Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Gebäudewertanteil des Erbbaurechts (Abs. 5 Satz 1)

Rz. 80

^{[Autor/Stand]} Die Bewertung des Gebäudewertanteils ist in § 193 Abs. 5 BewG geregelt. Für die Wertermittlung ist nicht relevant, ob bei der Bestellung des Erbbaurechts bereits ein Gebäude vorhanden war oder das Gebäude erst in Ausübung des Erbbaurechts errichtet worden ist.

Ein Gebäudewertanteil kann sich lediglich bei bebauten Grundstücken ergeben. Zu den sich bei unbebauten Grundstücken ergebenden Besonderheiten s. Rz. 102. Der Gebäudewertanteil entspricht – sofern das bebaute Grundstück im Ertragswertverfahren zu bewerten ist – nach § 193 Abs. 5 Satz 1 BewG dem Gebäudeertragswert, der nach § 185 BewG zu ermitteln ist. Sofern das Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten ist, entspricht der Gebäudewertanteil dem Gebäudesachwert, der nach § 190 BewG zu ermitteln ist. Damit erfolgt die Gebäudewertermittlung am Bewertungsstichtag wie bei der Bewertung eines Grundstücks, das nicht mit einem Erbbaurecht belastet ist. Eine davon abweichende Gebäudewertermittlung ist bei der Wertermittlung des Gebäudewertanteils nicht vorgesehen.

Somit ist das Grundstück je nach Bebauung einer der bewertungsrechtlich definierten Grundstücksarten (§ 181 BewG) zuzuordnen. Das maßgebende Bewertungsverfahren hängt nach § 182 BewG von der jeweiligen Grundstücksart ab. Da nach dem Gesetzeswortlaut des § 193 Abs. 5 BewG hinsichtlich des Gebäudewerts lediglich auf die Wertermittlung nach § 185 bzw. § 190 BewG Bezug genommen wird, ist das für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser grundsätzlich vorrangige Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) bei der Ermittlung des Gebäudewertanteils nicht anwendbar. Dies erscheint praktikabel und folgerichtig, weil sich innerhalb des Vergleichswertverfahrens grundsätzlich keine getrennten Werte für den Bodenwert und den Gebäudewertantei...