Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 3 Begriff der Betriebskosten

Rz. 24

Betriebskosten sind die Aufwendungen des Vermieters, die mit der Nutzung der Wohnung in unmittelbarem Zusammenhang stehen (z. B. Wasserversorgung, Entwässerung, Hausreinigung, Kosten des Hausstroms, Heizung, Fahrstuhl) sowie diejenigen, die durch den Gebrauch des Grundstücks und des Gebäudes verursacht werden (z. B. öffentliche Lasten, Sach- und Haftpflichtversicherung), also ausschließlich objektbezogene Kosten. Betriebskosten sind nur die in § 2 BetrKV genannten Kosten.

3.1 Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters

Rz. 25

Zwar ist in § 1 Abs. 1 BetrKV die Rede davon, dass es sich um Kosten des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten handeln muss. Durch die Verwendung des Begriffs der Betriebskosten ist jedoch klargestellt, dass es auf die Betriebskosten ankommt, die dem Vermieter (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 176) tatsächlich entstanden sind (so wohl GH, Hinweisbeschluss v. 20.3.2012, VIII ZR 294/11, WuM 2012, 285; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 176), gleichgültig ob dieser Eigentümer, Erbbauberechtigter, Hausverwalter oder Zwischenvermieter ist.

Rz. 25a

Der Vermieter kann auch eigene Sach- und Arbeitsleistungen oder entsprechende Leistungen seines Personals, durch die Betriebskosten erspart werden, mit demjenigen Betrag ansetzen, der für gleichwertige Leistungen eines Dritten hätte aufgewendet werden müssen, reduziert um die Umsatzsteuer des Dritten. Dies sieht § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV ausdrücklich vor. Zwar gilt § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV in erster Linie nur für preisgebundenen Wohnraum, während § 556 Abs. 1 Satz 3, der für die Aufstellung der Betriebskosten auf die Betriebskostenverordnung verweist, die Umlage von eigenen Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbauberechtigten nicht ausdrücklich vorsieht. Da andererseits aber § 556 Abs. 1 Satz 3 insgesamt auf die Betriebskostenveror...