Roscher, BewG § 251 Mindestwert / 2 Mindestwert bei bebauten Grundstücken (S. 1)

Rz. 9

Nach § 251 S. 1 BewG darf der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer als 75 % des Werts sein, mit dem der Grund und Boden gem. § 247 BewG allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre.

Mit dieser Mindestwertregelung wollte der Gesetzgeber in Anlehnung an § 77 BewG zur Einheitsbewertung auch bei der Grundsteuerbewertung gewährleisten, dass der im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG oder im typisierten Sachwertverfahren nach den §§ 258ff. BewG für ein bebautes Grundstück ermittelte Wert einen bestimmten Wertekorridor, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre, nicht unterschreitet. Es entspricht den Gepflogenheiten des Grundstücksverkehrs, dass der Käufer eines bebauten Grundstücks zumindest denjenigen Preis zahlen wird, der dem gemeinen Wert des unbebauten Grund und Bodens abzüglich etwaiger Freilegungskosten entspricht.^[1]

Im Ergebnis soll der Mindestwert nach § 251 BewG sicherstellen, dass die in den Verfahren zur Bewertung von bebauten Grundstücken aus Vereinfachungs- und Automationsgründen vorgenommenen Typisierungen nicht zu einem zu niedrigen Grundsteuerwert führen.

Im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. kann sich insbesondere infolge der jeweils über die Restnutzungsdauer der Gebäude erfolgenden Kapitalisierung der durchschnittlichen Nettokaltmieten und Abzinsung des Bodenwerts ein Wert ergeben, der deutlich unter dem Wert des – fiktiv – unbebauten Grund und Bodens liegt. Vor allem in sehr teuren Innenstadtlagen der Großstädte können die für Wohngrundstücke im typisierten Ertragswertverfahren herangezogenen durchschnittlichen Nettokaltmieten aus statistischen Grundlagen erheblich unter der marktüblichen Bodenwertverzinsung liegen. Da der Bodenwertanteil in hochpreis...