Leitsatz

Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urteil v. 15.5.1991, VIII ZR 38/90, WM 1991 S. 1306).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB §§ 307, 556 Abs. 1; BetrKV § 2; HeizkostenV §§ 7, 8

Kommentar

Ein im Raum Berlin verbreiteter Formularmietvertrag aus dem Jahr 1987 enthält unter § 23 Nr. 11 folgende Klausel: "Die in diesen Mieträumen befindliche Gasheizung ist Eigentum des Vermieters. Die jährliche Wartung wird vom Vermieter durch Sammelauftrag bei der Firma ... durchgeführt. Der Mieter hat diese anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten."

Die auf die Wohnung des Mieters entfallenden anteiligen Wartungskosten beliefen sich im Jahr 2010 auf 58,48 EUR. Der Mieter hat die Bezahlung verweigert, weil er die Klausel für unwirksam hält. Er stützt sich hierbei auf ein Urteil des BGH vom 15.5.1991 (VIII ZR 38/90, NJW 1991 S. 1750), in dem der BGH entschieden hat, dass folgende Klausel gegen § 9 AGBG a.F. (= § 307 BGB) verstößt: "Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten."

Zur Begründung dieser Entscheidung hat der BGH in dem Urteil vom 15.5.1991 ausgeführt, dass eine Wartungs- und Kleinreparaturklausel nur wirksam ist, wenn diese eine Obergrenze für die Zahlungspflicht enthält.

In seinem neueren Urteil vom 7.11.2012 führt der BGH aus, dass die Wartungskosten einer Gastherme zu den Betriebskosten zählen, die der Vermieter "gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV" auf den Mieter umlegen kann, "sofern es sich bei der Gastherme um eine zen...