Verwalterpflichten bei einer Bauüberwachung

Leitsatz

Verwalterpflichten bei einer Bauüberwachung (Parkdecksanierung)

Normenkette

§ 27 WEG; § 675 BGB

Kommentar

1. Zum Sachverhalt:

   Verwalter und Verwaltungsbeirat wurden durch Beschluss ermächtigt, eine Parkdecksanierung in Auftrag zu geben. Im Zuge der Bearbeitung einer ersten Teilfläche des Parkdecks wurden Rissbildungen festgestellt. Auch Nacharbeiten führten nicht zum Erfolg, da anschließend auf der zum zweiten Mal bearbeiteten Fläche erneut kleinere Risse auftraten. Nachdem ein mithinzugezogener Sachverständiger anschließend feststellte, dass "die Grundierung jetzt ordnungsgemäß aufgebracht sei und zurzeit der Verlaufmörtel aufgezogen werde", bezahlte die Verwaltung eine hohe Teilrechnung des Unternehmers vom Gemeinschaftskonto. Entlastung wurde dem Verwalter allerdings nicht erteilt.

   In einem selbstständigen Beweisverfahren wurden weiterhin grobe Mängel der Arbeiten durch einen Sachverständigen festgestellt. In der Folgezeit kam es zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Unternehmen.

   Nachfolgend verlangten die Eigentümer vom Verwalter Schadensersatz. Dies wurde damit begründet, dass er die ihm obliegenden Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag dadurch schuldhaft verletzt habe, dass er die Rechnung des Unternehmers ausgeglichen und auch diejenige des von ihm eingeschalteten Sachverständigen bezahlt habe.

   Die Schadensersatzklage hatte Erfolg.

2. Aus den Gründen:

   Grundlage der Ersatzansprüche der Eigentümer ist der mit der Verwaltung geschlossene Verwaltervertrag als Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a. F. ist die Verwaltung grundsätzlich berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Die Verwaltung war auch gem. § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG a. F. (nunmehr § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG) grundsätzlich gehalten, Leistungen in Gemeinschaftsangelegenheiten entgegenzunehmen und Zahlungen auf Gemeinschaftsaufträge zu bewirken, also Geldbeträge nach Vorliegen der Zahlungsvoraussetzungen zu leisten. Zur Abwendung von Nachteilen für die Gemeinschaft musste sie ggf. Mängelrügen erheben und Zurückbehaltungsrechte gegenüber mangelbehafteten Leistungen geltend machen (vgl. auch OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 380; KG Berlin, OLGZ 1994, 35). Ist – wie hier – ein Auftrag zur Sanierung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum erteilt, so gehört die Betreuung dieser Arbeiten zum Kreis der vertraglichen Pflichten des Verwalters (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 490). Der Verwalter ist dabei in aller Regel kein Bauleiter, sodass die bauleitende Überwachung regelmäßig nicht zu seinen Pflichten gehört. Er steht aber grundsätzlich anstelle der Wohnungseigentümer und nimmt deren Interessen gegenüber den ausführenden Firmen gleichsam wie ein Bauherr wahr. Deshalb hat er sich so zu verhalten, wie sich ein Eigentümer ohne Verschulden gegen sich selbst zu verhalten hätte, wenn er selbst den Auftrag für solche Sanierungsarbeiten erteilt hätte und die "Bauherrenüberwachung" selbst vornehmen würde (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 490 m.w.N.). Der Verwalter ist auch grds. verpflichtet, wie ein sonstiger Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind. Für ihn erkennbare Mängel muss er hierbei ebenso berücksichtigen, wie die Möglichkeit, dass Gewährleistungsansprüche gegen einen Werkunternehmer möglicherweise nicht durchsetzbar sind. Er hat also Sanierungsarbeiten betreuend zu überwachen und dabei insbesondere die Rechnungen der Unternehmer sachlich und rechnerisch zu prüfen, wenn nicht ein Fachunternehmen damit beauftragt wurde; ebenso hat er berechtigte Einwendungen zu erheben (h.M.). Bei Abschlagsrechnungen ist der in Rechnung gestellte Leistungsstand zu kontrollieren. Falls der Verwalter Mängel feststellt, hat er diese zu rügen und den Unternehmer zur Nacherfüllung aufzufordern sowie die nach der Rechtsprechung zulässigen Zurückbehaltungsrechte auszuüben. Er macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er für erkennbar mangelhafte Werkleistungen Zahlungen erbringt und später Gewährleistungsansprüche gegen den Unternehmer nicht durchsetzbar sind (h.M.). Dass bei mangelhafter Werkleistung ein Leistungsverweigerungsrecht des Auftraggebers auch bei vereinbarten Abschlagszahlungen bestehen kann, entspricht auch der Rechtsprechung des BGH (vgl. NJW 1979, 650). Vorliegend war zum Zeitpunkt der Abschlagszahlung die erbrachte Teilleistung in erheblichem Umfang mängelbehaftet. Vor Zahlungen hätten jedenfalls die bisher bekannten und wiederholt aufgetretenen Mängel beseitigt werden müssen. Lediglich das Vertrauen auf evtl. erfolgreiche Mängelbeseitigung rechtfertigte keinen Verzicht, auf die Geltendmachung eines Leistungsverweigerungsrechts und das Risiko eines evtl. auch endgültigen Fehlschlagens einer Mängelbeseitigung zulasten der Gemeinschaft einzugehen. Vertragsgemäße, d.h. mangelfreie Werkleistung war vorliegend Vorausse...